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Art. 676 .- - La acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales se sustanciará por el pro-
cedimiento establecido por este Código para el juicio sumario.
Se podrá dirigir esta acción contra el locatario, sublocatario,
tenedor precario, intruso, o cualquier otro ocupante, cuya obligación de
restituir o entregar, sea exigible.
CONCORDANCIAS: CPN. arts. 679 y 680; Chaco, art. 657; Chubut, arts. 679 y 680; Córd.. arts. 408 a 412, 415. 750 y 751; Corr., arts. 505 y 506; ERíos. arts. 662 y 663; Form.. art. 677; Jujuy. art. 388: LPampa, art 648; Mis., arts. 679 y 680; Neuq., arts. 679 y 680; RNegro, arts. 679 y 680; Salta, arts. 691. 692 y 696: SJuan. arts. 671 y 673; SLuis. art. 679; SCruz. art. 671; SFe. arts. 517 a 526: SdelEstero. art. 671; Tdel Fuego, arts. 627 y 629.
§ 1. Naturaleza del juicio de desalojo. - El proceso de desalojo de inmuebles urbanos o rurales se sustancian! en el marco del juicio sumario (art. 676, párr. 1o).
Aceptada la proposición legal, fácil es concluir que nuestro proceso de desalojo es un juicio de conocimiento, plenario y declarativo.
Es así que el actor en su demanda acumula dos pretensiones: la declarativa, peticionando la resolución contractual por encontrarse incurso el arrendatario en alguna de las causales previstas por la ley, o simplemente al solicitar al juez se declare la ausencia de derecho en usar el inmueble, y, además, la pretensión de condena, que actúa como un plus de ser estimada la primera, al perseguir el decreto de lanzamiento de lodos los ocupantes del bien.
En esta orientación se expresa que la sentencia del juez que decreta el desalojo es declarativa respecto del derecho del locador de reunirse con su inmueble, destacándose la existencia de un proceso cognoscitivo especial.
§ 2. Objeto y ámbito del desalojo. Su objeto se limita a la desocupación de inmuebles urbanos o rurales (párr. 1o). ejerciendo el actor una pretensión de carácter personal contra el usuario de la cosa. Si el desahucio es contra un predio rural, congruente a lo dicho, es de aplicación el artículo en comentario.
a) Estrictamente se persigue el reintegro de inmuebles, o parle de ellos, respecto de locatarios, sublocatarios. tenedores precarios, intrusos o cualquier otro ocupante, cuya obligación de restituir sea exigible. De reverso, quedan excluidas del ámbito del juicio de desalojo aquellas cuestiones que exceden el conflicto vinculado a la tenencia o uso de la cosa, como ser las pretensiones reales derivadas de la posesión o propiedad del inmueble, debiendo recurrirse, en estos casos, al juicio ordinario (p.ej., en la reivindicación del inmueble) y a los especiales destinados a conocer este tipo de reclamaciones (interdictos, acciones posesorias, prescripción adquisitiva de inmuebles).
47. Fenochictio. CPBA.
En este sentido se ha pronunciado que el desalojo es una acción personal que protege al poseedor, y en algún caso al tenedor, para recuperar la tenencia o la posesión. De modo que el "desalojo procede solamente cuando el demandado está obligado a restituir el inmueble en virtud de una obligación nacida en un contrato, como la locación de cosa, del comodato, del otorgamiento de la tenencia precaria, o cuando quien lo detente resulta un intruso" (SCBA, 22/2/94, LLBA, 1994-1).
b) Sobre tales premisas al poseedor no le es exigible la obligación de restituir por vía de la acción de desalojo cuando ha demostrado prima facie el título de poseedor que invoca, justificando así la seriedad de su pretensión (CCivCom BBIanca, Sala II, 5/6/97, LLBA. 1999-233). No es suficiente que el demandado invoque la calidad de poseedor para que se declare improcedente la acción de desalojo. Cuando la posesión presenta suficientes visos de seriedad, será insuficiente el marco del desalójo para dirimir tal contienda, debiendo ventilársela por otros medios procesales, creados para discutir la posesión. Ello así, pues "no cabe disentir dentro de su órbita el mejor derecho a poseer, ni la posesión misma: todo debate sobre el particular es extraño al juicio de desalojo" (C2°CivCom La Plata, Sala III. 31/3/95, LLBA. 1996-173).
Por último, el reintegro de la tenencia de cosas muebles se debe plantear en el juicio sumario previsto en el art. 320. inc. 2, h y ll.
