riormeme relacionado, la prórroga del contrato fué ajena a esa controversia y, siendo así, la sentencia que dirimió ésta, ni se refirió ni pudo referirse a aquélla. Lo contrario hubiera importado violentar elementales reglas de hermenéutica, Que, debiendo fundarse la excepción de cosa juzgada, en la identidad de cosa, de causa y de persona, tenemos que, en el caso de antos, faltaría el segundo de estos requisitos, puesto que es ilógico pretender que las consecuencias de la resolución antes dicha, se extiendan a puntos que no han sido discutidos. La validez declarada de ese contrato, se refiere a lo que podría llamarse su factura y a lo que constituía un derecho en ejercicio, un derecho actual, La prórroga no estaba en tela de juicio, era sólo un derecho en expectativa, de la que el locatario podia o no hacer uso, llegada que fuera str oportunidad, Que, por otra parte, nida se opone a que reconocida la eficacia de un acto jurídico, en general, se declare la invalidez de una de sus partes, del mismo modo que la nulidad parcial de una disposición, no perjudica las otras disposiciones válidas, cuando son separables (art. 1039 C. C.).
Que, esto sentado, corresponde analizar los efectos de la cláusula cuarta de dicho contrato, frente a las disposiciones legales vigentes.
El Código Civil, dice el doctor Machado, separándose de la común doctrina, ha limitado la libertad de los propietarios, creyendo beneficiar a un pueblo joven que necesita de la movilidad de la propiedad y por eso ha dicho que el contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años, dando a esta disposición el carácter de las leves de orden público, al agregar que, el que se hiciera por mayor tiempo, quedará concluido alos diez años (art. 1505). En efecto: "un arrendamiento, dice el mismo codificador, en la nota ilustrativa de este artículo, hace siempre que la cosa no se mejore y cuando fuese de treinta, cuarenta o noventa años,
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Año: 1925, CSJN Fallos: 142:73
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