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Art. 679 .-
Cuando se trate de probar la adquisición del dominio de inmuebles, por la posesión, de conformidad a las disposiciones de las leyes de fondo, se observarán las reglas del proceso sumario, con las siguientes modificaciones:
1) Se admitirá toda clase de pruebas, pero la sentencia no podrá basarse exclusivamente en la testifical.
2) La demanda deberá acompañarse de certificados otorgados por el Registro de la Propiedad, donde conste la condición jurídica del inmueble, debiendo informar dicho organismo, con precisión y amplitud, todos los datos sobre el titular o titulares del dominio.
3) También se acompañará un plano firmado por profesional matriculado, que determine el área, linderos y ubicación del bien, el que será visado por el organismo técnico-administrativo, que corresponda.
4) Será parte en el juicio quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad, o, en su defecto, el señor fiscal de Estado, o la municipalidad correspondien-
te a la ubicación del inmueble, según se encuentren o no
afectados intereses fiscales, provinciales o municipales.
CONCORDANCIAS: ERios art. 671; Form, art. 679; Salta, art. 7 1 1 ; SFe. art 540; TdelFuego. art.
650.
§ 1. Proceso sumario. - La ley nacional 14.159, con las modificaciones del decr. ley 5756/58, ha regulado la adquisición del dominio por usucapión como un proceso sumario especial contencioso.
Tal adquisición, también denominada prescripción adquisitiva de inmuebles, constituye un modo por el que se llega a adquirir o consolidar mediante actos posesorios la propiedad conforme lo prevé el art. 2524, inc. 7. del Cód. Civil.
§ 2. Fundamento de la usucapión. - Uno de los fundamentos de la usucapión es el carácter socioeconómico, vale decir, el cuidado y trabajo puestos sobre el inmueble al incorporarse riqueza a la propiedad frente a la incuria o negligencia de años del anterior propietario, que prácticamente ha hecho abandono de sus bienes.
§ 3. Condiciones de la posesión. - La prueba del corpas no hace presumir la del aninius: la usucapió supone el apoderamiento de la cosa con ánimo de dueño y esc hecho debe trascender con la publicidad que exige el art. 2479 del Cód. Civil.
a) Al margen de tal presunción, hay actos o hechos emanados de quien invoca la usucapión que por sí son demostrativos de su intención de comportarse como dueño, y una forma de probar esa intención es el pago, más o menos regular, de los impuestos y tasas que afectan el inmueble. Tal la doctrina de la casación provincial receptada por los tribunales inferiores.
b) La posesión se conserva con la sola voluntad de continuar en ella, pero el dominio se pierde cuando el propietario es privado materialmente de la posesión por obra de un tercero y éste persevera en ella por el plazo del art. 4015 del Cód. Civil. En nuestro sistema legal, se tiene dicho, el dominio es perpetuo y subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo a menos que deje de poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que éste adquiera el dominio. El fundamento de interés social de la usucapión no reside en la carencia de actos posesorios por parte de los titulares del dominio, sino en la ejecución de tales actos, durante cierto lapso, por parle de quien quiere percibir adquisitivamente a su favor.
En este sentido, el domicilio o residencia del usucapiente no prueba animus domini.
c) En síntesis, la usucapión supone el apoderamiento de la cosa con ánimo de dueño (arts. 2351, 2373 y 2384, Cód. Civil), y ese hecho
debe trascender con la publicidad que exige el art. 2478 del mismo Código. Mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido rem sibi habendi, los jueces deben considerar a quien lo ocupa como un mero detentador. Si así no lo fuere, todos los ocupantes y aun los tenedores a titulos precario, estarían en situación jurídica idéntica a la de verdaderos poseedores.
§ 4. Actos posesorios. - Para que los actos posesorios sirvan de fundamentos a la usucapión, se deben caracterizar como ejercicio directo del derecho de propiedad sobre el inmueble al cual se aplican y no ser el producto de una simple tolerancia del propietario del fundo.
