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ARTICULO 225.-Inmuebles por su naturaleza Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.
Introduccion COMENTADA al Art. 225 (con doctrina)
2. interpretación
2.1. Inmuebles por su naturaleza El art. 225 contiene la subclasificación de las cosas inmuebles, llamada "inmuebles por su naturaleza". A continuación, se detallan los siguientes inmuebles.
2.1.1. "... el suelo..." El art. 225, en comparación con el texto del art. 2314 CC, reduce la referencia a "las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad", a la expresión "el suelo". Autores como Barbero han precisado que, en rigor, la única cosa inmueble, según este criterio (inmuebles por su naturaleza), sería el suelo. En igual sentido se pronuncia Josserand, para quien el suelo es el inmueble por excelencia, que preexiste a todos los demás.
Para el art. 2314 CC eran inmuebles por su naturaleza "las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas", fórmula trascendente que es suprimida. Enseñaba López Olacire- gui que las nociones "encontrarse" o "estar" designan un "estado" de la cosa que es algo distinto de su "esencia". No es lo mismo "ser" que "estar". Lo que "hoy" está inmovilizado, podrá mañana movilizarse o ser movilizado y entonces habrá dejado de ser "inmueble". Así, por ejemplo, las capas de tierra que forman la superficie sobre la que vivimos son sin dudas inmuebles, pero si se hace en un terreno una excavación y el consiguiente movimiento de material, esa misma tierra pasará a ser una cosa mueble, lo mismo ocurre con todos los otros inmuebles como son las aguas o partes fluidas que forman la superficie, etc. El autor concluye señalando que la condición de "inmueble" designa un "estado" de la cosa que en caso de ser quebrantado por una movilización que lo altere hará perder a la cosa aquella condición. Curiosamente, la calidad de "inmueble" es móvil: la cosa pasa de mueble a inmueble (los ladrillos de la pared que se construye) o de inmueble a mueble (los ladrillos de la pared que se demuele). Podrá ser un "estado permanente" "”si se quiere"” pero siempre es "estado" y no esencia. Ninguna adhesión tiene un grado tal de fijeza que no pueda ser removida.
El art. 225 omite la referencia a las partes sólidas y fluidas que forman la superficie y profundidad del suelo. Para salvar tal silencio, debemos tener presente que "el suelo es la superficie de la tierra en su configuración natural (...) comprende tres entidades distintas, pero igualmente consideradas como inmuebles (...) 1° Suelo propiamente dicho; 2° Subsuelo; 3° Supersuelo, o vuelo. 1° El suelo o nuda superficie puramente natural, perceptible inmediatamente a la vista, comprende tierra, arena, piedras, lava, agua superficial no importa sea pública o privada; absorbe e incorpora a otras entidades como agua, abonos, detritus, lava, que devienen inmuebles por el hecho de que devienen suelo (...) 2° El subsuelo es igualmente considerado inmueble, independientemente de su pertenencia y de la particular situación jurídica en que se encuentra; por tanto la mina, galerías y hornagueras, reguladas por leyes especiales son inmuebles mientras los minerales se encuentren en las entrañas de la tierra (...) 3° El supersuelo o espacio aéreo jurídicamente no es cosa. Implica solamente utilidad económica que en el ámbito del Derecho se manifiesta en la facultad de construir, o de hacer plantaciones sobre el suelo. Mientras tales facultades sean inherentes a la propiedad, se trata de no cosa, sino de facultad comprendida en el dominio.".(201) 2.1.2. "... las cosas incorporadas a él de una manera orgánica..." El enunciado alude a los vegetales cualquiera sea su clase, es decir: árboles, arbustos, plantas, pastos, etc., aunque para algunos, como Llerena, las plantas son inmuebles por accesión. No obstante la claridad que poseen tanto el art. 2314 CC como el 225 CCyC, los vegetales deben considerarse inmuebles por su naturaleza, siempre y cuando se encuentren incorporados al suelo de una manera orgánica, tal como sostiene Salvat.
Se descarta de plano que las plantas que se encuentran en macetas o almácigos sean inmuebles por su naturaleza; ellas son cosas muebles en virtud de poder transportarse de un lugar a otro.
