Resulta entonces, que en el momento en que la actora pretendió entregar la casa y después cuando consignó las llaves judicialmente, la propiedad por su estado de destrucción, no estaba en condiciones de ser recibida; debió ser antes reparada por el locatario. Sólo así habria podido decir que habia cumplido sus obligaciones de tal, que la consignación estaba en forma y que debía cesar el curso de los alquileres (arts. 756, 758, 764 correlacionados con los arts. 1563 y 1611 del C. Civil). En este mismo sentido sc ha pronunciado el Tribunal en una causa análoga a la "subrlite", Fisco Nacional versus Sucesión Mihanovich, fallada el 23 de Agosto de 1933, cuyos fundamentos se dan aquí por reproducidos, (Fallos: tomo 168 pág. 426 ).
V—Que la demandada ha cumplido con el deber de hacer conocer a tiempo las reparaciones que eran necesarias para poner la casa en buenas condiciones remitiéndole el presupuesto de obra formulado por el arquitecto que las debía hacer a fin de que pudiera observarlo y aun hacerse cargo de la obra misma, de acuerdo con lo que tenían convenido las partes, según escrito de fs. 16, sin que hubiera contestado esa comunicación. ( Telegrama de fs. 44 y presupuesto de fs. 41 y 42).
De consiguiente, debe considerarse comprobada y real tal planilla de gastos, cuyo monto es de $ 9483.25. El plazo de 65 días para realizar las reparaciones no ha sido observado y parece razonable.
Pero la obligación del locatario de restituir la cosa en buen estado de conservación, no significaba una derogación de las obligaciones que impone el art. 1516 al locador, y es la de hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio a defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado art. 1515).
Si se hubiese hecho, como correspondía, un examen pericial de la planilla de reparaciones de fs. 41 y 42, habría podido se
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Año: 1935, CSJN Fallos: 173:37
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