Una forma de probar el animas es acreditar que el poseedor se comportó como lo hace habitualmente un propietario; y el corpus, a modo de ejemplo, es: a) la cultura, percepción de frutos, deslindes, construcciones o reparaciones del fundo y en general su ocupación, de cualquier modo que se tenga (arg. art. 2384), por ejemplo, la instalación de luz y teléfono, construcción de muros en el lote, edificación de una finca; b) plantaciones y cultivos; c) la instalación de alambrados y construcciones (SCBA, 11/10/88, AS, 1988-III-675); d ) la presentación al fisco de planillas de revalúo en las que se declara realizar el acto a nudo de propietario, y e) el pago más o menos regular de los gravámenes que afectan el inmueble (SCBA, 2/5/79, ac. 24.843, DJBA, 116-504).
El hecho de estar en posesión del terreno y haber edificado una casa, la cual se ocupa desde hace más de veinte años, y construido un alambrado en todo el perímetro del terreno, indican actos posesorios inequívocos e indiscutibles, no así el sembrar y nacer huerta, pues esto lo puede hacer cualquier tenedor.
§ 5. Plazo para usucapir. - Es preciso distinguir la distinta naturaleza de los bienes.
a) Inmuebles. Las cosas inmuebles y demás derechos reales prescriben por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto de las servidumbres para cuya prescripción se necesita título (art. 4015, Cód. Civil) (CSJN, 8/6/82, LL, 1982-C-409). Si la adquisición es con buena fe y justo título prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años (art. 3999, Cód. Civil).
b) Bienes del dominio público y privado del Estado. La Cámara bahiense tiene dicho lo siguiente: "En el sistema de nuestro Código Civil, las islas están reservadas al patrimonio público estatal con los atributos de inalienables e imprescriptibles que emanan de dicha condicion (arts 2336, 2337, 2339, 2343 a contrario sensu, 2344 su doctrina, 2415, 3951, 3952, 4019, inc 1), y, por lo tanto, no pueden ser adquiridas por usucapión.
Las islas son bienes del dominio público independientemente del uso que se les asigne o confiera, y aun mediando prueba de la falta de uso o utilidad pública del inmueble, ello no acarrearía la pérdida de su calidad. La mutación de su carácter, no siendo éste funcional sólo puede provenir de un acto de la administración, o del órgano de poder pertinente, que lo desafecte, variando así su calificación de bien del dominio público o bien del dominio privado".
El fallo concluye señalando que la reforma de 1968 (ley 17.711) no alteró la calificación jurídica de los bienes incluidos en el art. 2340, inc. 6, del Cód. Civil (CCivCom BBlanca, Sala I, 22/5/81. Sensus. XXXII-563).
Y si bien "no todos los bienes del fisco, aun cuando estuviesen afectados a utilidad pública, son imprescriptibles, y tratándose de un inmueble que pertenece al dominio privado del Estado es susceptible de usucapión como cualquier otro bien particular" (CCivCom SIsidro, Sala I, 30/3/95, LLBA, 1995-770).
c) Muebles. Quien ha poseído durante tres años con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles, cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continua (art. 4016 bis, Cód. Civil).
d) Automotores. La prescripción actúa a los dos años (ley 22.977). Para que se opere la prescripción adquisitiva deben cumplirse los siguientes requisitos: 1) inscripción registra] a nombre del prescribiente. La inscripción es necesaria, pues la reducción del plazo de prescripción encuentra su justificativo en la publicidad que da el registro; 2) la inscripción debe haber sido hecha de buena fe y debe ser de buena fe la posesión posterior; 3) la posesión debe ser continua; 4) la buena fe del propietario registral se presume, y 5) el plazo de dos años para que opere la prescripción adquisitiva se cuenta desde la fecha de inscripción del automotor en el registro a nombre del usucapiente (C1°CivCom La Plata, Sala II, 17/2/94. "Jurisprudencia", n° 44, p. 42).
Conforme lo expuesto, el adquirente de un automóvil que carece de inscripción registral no puede invocar la prescripción breve del art. 4016 bis del Cód. Civil, más allá de su buena o mala fe, porque ya se encuentra ausente aquel primer requisito de aplicación que reviste legalmente carácter constitutivo (C2°CivCom La Plata, Sala I. 3/10/96, LLBA, 1997-860).