2.1.3. "... y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre" El art. 225 reproduce casi literalmente el final del art. 2314 CC. Se incluye dentro de la categoría de inmuebles por su naturaleza todo aquello que se encuentre debajo del suelo sin la concurrencia de la actividad del hombre, como "”al decir de Borda"” los minerales sólidos, líquidos o gaseosos: minas de metales preciosos, napas petrolíferas o gaseosas. En cambio, no son inmuebles por su naturaleza los "tesoros, monedas y otros objetos puestos bajo el suelo" (art. 2319 CC), ya que ellos son puestos bajo el suelo por el hombre. De esta manera, los tesoros son cosas muebles, tal como se desprende de su definición legal: "es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación" (art. 1951 CCyC).
2.2. Inmuebles por accesión física Para que una cosa sea un inmueble por accesión física deben darse los siguientes requisitos: 1) cosas muebles; 2) inmovilizadas por su adhesión física al suelo; y 3) adhesión física con carácter perdurable. La concurrencia de aquellos supuestos determina que los muebles formen un todo con el inmueble y que no puedan ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario, tal como enuncia la segunda oración del primer párrafo del art. 226. Señalan Highton y Wierzba que una pauta valiosa para reconocer la accesión física puede estar dada por la modificación de la esencia de la cosa al separarse: si se destruye o modifica integra el todo y hay accesión física, cuyo régimen es en realidad el del inmueble por naturaleza. De acuerdo a los autores, debe reconocerse que las técnicas actuales "”aunque con inversiones mayores cuyo esfuerzos hace cuando existen valores históricos o culturales de por medio"” permiten mover construcciones enteras para trasladarlas a otro sitio.
2.2.1. "... cosas muebles..." Los inmuebles por accesión física son originariamente cosas muebles. Sin embargo, mu- tan en su naturaleza jurídica al encontrarse inmovilizadas en razón de su adhesión física al suelo con carácter perdurable. Autores como Baudry-Lacantinerie y Chauveau han puesto como ejemplo los materiales con los que se construye un edificio son, en el momento en que se las emplea, cosas esencialmente muebles; vienen a ser inmuebles a medida que se las incorpora al edificio; porque el edificio del que vienen a formar en adelante una parte necesaria, es el mismo inmueble, como parte integrante del suelo, del que no se pueden separar sin destruirlo.
2.2.2. "... que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo..." El art. 226 reproduce en este fragmento al art. 2315 CC, con la diferencia de que la nueva norma omite la inclusión de la palabra "realmente" en la fórmula "realmente inmovilizadas", lo cual quita énfasis al enunciado legal. Sin perjuicio de esto, para que las cosas muebles cambien de naturaleza y pasen a ser inmuebles por accesión física es necesario que ellas se encuentren "inmovilizadas" como producto de una adhesión física al suelo provocada por el hecho del hombre. De esta forma se descartan aquellas cosas inmovilizadas por sí mismas al suelo, ya que serían cosas inmuebles por su naturaleza. Borda señala como ejemplo de esto a los edificios, pues no obstante haberse formado de partes muebles (ladrillos, cañerías, cemento, puertas, ventanas, etc.), el todo forma algo separado y diferente de las partes que solo puede existir adherido físicamente al suelo. Son también inmuebles de esta clase los molinos, las galerías de una mina, los pozos de petróleo.
2.2.3. "... con carácter perdurable" El gran cambio que introduce el art. 226, respecto del art. 2315 CC se da en el fragmento de la norma que nos sirve de epígrafe. El art. 2315 rezaba: "con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad". La mirada de la doctrina recaía sobre la palabra "perpetuidad".
El actual art. 226 demanda un "carácter perdurable" de la inmovilización de la cosa mueble por su adhesión física al suelo. El cambio produce una mayor flexibilidad, si se entiende que perdurable es lo que dura mucho tiempo, mientras que perpetuo es lo que dura y permanece para siempre. No obstante, lo central es que cualquiera sea la fórmula que se escoja (perpetuidad, permanencia, perdurabilidad), se descartan para configurar el carácter de inmuebles por accesión física las cosas muebles adheridas al suelo con carácter temporario o provisorio, como pueden ser casillas, tinglados, pabellones o galpones que se arman para ocasiones determinadas "”en palabras de J. H. Alterini"” o la tienda de un circo "”según Borda"”, ya que todas ellas son adhesiones transitorias.
