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Más adelante hace referencia a la entidad económica del perjuicio y realiza diversas consideraciones al respecto.

11) A fs. 85/101 contesta la Provincia de Santiago del Estero. Hace mérito de los argumentos vertidos por la parte actora en esta causa y en la tramitada anteriormente para señalar que reconoció la nulidad del título que ostentaba y niega la existencia de la presunta deuda de Pucharra.

Dice que la actora aparece comprando un importante inmueble por una suma irrisoria sin demostrar de modo alguno que haya accedidoa la tradición, lo cual hace aplicables los arts. 577, 2378, 2601 y siguientes del Código Civil. En ese sentido destaca que la tradición debe ser hecha sobre la base de un título suficiente, que los derechos que se transmiten sean propios de quien la efectúa, y que sea real y efectiva, extremos que entiende no cumplidos.

Señala quessi la firma Phalarope S.A. hubiera ejercido la más mínima diligencia en la concertación del negocio jurídico emprendido, habría procurado tomar conocimiento del inmueble que adquiría como asimismo de su estadoregistral mediante un correcto estudio de títulos. Los propios antecedentes que aportó al juicio evidencian que Carlos Alfredo Tornquist se desprendió de la propiedad el 31 de marzo de 1922 por lo que sor prende que la actual venta se haya efectuado sobre la base de un mandato otorgado en 1947 y objeto de sucesivas sustituciones. Es necesario advertir -dice— que el supuesto transmitente, Carlos Alfredo Tornquist adquirió ese inmueble en condominio con Antonio Muñiz Barreto en el año 1911. Por aquel entonces debiótener 22 años de edad y no se sabe cuántos en 1947, fecha del otorgamiento del poder a Celina Quintín. Si se considera que la inscripción en el registro inmobiliario no convalida títulos nulos ni subsana sus defectos, es menester concluir que la transmisión de inmuebles requiere indefectibl emente un estudio de títulos.

La demandada cuestiona también el carácter irrevocable que se otorga al aludido poder por cuanto aquella condición exigía tanto en la anterior redacción del art. 1977 del Código Civil como en la actual, el cumplimiento de condiciones que no se han configurado. Así, por ejemplo, la condición deirrevocabilidad en provecho del mandatariosolose configura cuando el mandato se otorga como medio de cumplir una obligación, y del conferido por Tornquist ala señorita Quintín no sur

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Año: 1994, CSJN Fallos: 317:691 
Extraido de : https://universojus.com/csjn/tomo-317/pagina-691