§ 6. Interrupción del plazo para usucapir. - La interrupción de la posesión hace perder el tiempo anterior, que se considera como si no hubiera existido, sobre una posesión insuficiente para adquirir el dominio, pero es inocua cuando ya se han cumplido los términos legales (SCBA, 1/8/81. "Doctrina", ago. 1981. p. 24, n° 199). No interrumpe un anterior juicio de usucapión finalizado por caducidad de la instancia ni la promoción del juicio sucesorio del causante propietario del inmueble; a excepción de que se practique una diligencia de toma de posesión del bien con intervención del tercero poseedor, pues se trata de una actividad judicial practicada por el propietario en defensa de su derecho, por lo que encuadra en el concepto de demanda (SCBA, 13/2/79, DJBA, 116-382).
§ 7. Requisitos de la demanda. - Los presupuestos de la demanda de usucapión, además de los comunes a toda petición (personería, domicilio, patrocinio letrado), requieren, en particular, la existencia de un juez competente, así como la existencia de los legitimados sustanciales, y adjuntar un plano del inmueble objeto de la pretensión.
a) Competencia. Se plantea ante el juez del lugar en que este situado el inmueble (art. 5o, inc. 1).
b) Legitimación sustancial activa. El Estado puede usucapir (CSJN, 29/7/76, LL 1977-A-201); el condómino puede prescribir la cosa en perjuicio de los demás comuneros, al igual que el heredero que posee el inmueble de un modo exclusivo y como único propietario. Se impone, cuando la usucapión se intenta como acción, máxime cuando se alega que ya se había operado en vida del causante, por lo que sólo resta la declaración judicial de su derecho, la prueba acabada que aquél realizo en vida, por el término del art. 4015 del Cód. Civil, los actos posesorios que requiere el art. 2351 y que se enuncian en el art. 2384 del mismo cuerpo legal (CCivCom BBlanca, Sala II, 24/6/93, LLBA, 1994-26).
c) Legitimación sustancial pasiva. El proceso contencioso de usucapión se debe entender con quien resulte titular del dominio o con aquellos que acrediten en forma incuestionable ser legítimos sucesores del titular del bien. De no figurar propietario en el Registro de la Propiedad, corresponde conferir traslado a la Fiscalía de Estado a fin de requerir a la provincia su presencia en el juicio ad evenium de que tuviera intereses fiscales comprometidos (ver art. 680).
d) El plano. El plano exigido por la ley 14.159 (art. 24, sustituido por decr. ley 5756/58) y por el art. 679, inc. 3, debe estar firmado por un ingeniero civil o un agrimensor y no puede ser suplido por un mero proyecto o diagrama que no tiene el carácter de mensura que exige el ordenamiento. Su omisión, conforme doctrina uniforme, torna inadmisible la pretcnsión y obsta a pronunciarse sobre la fundabilidad de la misma.
Es decir, los planos, de mensura aprobados constituyen uno de los recaudos que debe cubrir el usucapiente, pero los mismos, por sí solos, no son idóneos para acreditar la posesión animus domini durante el lapso legal (CCivCom Morón. Sala II, 17/10/95, LLBA. 1996-86). En suma, la función del plano de mensura es la de individualizar geográfica y geométricamente el bien objeto de la usucapión (CCivCom SMartín. Sala I, 3/6/97, LLBA. 1997-1329).
§ 8. Prueba. - La prueba debe ser concluyeme y los actos invocados inequívocos. Al respecto, los decisorios subrayan la "suma procedencia" del juzgador en el análisis de los elementos aportados, a fin de verificar plenamente la posesión animus domini, así como el inicio de la ocupación como medio necesario para acreditar el cumplimiento del plazo legal (CCivCom MdelPIata, Sala II. 12/2/98, LLBA, 1999-236).
