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ARTICULO 1206.-Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
Se elimina la profusa casuística del Código Civil. Ya no se impone necesariamente al locador la regla de probar la culpa del locatario en el incendio, y pasa a regirse por los principios generales de la prueba. El sistema de Vélez había sido ampliamente criticado por la forma en que distribuía la carga de la prueba, pues ciertamente, estando el locatario en tenencia de la cosa, no resulta razonable que se presuma el caso fortuito, dejando al locador una carga probatoria ciertamente compleja.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1561 al 1572; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1099 inc. 2) y art. 1102; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1137.
II. Comentario
1. Conservación de la cosa El deber de protección respecto de la cosa constituye uno de los principales límites al derecho de uso y goce de la cosa, por lo que el uso se torna abusivo si se deteriora el inmueble por haber olvidado cerrar una llave de agua, o se instalare depósitos de materias que atrajesen insectos (Lorenzetti). El daño a la cosa puede derivarse de la acción del locatario o sus dependientes o bien por la omisión del mismo (como si por no realizar las reparaciones de mero mantenimiento, se produjese un daño mayor a la cosa, o la falta de aviso oportuno al locador para que realice reparaciones a su cargo), o cuando por su negligencia en el cuidado y vigilancia de la cosa, visitantes ocasionales le propiciaran distintos tipos de daños.
El Proyecto de 1993 (art. 1099 inc. 2) también dispone como obligación del locatario la de " conservar en buen estado la cosa alquilada y responder por todo deterioro que le causare" . El texto propuesto sigue al Proyecto de 1998 (art.
1137).
2. Abandono de la cosa El precepto consagra asimismo la prohibición de abandono de la cosa. Para que se repute configurada una situación de abandono, es necesario que el locatario no haya dejado una persona al cuidado de la cosa, teniendo en cuenta lo exigible por la conciencia media, atendiendo al tipo de cosa y las circunstancias del caso, no haciendo falta que el abandono asuma un grado abdicativo de la tenencia (López De Zavalía). La violación de este deber no sólo faculta al locador a pedir la resolución contractual (art. 1219, inc. b), sino también a exigir la satisfacción de los daños y perjuicios ocasionados por el deterioro de la cosa, y derivados de la resolución anticipada del contrato (siempre que no se aplique el art. 1221, que absorbe este tipo de perjuicios).
En virtud que el abandono configura un incumplimiento contractual se ha sustentado que " la amenaza de un daño da lugar a la tutela inhibitoria permitiendo al locador la constatación del estado y la resolución del contrato. Excepcionalmente, el incumplimiento puede estar justificado por situación que configure fuerza mayor. Es de destacar que el abandono constituye una causal autónoma de resolución del contrato que autoriza a pedir el desalojo y el resarcimiento de los daños causados" (Hernández - Frustagli).
3. Deterioro. Destrucción por incendio El locatario responde por cualquier deterioro causado a la cosa, por hecho propio o por terceros (visitantes), debiendo realizar las reparaciones necesarias.
Asimismo, responde por la destrucción de la cosa, en el caso de daños derivados de un incendio, excepto que éste se origine en caso fortuito. Por ello, deberá usar con precaución los servicios públicos domiciliarios, especialmente aquellos que sean potencialmente causa de un incendio (ej. gas natural), debiendo efectuar el mantenimiento de los aparatos del hogar. Conforme adelantamos, se ha mejorado el régimen de Vélez (art. 1572) que considera al incendio como caso fortuito, hasta que el locador pruebe la culpa del locatario o personas vinculadas (cesionario, subarrendatario, huéspedes), invirtiéndose la carga de la prueba.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 23/5/1938, Fallos: 180:404 ) (CSJN, 27/5/1974, Fallos: 288:435 ).
El incendio no debe presumirse causado por casus , sino que debe admitirse la posibilidad de que sea más bien el resultado de negligencia o culpa de parte de las personas encargas de mantener la vigilancia y cuidados necesarios (CNCiv., sala C, 1/3/1984, ED, 108-654).
(CNCiv., sala C, 28/12/1996, LA LEY, 1997- D, 858).
(C1 a Civ., y Com. Bahía Blanca, sala II, 12/12/1996, LLBA, 1997- 995).
(CS Tucumán, 11/9/2000. LL NOA, 2001-417).
(C1 a Civ. Com. San Isidro, Sala 1a, 11/8/1998. DJ, 1989-1-568).
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Codigo Civil y Comercial Argentina >>
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- DERECHOS PERSONALES
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- Contratos en particular
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- Locación
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SECCION 4ª
- Efectos de la locación
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- Obligaciones del locatario
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