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ARTICULO 1212.-Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
El régimen de mejoras contenido en el Código de Vélez era demasiado casuista y complejo de interpretar. En cambio, el Código Civil y Comercial de la Nación tiene la virtud de establecer en pocas reglas todo un sistema de mejoras, siguiendo al Proyecto de 1998, a saber: arts. 1211, 1212, 1207 y 1202.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1537, 1538, 1539, 1540, 1541, 1542, 1543, 1545, 1546, 1547, 1548, 1549, 1550, 1551; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, arts. 1097, 1098, 1106, 1111; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, arts. 1142, 1143.
II. Comentario
1. Regla En principio, y como ley supletoria, el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada que le permitan llevar a la práctica el uso y goce concedido, pudiendo ser necesarias, útiles o suntuarias. Como vemos, la regla sigue siendo aquélla contenida en el art. 1533 del Código de Vélez. El Proyecto de 1993 (art.
1097) disponía: " Si no hubiese prohibición en el contrato, el locatario podrá hacer en la cosa arrendada las mejoras que deseare para su utilidad y comodidad, con tal de que no altere su forma o que no hubiese sido citado para la restitución de la cosa " .
Sin embargo, esta regla tiene sus excepciones para el supuesto que las partes hayan pactado en contrario; o bien impliquen mudar o alterar su destino; o bien haya sido interpelado a reintegrarla al locador.
En primer lugar, para el supuesto que las partes hayan pactado en contrario, habrá que distinguir si se trata de una "cláusula que podrá tener carácter general o referir a supuestos determinados" (Hernández - Frustagli). En otros términos, las partes en virtud de su autonomía privada pueden establecer al momento de contratar la prohibición general o especial de introducir cualquier especie de mejora; empero, también, posteriormente las partes podrían establecer una autorización similar. En segundo lugar, se interpreta en doctrina que el fundamento de prohibir mejoras que alteren el destino de la cosa consiste " en que la modificación de la cosa es una facultad del propietario y no del tenedor- locatario" (Lorenzetti). En tercer lugar, el fundamento de la prohibición de introducir mejoras una vez requerida la devolución de la cosa, por cualquier medio (notificación judicial o extrajudicial), radica " en la imposibilidad de que el locatario logre un pleno disfrute de la misma" (Hernández - Frustagli).
2. Derecho de pago Como principio, para el supuesto que hubiere realizado mejoras, sólo tiene derecho a reclamar el valor de las mejoras necesarias que haya introducido en el inmueble. Es decir, deberán cuantificarse y abonarse al locatario. El Proyecto de 1993 (art. 1106) prescribía: " El locador deberá pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario. Si además deseare conservar mejoras hechas contra una prohibición del contrato, deberá pagarle un importe igual al mayor valor que hubiese adquirido la cosa" .
Este artículo debe interpretarse teniendo en cuenta las definiciones del art.
1934 del Código Civil y Comercial de la Nación. Nos remitimos a los comentarios de los arts. 1202 y 1207, donde hemos tratado ya estos temas.
3. Violación al régimen de mejoras Para el supuesto que la norma supletoria haya sido modificada por las partes, por ejemplo, prohibiéndose la introducción de mejoras, sea por una prohibición general o particular, o bien de algunos de los otros supuestos previstos en la norma, la violación implica desconocer uno de los principales deberes a cargo del locatario, cual es el de conservación de la cosa, autorizando al locador a extinguir la relación contractual. Se advierte que la posición adoptada, siguiendo el Proyecto de 1998, implica la autorización de finalización del contrato; a diferencia del Proyecto de 1993, que comprendía su pago para el supuesto que el locador quisiera mantenerlas.
En el régimen del Código de Vélez, el art. 1565 prescribe tres consecuencias:
1) Impedir o paralizar su ejecución; b) Demandar la demolición; c) Solicitar la restitución de la cosa en el estado en el cual fue entregada. Como dijimos antes, el régimen anotado es mucho más sencillo y su sanción es la resolución del contrato.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 27/5/1974, Fallos: 288:435 ); (CNCom., sala B, 26/3/1979, ED, 85- 170); (CNEsp. Civ. y Com., sala I, 8/2/1979, LA LEY, 1980- A, 194); (CSJN, 20/12/1984, LA LEY, 1985- B, 56); (CNCiv., sala K, 16/7/1996, LA LEY, 1997E, 1026).
Sección 5a - Cesión y sublocación.
Bibliografía de la reforma: Leiva Fernández, Luis F. P ., "La locación en el Proyecto de Código", LA LEY del 6/2/2013; Leiva Fernández, Luis F. P. , "Locación", en Rivera, Julio C. (dir.) - Medina, Graciela (coord.), Comentarios al Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación 2012 , Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2012.
Bibliografía clásica: Hernández, Carlos A . - Frustragli, Sandra A., "Contrato de Locación de cosas", en Nicolau, Noemí , Fundamentos de derecho contractual , t. II, La Ley, Buenos Aires, 2009.
Ver articulos: [ Art. 1209 ] [ Art. 1210 ] [ Art. 1211 ] 1212 [ Art. 1213 ] [ Art. 1214 ] [ Art. 1215 ]
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Codigo Civil y Comercial Argentina >>
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- DERECHOS PERSONALES
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- Contratos en particular
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CAPITULO 4
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SECCION 4ª
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Parágrafo 3°
- Régimen de mejoras
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