Capital Federal, de la cual lo separan, medidos en línea recta, 25,5 kma. con Cañuelas, Avellaneda y Bahía Blanca. (Vénse pericia de fs. 179/2186 vta.). Admite el Juzgado que el inmueble se encuentra en zona rural, conforme a la opinión del Agrimensor Carlos Mauricio Zoechi —perito propuesto por el actor— y del Arquitecto Ernesto G. Manzella —perito tercero— ampliamente expuesta a fs, 181 vta./185 vta., y que, en consecuencia, la unidad de medida que corresponde tomar como base para fijar el precio es la hectárea; y hace suyas, igualmente las conclusiones de los técnicos nombrados respeeto a la calidad areno-arcillosa-humífera de la tierra, permeable, fértil y de buenos rendimientos para las explotaciones agrícolas y rica en pastos naturales, con agua potable ligeramente salobre y apta para el consumo, opinión compartida en general por el martillero Se. Rodolfo E. Lonit —perito designado a propuesta de los demandados— y ampliada con el informe del ingeniero agrónomo Delio Demaría Massey. (Fs. 185/188 vta.).
27) Que respecto a su valor existen en autos cuatro precios: a) El del Agrimensor Zocchi, $ 1.494,49 m/n., la hectárea: b) El del martillero Louit, $ 0,60 m/n. el m? y luego $ 6000 m/n. la hectárea; e) El del Arquitecto Manzella, $ 4.081,22 m/n. la hectárea; y d) El del Tribunal de Tasaciones, $ 2.367,74 m/n., también la hectárea.
Del examen y análisis de tales guarismos, resulta que el primero es manifiestamente bajo por haberse el perito Zocchi basado principalmente en la renta y rendimiento del campo, sub-estimando los factores de ubicación y ealidad de la tierra, elementos que, como lo destaca el perito Manzella, revisten importancia. En cuanto al que establece el Sr. Louit es excesivo, lo qu se explica por haber utilizado el técnico ventas insusceptibles, por sus dimensiones o carneterístivas, de comparación con la del sub-judice. Respeeto al trabajo del arquitecto Manzella, aunque más aproximado a la verdad que el anterior, puede formulársele la crítica de que sus conclusiones no aparecen apoyadas por el material correspondiente. Aparte de ello, en la formación de su precio ha romputado un 2 sobre el valor del campo en concepto de indemnización por arrendamientos no pereibidos, gastos originados por nueva compra, etc.
fs. 204), que debe rechazarse por transgredir el art. 11 de la ley 13.264.
El informe, en cambio, del Tribunal de Tasaciones se destaca por el acertado tratamiento técnico empleado. Así, y con buen eriterio ha prescindido del método indirecto —eonsistente en la fijación de valores teniendo en cuenta la renta que produce el inmueble— para aplicar de manera exclusiva el
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Año: 1952, CSJN Fallos: 222:156
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