938 TALLOS DE LA CORTE SUPREMA 230 de la obligación que mantienen los deudores hipotecarios admitidos en el sistema: el derecho del acreedor es cancelado por el agente fiduciario que se subroga en los derechos contra el deudor hipotecario; éste, a su vez, se libera mediante los pagos que haga al fiduciario.
Sin embargo, los pagos del agente fiduciario al acreedor, de acuerdo con el decreto 1284/2003, reglamentario de la ley 25.798, no se concretarán mediante la entrega de dinero efectivo, sino con la dación en pago de títulos financieros o bonos de deuda (artículo 16.a, penúltimo y último párrafo y artículo 16.b).
De tal manera, lo que es presentado como un "pago" no sería más que la sustitución de una deuda garantizada con derecho real de hipoteca por otra que no tiene ese respaldo; al tener este canje carácter compulsivo, vendría a configurarse un desapoderamiento extrajudicial del derecho real de hipoteca, sin compensación. Tal es el motivo central por el cual la cámara de apelaciones encontró al sistema de refinanciación violatorio de los derechos de propiedad del acreedor. Se trata de una razón poderosa, aunque cabe hacer, a mi juicio, algunas precisiones.
En primer lugar, el pago con títulos solamente está previsto para los vencimientos futuros, no para las cuotas impagas y vencidas. En relación con estas últimas, el artículo 16.a, penúltimo párrafo, del decreto 1284/2003 deja librado a la opción del acreedor la entrega de dinero efectivo o de los bonos. En segundo lugar, de acuerdo con el artículo 16.b, primer párrafo, los bonos por cuotas remanentes, tendrán el mismo vencimiento originalmente pactado para las cuotas respectivas, con lo cual el acreedor podrá obtener su pago en efectivo en el mismo momento en que lo hubiera percibido del deudor.
Pero, hay un aspecto en el que la cámara de apelaciones tiene razón: en el segundo caso, cuando se trata de la deuda remanente, la subrogación en los derechos no puede producirse por la entrega de los bonos, sino por su cancelación, puesto que lo contrario implicaría como ya adelanté un desapoderamiento del derecho real de hipoteca a favor del Estado, sin compensación.
Sin embargo, el agravio a este respecto resulta todavía incierto puesto que depende del tratamiento que se otorgue al crédito del actor: si se lo considera vencido, tendrá la opción de cobrar el monto 7 Us 2-MARZO-200,065 ES 20/2/2007, 1757
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Año: 2007, CSJN Fallos: 330:938
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