§ 3. Legitimación sustancial activa. Pueden demandar la restitución del inmueble: su propietario, el condómino, el locador, usufructuario, usuario, poseedor, comodante y el administrador de la cosa.
a) Propietario. Se encuentra legitimado para usar y gozar del inmueble, excluyendo a terceros de ese uso y goce (arts. 2506. 2508. 2513 y 2516, Cód. Civil).
La Corte bonaerense ratificó clásica doctrina sobre el tema al decidir que "quien alega su calidad de propietario demandando por intrusión a quien se titula poseedor, debe demostrar, si le es negado, que tiene efectivamente aquella calidad, esto es, que alguna vez se le hizo tradición del inmueble" (SCBA, 12/6/84, LL, 1984-D-345, y DJBA. 127-297).
Es decir, en esta orientación procede la acción de desalojo si está acreditado el carácter de propietario del actor y el demandado no residía ser poseedor, ni acredita título que legitime la ocupación (art. 676, CPBA), no bastando la mera invocación de la calidad de poseedor para neutralizar la acción (CCivCom Quilmes, Sala II, 23/5/96. LLBA, 1996-747).
En consecuencia, es improcedente una demanda de desalojo que promueven quienes, al iniciarla, no son propietarios ni poseedores del inmueble (SCBA, 22/2/94. LLBA, 1994-1). Así, se advierte falta de de-techo en quien sólo acompaña una fotocopia de un testamento sin adjuntar el original en la escritura publica justificativa de la titularidad del dominio correspondiente (CCivCom Morón. Sala II, 6/2/96, LLBA, 1996 1186).
b) Condominos. Cualquiera de los condóminos puede iniciar el juicio de desalojo, pues la acción de desalojo es un acto meramente conservatorio del derecho; un acto de administración mediante el cual se trata de obtener en beneficio de todos los condóminos la restitución de la cosa locada.
c) Locador. Su legitimación activa surge del contrato de locación, pues sobre la base de ese título se otorgó la tenencia del inmueble. No importa, entonces, que sea propietario o poseedor a título de dueño, pues la acción se funda en el contrato y no en la propiedad del bien. Así se desprende de los arts. 1493 y 1494 del Cód. Civil.
Lo expuesto supone que para quien revista la condición de locatario y es demandado en un juicio de desalojo, por la causal de falta de pago, su defensa queda centrada en determinar si incurrió o no en el incumplimiento de la obligación de pagar el precio del arrendamiento, y toda otra cuestión que desborde el examen de dicha obligación exigible queda marginada de este proceso especial (C2aCivCom La Plata. Sala I, 26/12/95, LLBA, 1996-91 2).
d) Administrador. Conforme al art. 1276 del Cód. Civil, tan administrador de la sociedad conyugal es el marido como la mujer, pues cada uno de ellos administra los bienes gananciales que la ley le asigna, tratándose de una administración bicéfala o de dos administraciones su paradas.
Otro tanto ocurre con el administrador de la herencia, al reiterarse que la acción de desalojo importa un acto meramente conservatorio. Sobre el tema, remitimos al comentario al art. 727. § 2.
§ 4. Legitimación pasiva. - La acción de desalojo se debe dar con amplitud contra aquel que ilegal e indebidamente disponga de un inmueble sin invocar para su ocupación un título o mejor derecho (ver la doctrina de la Corte precedentemente citada, § 2).
Como enuncia el Código Procesal, procede contra cualquier ocupante cuya obligación de restituir o entregar sea exigible (art. 676, párr. 2°).
Sin embargo, resulta procedente la citación al juicio de desalojo del garante, a los fines de responder eventualmente por las costas impuestas al locatario, cuando contractualmente ha asumido tal obligación (CCiv Com Morón, en pleno, 16/3/93, LLBA, 1994-962).
En cuanto al intruso, que menciona el art. 676. "es el ocupante circunstancial sin base ni pretensión jurídica alguna, cuya ocupación transitoria es mera tenencia, sin animus dominiy es decir, y además, quien
se ha introducido en el inmueble por un acto unilateral sin acuerdo de quien debía prestarlo; por el contrario, no puede concederse ese carácter, dicho en términos generales, a quien tiene un título aunque puede considerárselo ilegítimo" (SCBA. 15/2/83, "Doctrina", feb. 1983, p. 7, n° 10).
