requisitos para que las cláusulas de estabilización puedan ser garantizadas con hipotecas sin atentar contra el principio de la especialidad— dado que aun quienes no se acogiesen a un régimen podrían invocar sus beneficios, lo cual deviene inaceptable.
8 Que, además, no puede desconocerse que los privilegios son de interpretación restrictiva —pues si se acepta una extensión mayor a la admitida por la ley se menoscaba el derecho de terceros— y que nacen estrictamente de la ley (arts. 3875 y 3876, Código Civil). Debe también tenerse en cuenta que el sistema de las preferencias legales se vincula con la necesidad de publicidad registral que las haga oponibles erga omnes (v. art. 3", ley 21.309, y arts. 3149 y 3150 del Código Civil); en el caso, al ser el reajuste reconocido por sentencia judicial, es obvio que carece de registración y de publicidad, razón que le impide gozar del jus praeferendi.
En consecuencia, el reajuste que se reconoce en el presente sólo puede alcanzar alas relaciones entre acreedor y deudor, pero no puede extenderse en perjuicio de otros acreedores o de terceros interesados.
9 Que, en estas condiciones, corresponde expedirse sobre el agravio de la actora relativo al rechazo de la ejecución respecto de la deudora "Asociación Cooperadora de Permisionarios "Congreso' Feria Municipal N° 77". El a quo confirmó el criterio del juez de primera instancia según el cual dicha asociación, al no ser la deudora hipotecaria —la deuda fue garantizada con hipoteca por terceros titulares de los inmuebles respectivos— no podía ser perseguida en la presente ejecu- .
ción hipotecaria. Sostuvo que "si bien es cierto que el acreedor tiene dos acciones diferentes, en la demanda no estableció distinción alguna en lo que atañe a la Asociación Cooperativa. Por lo tanto resulta correcto el rechazo de la ejecución hipotecaria a su respecto" (v. fs. 659).
Debe valorarse para dilucidar este punto que la actora otorgó un crédito a la referida asociación, obligación que fue garantizada con hipotecas sobre inmuebles de terceros, según surge de las distintas escrituras constitutivas acompañadas a estos autos. Esto significa que la mentada Asociación es la deudora de los créditos cuya ejecución se persigue, mientras que los codemandados revisten el carácter de terceros que han constituido hipotecas en garantía de una deuda ajena arts. 3121, Código Civil).
10) Que, admitido ello, lo resuelto al respecto por la Cámara adolece de excesivo rigorismo, pues aun cuando la asociación no fuese deudora
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Año: 1988, CSJN Fallos: 311:1254
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