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ARTICULO 1207.-Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
Se brinda un giro importante en punto al concepto de reparaciones o gastos urgentes. En el Código de Vélez, deben afrontarse sin posibilidad de dar aviso previo al locador. En el régimen del Código Civil y Comercial, se consagra la obligación del aviso previo al locador antes de proceder a la erogación de urgencia. Ello se amolda mejor a la dinámica y comunicaciones modernas.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1573; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1102; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1138.
II. Comentario
1. De la conservación y mejoras. Criterios y dificultades Se distingue el régimen de mejoras aplicables a las locaciones de muebles e inmuebles. En el primer caso, el locatario tiene a su cargo los gastos de conservación y mejoras de mero mantenimiento. Por ejemplo, el alquiler de un caballo por un mes, implica que deberá ser alimentado (gastos de mantenimiento) y ser objeto de las mejoras necesarias para su subsistencia (como si debiesen cambiarse las herraduras). En el segundo caso, tratándose de inmuebles, sólo son a cargo del locatario las mejoras de mantenimiento. Por ejemplo, el locatario deberá reparar los deterioros menores que exige la conservación de la cosa y se derivan del mismo uso normal y ordinario (mejoras de mero mantenimiento, conf. art. 1934, son aquellas reparaciones menores que impone el uso normal y adecuado de la cosa por quien detenta una relación de poder sobre la misma), pero no estará obligado a abonar, por ejemplo, el impuesto inmobiliario (gasto necesario), o la pintura del lugar (mejora útil).
Un buen criterio para trazar la distinción es el siguiente, tomando el ejemplo del alquiler de un automóvil por un lapso prolongado. Según la norma que comentamos, el locatario corre con las mejoras de mero mantenimiento, como con los gastos de conservación. Lo que distingue a una de otra, es que el gasto, no implica alteraciones materiales en la cosa. Si el locatario debe, por ejemplo, parchar una cubierta al advertir que la misma ha perdido presión, habrá efectuado una tarea indispensable para que el automotor pueda seguir funcionando correctamente y, ciertamente, por más ínfima que sea, implica un trabajo de modificación material, pues exige el cambio de un accesorio indispensable. Por el contrario, la obligación de abonar el precio del combustible, si bien constituye una erogación necesaria para poder usar la cosa conforme al destino pactado, o de uso, no implica una alteración material sobre el objeto de la relación locativa. La distinción a veces puede ser muy confusa y casi siempre se configura como una situación de hecho que el juez habrá de analizar en cada caso particular. El problema, obviamente, no se presentará con las locaciones de muebles, y así, rentado un automóvil, deberá cargar el locatario tanto con el pago del combustible como con la reparación de una cubierta pinchada. El problema adquiere importancia práctica fundamental, sin embargo, en relación a la locación de inmuebles. En estos casos debe interpretarse con un criterio restrictivo los gastos que debe realizar el locatario por cuanto resulta un mero tenedor de la cosa. Por ello en caso de duda, deberá entenderse que se está frente a un gasto de conservación y no una mejora de tenencia en las locaciones de inmuebles (el problema, en las locaciones de muebles, es ciertamente de gabinete).
Por similar argumento, las reparaciones que se derivan de un uso adecuado y normal de la cosas, sólo serán a cargo del locatario en la medida que sean menores, pero si implican una erogación substancial, como un calefón que deviene inutilizable por tener ya veinte años de uso, serán a cargo del locador (Rezzónico), ésta es la interpretación que mejor se ajusta a las pautas del art.
1934. Es que el locatario sólo debe correr con mejoras de conservación que se deriven del uso ordinario que éste ha hecho, aun cuando hubiera sido el normal y adecuado; mientras que el locador es garante de los vicios o defectos graves y ha asumido la obligación de entregar la cosa en buen estado (Lorenzetti). Por ejemplo, reparar una cerradura, sería una mejora de mantenimiento que debe correr a cuenta del locatario, pero no el cambio del cableado eléctrico del inmueble. El tema es verdaderamente arduo y, creemos, se echa de menos alguna lista enunciativa orientadora.
2. Reparaciones urgentes En relación a las reparaciones urgentes que corren a cargo del locador, basta con que se le curse algún tipo de notificación que, si bien la norma no lo prescribe, conviene sea fehaciente. Sin embargo, muchas veces la urgencia no admite dilación alguna, y no es por ello dable exigir al locatario la espera que insume el lapso de diligenciamiento de una carta documento (como por ejemplo ante la rotura de una cañería), y de ahí la correcta flexibilidad de la norma. En casos como el antes descripto, el envío de un mensaje de texto por telefonía celular, por ejemplo, revestiría gran utilidad.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 25/4/1941, Fallos: 189:286 ); (CSJN, 27/5/1974, Fallos: 288:435 ); (CNCiv ., sala C, 23/12/1993, LA LEY, 1994- D, 210); (CCiv. y Com., Azul, 18/6/1996. LLBA, 1996- 1004); (CNCiv ., sala E, 22/10/1999, LA LEY, 2000- B, 650); (CNCiv ., sala G, 19/9/2001, LA LEY, 2001- A, 946); (CCiv. y Com., Morón, sala II, 7/4/2009, LLBA, 2009-667).
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¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1207 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Argentina >>
LIBRO TERCERO
- DERECHOS PERSONALES
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- Contratos en particular
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CAPITULO 4
- Locación
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Parágrafo 2°
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