En consecuencia, la mera afirmación de haber comenzado a poseer no basta para cumplir con los recaudos legales para pretender una declaración respecto de la prescripción adquisitiva (SCBA, 15/11/83, ac. 32.297). En esta orientación, es a cargo de quien invoca el título probar el animus domini (SCBA, 14/3/89. DJBA. 136-2802). Sin embargo, no es necesario que las evidencias abarquen todo el plazo de prescripción; basta que exterioricen la existencia de la posesión durante una buena parte de ese lapso.
a) Prueba compuesta. "Tratándose de las 'pruebas compuestas', de acuerdo con las previsiones del art. 24 de la ley 14.159, la certeza resultará del apoyo que recíprocamente se presten los distintos elementos computados, aunque tomados aisladamente no abarquen todos los pormenores del hecho o hechos que con auxilio de ellas se trata de reconstruir, puesto que. una vez seleccionados merced al inexcusable previo examen individual tendiente a determinar el respectivo grado de verosimilitud y credibilidad, la atención se debe dirigir al conjunto, puesto que de dicha certeza depende la concordancia y convergencia de los componentes" (SCBA. AS, 1978-111-58).
b) Reconocimiento judicial. Constituye una probanza idónea para corroborar lo que surge de la testifical producida, sin que para ello sea necesario que se encuentren en la cosa vestigios que demuestren que la posesión se remonta a todo el período establecido por ley, basta que se pruebe la posesión durante buena parte de ese lapso. Lo mismo cabe concluir respecto del pago de impuestos (SCBA. 13/10/81, ac. 30.177).
c) Prueba pericial. Es idónea para acreditar la antigüedad de las construcciones y plantaciones, en tanto esté fundada en principios técnicos que el experto explicitará. pues de lo contrario se limitaría a comprobar la existencia real de las mejoras.
d) Prueba instrumental. Pago de impuestos. La fuerza probatoria de las constancias administrativas -en el caso, boletas de impuestos-es, como norma, análoga a la de los instrumentos públicos. Sin embargo, el pago regular de los tributos impositivos se considera como de un valor complementario cuando se trata de adquirir el dominio por usucapion y la presunción de animus domini que los pagos de impuestos representan, no se puede remontar a una fecha anterior a !a de los propios pagos.
Siempre en la misma orientación, y respecto del pago de tasas e impuestos, se puede leer que basta con que exterioricen la existencia de la posesión durante buena parte del lapso legal y, aun cuando se hayan pagado tardíamente, la usucapión puede ser demostrada por otros medios corroborantes.
Pero si los pagos fueron efectuados de una sola vez y a un año de la iniciación del juicio, la prueba es insuficiente; otro tanto ocurre si se han pagado años después en un mismo acto y después de iniciada la demanda. Aún más sugestivo resulta que quien pretende haber poseído ron ánimo de dueño nunca haya hecho efectivo un pago de impuestos, ni se haya acogido a alguna de las tantas moratorias habidas en ese lapso, para regularizar la situación (CCivCom SMartfn, Sala II. 5/10/82. "Tribuna", n° 57, p. 7).
e) Prueba testimonial. Si bien habitualmente es la más importante, no debe ser la única en que se base la convicción del juzgador, quien tiene que considerarla en forma restrictiva y con cierta prevención, debiendo aparecer fidedigna, completa, concluyeme y no controvertida, despejando toda duda respecto de los hechos (ClaCivCom La Plata, Sala II, 23/9/99, "Jurisprudencia", n° 90. p. 49). La ley no tolera que el fallo se funde exclusivamente sobre la prueba de testigos (art. 24, ley 14.159), debiendo ser corroborada por evidencias de otro tipo que conformen con ella prueba compuesca, es decir, la jurisprudencia exige "una concurrencia integrativa de pruebas" (CCivComPen Pergamino, 20/3/94. LLBA, 1994-609).
Lo real es que, en sí misma, la prueba testimonial es fundamental, dada la naturaleza de los hechos a probar, por lo cual debe reunir la calidad de suficiente y "plenamente convincente".
Ver articulos: [ Art. 676 ] [ Art. 676 bis ] [ Art. 677 ] [ Art. 678 ] 679 [ Art. 680 ] [ Art. 681 ] [ Art. 682 ]
Fallos de la CSJN relacionados al artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación
- Fallos: Tomo 333 - Página 766
Codigo Procesal Civil Bs As Comentado >>
Libro IV
- Procesos Especiales
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TÍTULO VIII
- .
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Capítulo Único
- Adquisición Del Dominio Por Usucapión
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