- << Art Anterior || Art Siguiente >>
Art. 678 .- - Aquellos juicios de desalojo en los que sea aplicable la ley de locaciones urbanas se regirán en lo pertinente, por las disposiciones procesales que ésta contenga.
§ 1. Aplicación de las leyes de locaciones. - Esta normativa, denominada también "ley de alquileres" o "leyes de emergencia", es de aplicación en jurisdicción provincial, sin que ello implique menoscabo al sistema federal. Al respecto, se ha concluido por aceptar que las disposiciones procedimentales de estas leyes no invaden la órbita provincial en materia procesal.
La ley nacional 21.342 contenía en sus arts. 33 a 46 una regulación detalleista sobre el proceso de desalojo. Estos artículos han sido derogados por la ley 22.434 (art. 2o, ap. VIII), por cuya razón se presenta un vacio, puesto que la remisión a las disposiciones, reiteramos, han sido expresamente dejadas sin efecto.
Se impone, por lo tanto, llenar aquel vacío mediante la regulación del proceso de desalojo en la provincia, añadiendo al Código específicos preceptos que regulen los particulares problemas suscitados durante el tramite del juicio y que hacen al debido proceso legal, a la igualdad de las partes y a la defensa en juicio tanto del demandado como de los sublocatarios. También estimamos conveniente precisar los distintos plazos para cumplir el lanzamiento, según la legitimidad o ilegitimidad de la ocupación.
§ 2. Aplicación de la ley nacional 21.342.-Se encuentran vírentes los arts. 32 y 47 a 50 de esta ley. de aplicación en el ámbito provincial. A continuación transcribimos los artículos que tienen un mayor interés práctico.
a) Convenios de desocupación. "Cuando el locatario, después de celebrar el contrato y estando en ocupación del inmueble, hubiese convenido con el locador plazos diferentes de los originales, el locador podrá solicitar directamente el cumplimiento del convenio presentando el documento respectivo y el juez, previa audiencia del locatario, declarará el lanzamiento sin más trámite que los correspondientes a la ejecución de sentencia que condena a hacer.
Los convenios a que se refiere el párrafo anterior deberán haber sido homologados judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su responsabilidad, indicarán las sublocaciones a plazo fijo que hayan sido autorizadas por el locador. La homologación se dictará con citación de los respectivos sublocatarios" (art. 47, ley 21.342).
Se ha observado que habiéndose pactado en un convenio de desocupación la entrega del inmueble sin respetar los plazos mínimos previstos en la ley 23.091, siendo esta disposición de orden público, y encontrándose próximo a cumplirse el plazo legal de la locación, el pedido de homologación debe ser encuadrado en la pretensión de condena de futuro (CivCom Azul, Sala I. 29/3/96, LLBA, 1996-691).
Por último, debe tenerse presente que los efectos que surgen de la resolución homologatoria deben proyectarse sobre el núcleo familiar del comodatario (arts. 162 y 308, CPBA). Es decir, los efectos de la cosa juzgada que emanan del pronunciamiento que homologa el convenio y la orden de desahucio dictada contra el ocupante, tienen eficacia respecto de los familiares que con él convivían (C2aCivCom La Plata, Sala I 28/5/96. DJBA, 150-3180).
b) Locatario acogido a un plazo legal. - "Cuando el locatario se hubiese acogido a un plazo legal, al fenecer dicho plazo el locador podrá pedir el lanzamiento en la misma forma establecida en el art. 47, probando documentalmente el acogimiento del locatario al plazo de que se trate" (art. 48, ley 21.342).
c) Inmueble abandonado. "Denunciado por el locador que el locatario ha abandonado el inmueble sin dejar quién haga sus veces, el juez recibirá información sumaria al respecto, ordenará la verificación del estado del inmueble por medio del oficial de justicia, quien deberá inquirir a los vecinos acerca de la existencia y paradero del locatario, y mandará librar oficio a la policía al mismo efecto. No teniendo razón del paradero del locatario el juez mandará hacer entrega definitiva del inmueble al locador"
(art. 49, ley 21.342).
§ 3. Aplicación de la ley 23.091 al desalojo fundado en la falta de pago. -
La ley nacional ordena: "Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a diez días corridos contados a partir de la intimación, consignando el lugar del pago" (art. 5o).
Varias son las consideraciones que merece el precepto transcripto, reiterativo de otros similares contenidos en anteriores leyes de alquileres.
a) Intimación previa. Reviste el carácter de un "plazo de gracia" (CSJN, 22/12/94, ED, 162-679). otorgado al locatario a fin de que abone los arrendamientos con dos consecuencias inmediatas. Una, evitar el juicio por falta de pago, y la otra, eliminar conductas abusivas del locador, en particular frente a la mora automática pactada en el contrato que genera una prueba, en oportunidades, "diabólica" a cargo del locatario.
b) Constitución en mora. La intimación legal tiene por objeto no sólo poner en mora al locatario, sino evitar que "sea sorprendido por la acción el locador" (SCBA, 21/12/88, "Sumarios", dic. 1988. n° 65).
c) Prueba instrumental de la intimación. La única forma de acreditar fehacientemente el presupuesto legal es mediante despacho telegráfico u otro similar dirigido al arrendatario, como podría ser la actuación notarial.
d) La cantidad debida. Si se intima a una cantidad distinta de la adeudada, el defecto no exime al locatario de ofrecer el pago de la suma realmente debida. Se trata de un problema de buena fe contractual y sobre este patrón el juez decidirá el entredicho.
La conclusión es similar si la deficiencia en la intimación se refiere a distintos meses de los realmente adeudados, toda vez que la intención de la ley es otorgar al inquilino la oportunidad ¿le abonar la prestación evitando el juicio, y no la de incurrir en un "exceso formalista". a los fines de la procedencia de la acción (CCivCom SNicolás, 5/12/96, LLBA, 1997 504).
Por ultimo, la intimación es con respecto al locatario, siendo innecesaria con relación al fiador del inquilino.
e) Intimación de pago y condena en costas. No caben dudas de que atendiendo los principios generales (arg. art. 68, CPBA), si al iniciar la demanda de desalojo, por la causal de falla de pago, el locatario se encontraba en mora conforme lo dispuesto en el art. 5o de la ley 23.091, "el allanamiento alegado queda sin sustento a los efectos de la condenación en costas" (CCivComPen Pergamino, 25/9/97, LLBA, 1997-1421).
Ver articulos: [ Art. 675 ] [ Art. 676 ] [ Art. 676 bis ] [ Art. 677 ] 678 [ Art. 679 ] [ Art. 680 ] [ Art. 681 ]
Codigo Procesal Civil Bs As Comentado >>
Libro IV
- Procesos Especiales
>>
Título VII
- Desalojo
>>
<< Art Anterior || Art Siguiente >>
También puedes ver: Art.678 Codigo Procesal Civil y Comercial Nacion
➥ Los menores que cometan delitos accederán a tobilleras electrónicas
➥ Condenaron solidariamente a una firma y a sus socios por registrar como tal a quien sólo trabajaba de carnicero
➥ Un juez determinó la fecha de separación de un matrimonio según sus conversaciones de WhatsApp
➥ La Corte provincial le otorgó prisión domiciliaria a un abusador sexual por su edad avanzada