- A efectos de ccnsolidar la división de los dominios útil y directo, que lá constitución de la enfiteusis origina, se pemiite que el dueño directo y el enfiteuta ejerzan los derechos de tanteo y de retracto en los casos de venta y dación en pago de EUS respectivos dominios. Pero no se reconoce el derecho en los casos de enajenación s forzosas por causa de utilidad pública (art. 1.636 del Cód. Civ. esp.).
A fin de posibilitar el ejercicio de tales derechos, quien se proponga enajenar el dominio de una finca enfitéutica deberá avisarlo al otro condueño, declarando el precio definitivo que se le ofrezca o el que pida por ello. Dentro de los 20 días del aviso, el condueño puede hacer uso del tanteo, pagando el precio indicado. De no hacerlo, puede llevarse a efecto la enajenación.
De no haber hecho uso del derecho de tanteo, cabe ejercer el de retracto para adquirir la finca por el precio de enajenación. El plazo es entonces de 9 días útiles, contados desde el siguiente al del otorgamiento de la escritura de venta. Ocultada la enajenación, el plazo corre desde la inscripción en el Registro de la propiedad. La ocultación se presume cuando la escritura de venta no se presenta en el Registro dentro de los 9 días de su otorgamiento. Cabe probar la ocultación por cualquier otro medio. De no haberse dado el preaviso, el retracto puede utilizarse hasta un año, contado desde la inscripción de la enajenación en el Registro.
En las ventas judiciales de fincas enfitéuticas, el dueño directo y el útil pueden usar del derecho de tanteo dentro del plazo fijado en los edictos; y del de retracto, dentro de los 9 días del otorgamiento de la escritura. De ser varias las fincas enfitéuticas enajenadas y sujetas a un mismo censo, el retracto no puede utilizarse respecto de unas con exclusión de las otras.
En caso de dominio útil o directo pro indiviso, cada uno de los condueños puede ejercer por sí el retracto conforme a lo dispuesto para los comuneros, y con preferencia el dueño directo si se enajena el dominio útil; y el censatario, si se transmite el dominio directo. (v. los arts. 1.637 a 1.642 del cód. cit.) La doctrina llama retracto superficiario al que ejerce el censualista; y de nuda propiedad, al ejercido por el censatario.
En los foros, plantaciones a primeras cepas y gravámenes análogos, se admite el derecho de retracto entre los condueños (arts. 1.655 y 1.656, n? 6o).
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