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ARTICULO 1209.-Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
Las cargas y contribuciones son gastos de conservación de la cosa que se exteriorizan en aquellos casos de locaciones industriales o comerciales, que debían ser objeto de tratamiento en virtud de la unificación. En efecto, a veces, el destino que pretende darle el locatario (claro está, con acuerdo del locador), puede generar específicos gastos de conservación, tales como una tasa específica por el destino de un galpón o planta industrial, que por ende requiere de servicios especiales de control y limpieza por parte del municipio. Estos casos constituyen una excepción a las reglas generales, y son a cargo del locatario. El último párrafo podría deducirse del art. 1207.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1553; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1113; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1140.
II. Comentario
1. Cargas y contribuciones. Distinción El texto anotado distingue las cargas y contribuciones de la cosa propiamente dicha de aquellas derivadas de la actividad de la cosa, según el destino pactado con el locatario, siguiendo al Proyecto de 1998. Ello tiene su razón de ser en la unificación de las normas civiles y comerciales, pudiendo ser las locaciones de cosas destinadas a viviendas o también ser empresarias. Las primeras, como regla son a cargo del locador, salvo pacto en contrario (ej. impuestos). Las segundas, son a cargo del locatario.
Se ha dicho que " si el locatario asume el pago de expensas o servicios puede hacerlo bajo una doble modalidad, entregar su monto al locador para que sea éste quien pague la deuda, o pagarla el locatario directamente al tercero acreedor en cuyo caso debería p or aplicación de este artículo entregar la constancia de pago al locador al cesar el vínculo contractual" (Leiva Fernández).
2. Comparación con la norma vigente El Código de Vélez (art. 1553) impone al locador pagar las cargas y contribuciones que " graviten sobre la cosa arrendada" . Sin embargo, se ha dicho que en la " actualidad se ha consolidado una práctica de sustituir esta disposición supletoria por cláusulas que imponen al locatario el pago de impuestos y contribuciones que recaigan sobre el bien arrendado. Sin embargo, en el contexto del Código Civil sólo son a cargo del locatario aquellos impuestos y contribuciones que se vinculen a la actividad específica explotada en el inmueble alquilado cuando se trata de locaciones con destino comercial" (Hernández - Frustagli).
Este criterio fue seguido por el Proyecto del Poder Ejecutivo, art. 1113 en su primer párrafo, considerándola también una obligación del locador. Empero, en su segundo párrafo, en virtud de la mentada unificación, se incluyó la siguiente frase: " Sin embargo, será el locatario el obligado a abonar las que se aplicaren en razón de la actividad a que él se dedique" . El Proyecto de 1998 ha mantenido la distinción de las cargas según graven la cosa o la actividad del locatario, y su contenido ha sido reproducido textualmente en la norma anotada.
Esta distinción la estimamos adecuada según el destino que puede tener la cosa locada, ya sea habitacional o empresaria.
3. Del pacto en contrario El último párrafo prescribe que como regla el locatario no tiene a su cargo aquellas cargas y contribuciones que graven la cosa, siendo por lo común, a cargo del locador. Acto seguido, en virtud de la supletoriedad que campea la regulación, afirma salvo pacto en contrario. Nos parece que si se trata de una locación empresarial es perfectamente válida la cláusula que lo disponga. En cambio, si se trata de una locación habitacional y si es de consumo, dicha cláusula podrá ser tachada de abusiva.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 6/7/1956, Fallos: 235:296 ); (CCiv. y Com. Córdoba, 7a, 20/10/1994, LLC, 1995-351); (C2a Civ. y Com. Paraná, sala II, 3/5/2002, LLAR/JUR/ 3491/ 2002).
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