ARTICULO 392 Efectos respecto de terceros en cosas registrables del C.C.C. Comentado Infojus Argentina


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    ARTICULO 392.-Efectos respecto de terceros en cosas registrables Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a tí­tulo oneroso.

    Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y tí­tulo oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.

    Introduccion COMENTADA al Art. 392 (con doctrina)


    2. interpretación
    La disposición transcripta establece, en primer lugar, cuál es el principio general al que cabe atenerse cuando un acto es nulo y las partes se han entregado cosas, bienes o precios. Sigue al respecto el principio general de la restitución que establece el art. 390 CCyC, aunque establece una importante salvedad, con fundamento en la protección de los terceros titulares de derechos adquiridos de buena fe y a tí­tulo oneroso. Es lo que la doctrina denomina "buena fe sublegitimante", o protección de la apariencia jurí­dica.
    Por cierto, la parte final de la norma excluye la posibilidad de invocar la buena fe sublegitimante en aquellos supuestos en que el acto se ha realizado sin intervención del titular. Durante la vigencia del Código Civil, un sector de la doctrina afirmaba que la venta por parte de quien no es el propietario de la cosa "”por ejemplo por sustitución de identidad del verdadero propietario, falsificación de firma o de documentos, entre otros supuestos"” era inexistente y, por tanto, sustraí­a el supuesto de la aplicación del art. 1051 CC. En tales condiciones, el propietario original tení­a a su disposición la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble, aún frente a terceros de buena fe y a tí­tulo oneroso. Para otros autores,261 se trataba de un acto inoponible para el titular del bien. Solo un sector minoritario sostení­a que las enajenaciones a non domino se encontraban alcanzadas por la segunda parte del art. 1051 CC.
    El CCyC no adopta la inexistencia como categorí­a de ineficacia distinta de la nulidad, pero establece un principio importante al excluir a las ventas a non domino de la aplicación de la doctrina de la apariencia. De este modo se suministra una solución armónica con el resto del articulado. La protección del artí­culo no se concede a la otra parte del acto "”quien siempre está obligada a restituir"” sino a terceros de buena fe y a tí­tulo oneroso.
    La buena fe del tercer adquirente puede ser entendida de distintas maneras. Un sector de opinión puede considerar que es suficiente con que el adquirente haya confiado en las constancias de los registros para ser considerado como adquirente de buena fe. Este criterio se enuncia como "buena fe registral". Para otros, en cambio, no basta con las constancias registrales sino que es preciso que el tercero adquirente haya tomado los recaudos para asegurarse que la realidad extra registral coincide con la registrada. Por tal razón, en materia de adquisición de inmuebles, solamente se considera que el subad- quirente es de buena fe si realizó un estudio de tí­tulos que no reflejaba ninguna anomalí­a en la cadena de dominio.
    La norma no precisa si el principio de la apariencia se aplica exclusivamente a los casos de nulidad relativa o si también le cabe a los de nulidad absoluta. Queda en pie la discusión de la doctrina sobre el punto. 262 En tanto el texto legal no hace ninguna excepción "”como ocurre, expresamente, en el caso de venta por quien no es el titular de la cosa (art. 392 in fine, CCyC)"”, cabe entender que la protección del adquirente de buena fe y a tí­tulo oneroso es tan intensa que no lo priva de tutela cuando el acto antecedente es de nulidad absoluta.
    (281) AlTerini, jorGe h., "El art. 1051 del Código Civil y el acto inoponible", en JA 1971-640; GoldenBerG, isidoro, "El alcance de la protección legal dispensada a los terceros adquirentes de inmuebles: el controvertido agregado al art. 1051", en Revista Notarial, nº 841, p. 1276.
    (282) TriGo represAs, Félix, "La nulidad de los actos jurí­dicos y los terceros adquirentes de inmuebles", Revista del Notariado, nº 821, p. 1427; llAmBiAs, jorGe j., Tratado de Derecho Civil. Parte General, t. II, Bs. As., AbeledoPerrot, 1993, p. 583.
    Sección 5S. Confirmación

    Introduccion COMENTADA al Art. 392 (con doctrina)

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    LIBRO PRIMERO
    - PARTE GENERAL
    >>
    TITULO IV
    - Hechos y actos jurí­dicos
     >>
    CAPITULO 9
    - Ineficacia de los actos jurí­dicos
    >
    SECCION 4ª
    - Efectos de la nulidad
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