- Esta garantía real de un crédito puede extinguirse de forma voluntaria, por renuncia del acreedor o convenio entre las partes; de manera forzosa, por pérdida del inmueble o prescripción del derecho; y de modo mixto, si se hace remisión de la deuda. Se distingue también entre extinción total o parcial; aun cuando a ésta le conviene mejor el nombre de reducción.
Los hipotecaristas españoles suelen citar las siguientes causas de extinción de la hipoteca: a) la renuncia del titular de este derecho; ó) la extinción de la obligación que garantiza, por ser la hipoteca un derecho accesorio; c) el mutuo acuerdo de acreedor y deudor, o propietario del inmueble; d) la extinción o pérdida material de éste; e) la realización del bien gravado, a consecuencia de la ejecución hipotecaria; /) la confusión-de derechos; g) el cumplimiento de condición resolutoria; h) la expiración del término por el cual se constituyó; i) la prescripción, al transcurrir 20 años desde que pueda ser ejercitada; /) el transcurso de 30 años de la inscripción hipotecaria sin haber sufrido modificación, si transcurren 2 años sin ser novada, ejercidas debidamente las acciones o interrumpida esta prescripción.
La hipoteca legal subsiste mientras no se extingan los derechos para cuya seguridad se hubieren constituido (art. 164 de la Ley Hipot. esp.). La hipoteca por razón de tutela no se cancela totalmente hasta que, aprobadas las cuentas, el tutor haya extinguido todas sus responsabilidades (art. 192).
En la legislación argentina, la hipoteca concluye por la extinción total de la obligación principal (art. 3.187 del Cód. Civ.). (v. los arts. 3.188 a 3.192.) Además, por renuncia expresa y constante en escritura pública (art. 3.193); por resolución del derecho o de la condición (art. 3.194); por destrucción del edificio, en cuanto a éste (art. 3.195) ; por adquisición de la finca en remate público (art. 3.196) ; por el transcurso de 10 años desde su registro en el oficio de hipotecas (art. 3.197); por consolidación, si la propiedad gravada se transmite al acreedor hipotecario (art. 3.198). (v. CANCELACIÓN, HIPOTECA.)
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