sería sumamente embarazoso para la enajenación de la misma y para su división entre los diversos comuneros que por sucesión viniesen a ser propietarios de ella. Tanto, pues, por una razón de economía social, como por no impedir la transferencia o enajenación de las cosas, o por no embarazar la división en las herencias, hemos juzgado que no debían permitirse los arrendamientos que pasen de diez años".
En el caso ocurrente, el arrendamiento es por diez años, con facultad para el locatario de prorrugarlo por otros diez.
Según esto, la voluntad del locador queda ligada al contrato, por el término de veinte años (si así lo dispone aquél), y restringida por igual término su libertad de acción, lo que importa decir que el contrato precitado, ofrece todos los inconvenientes de orden social y económico que han influido en el espiritu del legislador, para limitar a diez años el "maximum" de tiempo de la locación. No hay duda, entonces, que la cláusula de referencia contraría abiertamente el propósito de la ley.
La parte de Ronco sostiene que la cláusula mencionada se ajusta a condiciones muy distintas del arrendamiento primitivo, desde que varía en caso de opción, el valor de la locación; pero, es evidente que con ello no se salvan los obstáculos mencionados. A los fines de la ley, poco interés tienen las modificaciones de cualquier indole que puedan producirse x medida que el contrato se prolonga, porque lo que se quiere evitar, precisamente, es su dilación indefinida en el tiempo. La ley persigue un ideal de transformación y progreso material que no se obtiene con convenciones que obstaculizan las transacciones inmobiliarias; desea también depojar las dificultades en la división de las herencias y a ello se oponen los contratos de extraordinaria duración. Por consiguiente, que el precio de la locación se modifique o que varien las condiciones generales de la convención, no basta para justificar una prórroga que exceda el limite legal, porque lo que aquí se ha tenido en-cuenta, son motivos de otro orden que contem
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Año: 1925, CSJN Fallos: 142:74
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