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ARTICULO 1205.-Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente.
No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
La técnica legislativa se encuentra más depurada en el texto propuesto evitándose las remisiones y eliminándose la casuística contradictoria que posee el Código de Vélez, ganándose en claridad.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1503, 1504, 1554 y 1555; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1099 inc. 1) y art. 1100; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1136.
II. Comentario
1. Destino del inmueble La primera obligación del locatario consiste en usar y gozar de la cosa locada conforme al destino pactado. El precepto debe interpretarse teniendo en cuento lo normado por el art. 1194 del Código Civil y Comercial de la Nación y sigue los antecedentes del Proyecto de 1993 (art. 1100) y del Proyecto de 1998 (art.
1136). Por tanto, el destino que debe darse a la cosa es, en primer lugar, el convenido en el contrato; a falta de convención, aquel que tenía al momento de celebrarse el arrendamiento (si hubiera habido un uso discernible y debidamente conocido por el locatario). Caso contrario, se entenderá que debe dársele el uso que se le dispensa a cosas similares y, finalmente, a falta de todas estas alternativas, deberá estarse a la naturaleza objetiva y funcional de la cosa.
Se trata, en suma, de amoldarse al acuerdo de las partes libremente expresado en el contrato. Por supuesto, todo lo referente al uso pactado, es una cuestión de hecho que en definitiva dependerá del criterio judicial, debidamente orientado por estas reglas (Rezzónico).
Sin embargo, la voluntad de las partes puede modificarse y facultar el cambio de destino de la cosa por un acto posterior.
2. Prohibición. Efectos Si el locatario infringiere el destino pactado constituye una violación a la norma, aunque no origine daños al locador, tratándose de un hecho objetivo. En iguales términos se encuentra expresado en el Proyecto de 1993 (art. 1100): "Se entenderá que no cumple esta obligación si utilizare la cosa para otro destino" .
La inexistencia de daños y perjuicios resulta irrelevante al efecto de facultar al locador a pedir la extinción contractual como los perjuicios e intereses derivados por esa misma terminación de la locación (siempre que no resulte procedente aplicar el art. 1221 por resolución anticipada). Nos explicamos: aun cuando el cambio de destino no genere daños y perjuicios al locador, la extinción anticipada del contrato si podría hacerlo. La norma debe aplicarse con celoso cuidado de no facultar el ejercicio abusivo del derecho.
Con respecto al régimen de Vélez, la doctrina se bifurcó en opiniones encontradas en torno a la variación de destino de la cosa " aunque no cause perjuicio al locador" . Por un lado, se expresó que " el art. 1555 ha quedado derogado, en esta parte, por el art. 1071. En verdad, si bien el ejercicio de un derecho no importa nunca la comisión del acto ilícito, la ley se refiere a hora expresamente al ejercicio regular del derecho" (Spota). Por otro lado, en cambio, se expresó que en " caso de violación, si está pendiente el plazo mínimo legal caduca y se autoriza la resolución del contrato. Si la violación se produce superado el plazo mínimo legal se aplica el art. 1559 pudiéndose reclamar daños y perjuicios, o reclamar la supresión de las causa del perjuicio o resolver el contrato sin necesidad del cumplir con los plazos del art. 1204" (Leiva Fernández).
III. Jurisprudencia
(CSJN, 27/5/1974, Fallos: 288:435 ); (CNEsp. Civ y Com., sala II, 28/2/1978, JA, 1979- II-732); (CNCiv., sala E, 2/5/2005, LL AR/JUR/8964/2005); (CNCiv., sala M, 20/2/1992, LA LEY, 1992- E, 406).
Ver articulos: [ Art. 1202 ] [ Art. 1203 ] [ Art. 1204 ] 1205 [ Art. 1206 ] [ Art. 1207 ] [ Art. 1208 ]
¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1205 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Argentina >>
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- DERECHOS PERSONALES
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- Contratos en particular
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CAPITULO 4
- Locación
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SECCION 4ª
- Efectos de la locación
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Parágrafo 2°
- Obligaciones del locatario
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