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ARTICULO 1208.-Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
Se observa una mejora en la técnica legislativa, en tanto se hacen explícitos numerosos preceptos que debían inducirse del articulado del Código de Vélez.
Entendemos, sin embargo, que se echa de menos la enunciación de las presunciones que otrora se encontraban establecidas para el pago anticipado de alquileres. Quizás, la diferencia más llamativa del régimen proyectado consiste en que la acción ejecutiva no se limita al locador de inmuebles, sino que se extiende a todas las locaciones de cosas.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1556, 1574, 1575, 1578, 1581; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, arts. 1099 y 1104; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1139.
II. Comentario
1. Pago del canon La obligación principal del locatario consiste en el pago del alquiler mediante una suma de dinero, siendo una obligación recíproca y de carácter nuclear al contrato de locación de cosas. En tal sentido, se afirmó que constituye uno de los elementos esenciales del contrato (Salvat).
El texto proyectado denomina canon locativo al precio de la locación y a todas aquellas prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por el locatario, siguiendo al art. 1139 del Proyecto de Código Civil de 1998. Es, indudablemente, esta última prescripción la que más interrogantes plantea. Se ha dicho que los " impuestos y contribuciones de mejoras que gravan el inmueble pueden ser objeto de convenio de partes, disponiendo que el pago integre el precio a cargo del locatario o permanezca adeudado por el locador (...) También las expensas comunes ordinarias, las extraordinarias y el pago de servicios integran el alquiler; su pago suele imponerse al locatario y el incumplimiento autoriza el desalojo " (Lorenzetti). En virtud que alguna jurisprudencia negó la acción ejecutiva, se consideró necesario incluir además del precio del alquiler todas aquellas prestaciones de pago periódico asumidas por el locatario, para aventar cualquier duda interpretativa al respecto.
A nuestro criterio, si el pago de expensas, por caso, fuera puesto a cargo del locatario de un departamento, éste integrará el valor del canon locativo. Curiosamente la norma nada dice sobre conceptos que no se abonan mensualmente como el valor llave que, a los fines impositivos, se considera integrante del precio locativo. Cabe recordar que la versión del art. 765 que se generó a partir de las modificaciones realizadas al anteproyecto por el Poder Ejecutivo impide pactar el pago del canon locativo en moneda extranjera con lo que, es probable, se siga recurriendo a la práctica de " pactar alquileres escalonados" (Leiva Fernández). Para otra postura, el " pacto sobre alquileres progresivos es lícito siempre que no tenga por causa una actualización contra la inflación, y no sea abusivo" (Lorenzetti).
2. De la vía ejecutiva Se mantiene la vía ejecutiva para el cobro de alquileres, la que estará, por lo demás sujeta a la normativa del rito procesal aplicable. Este agregado no estaba incluido en el antecedente del art. 1139 del Proyecto de 1998, " por considerar que esa regulación es propia del derecho procesal y por tanto, es ajena a un código de derecho sustancial" (Leiva Fernández). Sin embargo, el Código Civil y Comercial de la Nación estimó adecuado incluirla para evitar dudas.
También es importante precisar que la acción ejecutiva no se circunscribe solamente al pago de los alquileres adeudados, sino también a toda obligación que se devengue periódicamente y haya sido puesta a cargo del locatario (ej.
impuestos, tasas, servicios, expensas), y que la norma denomina canon locativo.
3. Pauta supletoria La norma establece como pauta supletoria que, a falta de convención, el pago de locaciones de muebles se hace de contado, y en el caso de inmuebles, en forma periódica, tal como mandan las costumbres en el tráfico jurídico, superándose así las dificultades interpretativas que poseía el Código de Vélez en esta materia. La obligación de abonar los arriendos deja de subsistir cuando el locatario intenta restituir el bien, más allá de los justos reclamos que pueda luego el locador incoar.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 13/3/1967, Fallos: 267:133 ); (CSJN, 28/3/1995, Fallos: 318:424 ); (CNCiv ., sala J, 26/2/1991, LA LEY, 1991-C, 356); (CNCiv ., sala B, 1/9/1995, LA LEY, 1997- E, 1021); Los alquileres escalonados no son cláusulas de ajuste, sino precios diferentes por distintos tiempos de locación y, por tanto, no se encuentran comprendidas en la prohibición indexatoria de la ley de convertibilidad (CNCiv ., sala L, 17/5/1999, LA LEY, 1999- F, 92); (C. Civ. Com., Minas, Paz y Trib., Mendoza, 3a, 27/10/2008. LL Gran Cuyo, 2009-184); (CNCiv ., sala G, 21/5/1996, LA LEY, 1 996-E, 674); (CNCiv ., sala F, 8/3/2010, JA, 2010- III73).
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- Contratos en particular
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