§ 5. Litisconsorcio pasivo necesario. - La demanda de desalojo se debe iniciar contra el principal accionado (locatario, tenedor) y demás ocupantes del inmueble, por la razón práctica de ser la única manera de obtener la desocupación total del bien. De no ser demandado o notificado algún ocupante, la sentencia será ineficaz contra él, al negársele el derecho de defensa en juicio.
§ 6. Distribución de la carga de la prueba. - Rigen los principios generales, vale decir, quien afirma, prueba (art. 375).
a) De esta manera, si la pretensión es fundada en el carácter de propietario, el actor adjuntará a su presentación el correspondiente testimonio de escritura pública, o del instrumento que jurídicamente hiciera sus veces. No le basta, se tiene pronunciado, acompañar un certificado de dominio del que no surge quiénes materializaron la transmisión ni la forma en que ella se realizó, ni se hizo efectiva la tradición, a fin de obtener el desalojo del bien (CCivCom Morón, Sala II. 6/2/96, LLBA, 1996-1186).
Generalmente, se esgrime el contrato de locación suscripto entre las partes como fundamento y prueba de los hechos afirmados en la demanda.
b) Si el accionado afirma ser poseedor y no inquilino ni tenedor, soporta la prueba de la posesión. Es decir que "no es suficiente que el demandado por desalojo manifieste que es poseedor para que, por esa sola circunstancia, quede relevado de la carga de probar la verosimilitud de su afirmación, obligando al actor a recurrir a las acciones reales o posesorias para recuperar el inmueble; lo que decide un pleito es la prueba y no las simples manifestaciones unilaterales de las partes" (SCBA, 22/9/81. "Reseña", 1981/82, n° 252).
c) Conforme con lo expuesto, si en el momento de contestar la demanda es afirmada la calidad de inquilino, los accionados contrajeron en el proceso la obligación de demostrar dicho vínculo, so pena de restituir conforme la legislación de fondo, que así lo impone al precarista comodatario, intruso o tercero respecto del titular del derecho (arts. 2285 y 2516, Cód. Civil).
En idéntica corriente, se decidió que si el actor pidió el desalojo invocando un comodato y el demandado alegó la existencia de otro convenio, a cargo de este quedo la prueba de su aserio, pues no se limitó a negar la calidad que le es atribuida, sino que afirmó tener otra al amparo de su derecho.
d) Por último, cabe recordar el criterio sumamente restrictivo con que se han juzgado los intentos de quienes pretenden justificar su condición de inquilinos sin poseer recibos a nombre propio.
§ 7. Desalojo y entrega preventiva del inmueble. - Como sanción por el abandono de la cosa, el Código Civil autoriza al locador para tomar cuenta del estado de ello, requiriendo de la autoridad judicial las diligencias que resultaren necesarias para evitar el deterioro o destrucción del bien arrendado.
Con fundamento en el art. 1564 se ha declarado que el locador puede solicitar a título de medida precautoria la entrega preventiva de la cosa arrendada, previa comprobación de su estado de abandono; ello sin perjuicio de oír en legal forma al locatario en caso de conocerse su parecer. Véase la entrega del inmueble abandonado, prevista en el art. 49 de la ley 21.342. precepto transcripto en el comentario al art. 678. Asimismo, remitimos al lector al art. 676 bis.
§ 8. Demanda de desalojo y de pretensión resarcitoria. - La pretensión de desalojo y la de indemnización por la ocupación indebida del mismo inmueble, son acumulables, pues se trata de pretensiones susceptibles de sustanciarse por los mismos trámites.
§ 9. Alcance de la sentencia de desalojo. El desahucio se hace extensivo no sólo al accionado, sino también a los ocupantes del inmueble, incluidos los familiares que conviven con el locatario. Los ocupantes y sublocatarios, de existir, deben ser notificados de la demanda a fin de que puedan hacer valer sus derechos.
Por ello, al haber formado la incidentista parte de la familia o grupo familiar del comodatario, debe correr la suerte de éste, desde que la sentencia de desahucio dictada contra el ocupante o tenedor del inmueble tiene eficacia respecto de los familiares que con él convivían, en cuanto su obligación de restituir les alcanza, por no invocar un derecho personal a tener la cosa y desde que su ocupación depende o deriva de la del demandado (C2°CivCom La Plata, Sala I, 28/5/96, DJBA, 150-3180).
Ver articulos: [ Art. 673 ] [ Art. 674 ] [ Art. 675 ] 676 [ Art. 676 bis ] [ Art. 677 ] [ Art. 678 ] [ Art. 679 ]
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