2.3. Derogación de los inmuebles por accesión moral y por carácter representativo El Código elimina en materia de cosas inmuebles la subclasificación de: inmuebles por accesión moral e inmuebles por carácter representativo.
2.3.1. Inmuebles por accesión moral o por destino El art. 2316 CC establecía que "son también inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorios de un inmueble, por el propietario de este, sin estarlo físicamente". Como señala Alterini, son cosas que deben haber sido colocadas en el inmueble para ligarse económicamente con él, o sea "destinadas" a servir a su uso o explotación. Es decir, son cosas muebles que sin estar físicamente adheridas, cumplen una función económica en razón de la explotación del inmueble en la que son ubicadas.
Sin perjuicio de lo expuesto, si las cosas muebles eran puestas en miras de la "profesión del propietario" o de una manera "temporaria", conservaban su naturaleza mobiliaria aun cuando se encontraren físicamente adheridas al inmueble. Así lo establecía el art. 2322 CC al disponer que "las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarán su naturaleza de muebles cuando estén adheridas al inmueble en mira de la profesión del propietario, o de una manera temporaria". Autores como Llambías y Borda han citado como cosas muebles adheridas al inmueble en vistas de la profesión del propietario el instrumental empotrado de un dentista o médico oculista o radiólogo y el taller de un carpintero, respectivamente. Una clásica disputa se daba en esta materia respecto de los bancos de un colegio. Para Borda, aquellos eran inmuebles por su destino, mientras que para Llambías no lo eran porque no están al servicio del inmueble, sino de la actividad docente que se desarrolla dentro.
El art. 226 in fine CCyC establece que "no se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del propietario". A mayor abundamiento, en los Fundamentos del Anteproyecto el legislador señala que ha eliminado en el tratamiento clásico de las cosas "algunas categorías como los inmuebles por accesión moral" sin dar argumentos de tal supresión. La prohibición, entonces, rige en los dos supuestos: 1) cosas afectadas a la explotación del inmueble; y 2) cosas afectadas a la actividad del propietario.
Varios autores observan que en el derecho moderno los inmuebles por accesión moral son reemplazados por la idea de "pertenencia". La pertenencia (noción que ya era conocida por los romanos) se define, de acuerdo a Enneccerus y Nipperdey, como una cosa mueble que, sin ser integrante de la cosa principal, está destinada a servir al fin económico de la cosa principal habiendo sido colocada ya en la relación especial correspondiente, a menos que este destino solo sea transitorio o que, no obstante, los usos de tráfico no la consideren como pertenencia. En otra definición, Spota señala que las pertenencias son los accesorios de una cosa principal, o sea, cosas muebles afectadas de una manera durable a la explotación, goce o guarda de dicha cosa principal, adjuntándola, adoptándola o subordinándola a estas. Se precisa así "”tomando las palabras de Mackeldey"” que las pertenencias de una cosa son una especie de accesión. Las pertenencias, a diferencia de las cosas inmuebles por accesión moral o por destino, son cosas muebles, es decir no alteran su condición jurídica, y su existencia es independiente de la voluntad del propietario. Por eso "”dice Kemelmajer de Carlucci"” en el inmueble por destino se habla de un acto de destinación (acto que emana del propietario); en la pertenencia, en cambio, el tema se centra en la aplicación de una cosa al servicio de otra. No obstante esto, el CCyC no recepta la categoría de "pertenencias".
La supresión de la categoría de "inmuebles por destino" y la no inclusión de la noción de "pertenencia" trae aparejadas las siguientes consecuencias: 1) en materia de efectos de las obligaciones de dar (art. 746), ya que el deudor no se encontraría obligado a entregar la cosa con los accesorios que se encuentren en ella, en razón de un vínculo económico. En el caso una persona que enajena un campo, esta no está obligada a entregarle al adqui- rente los utensilios de labranza y demás cosas necesarias para la explotación del predio, a menos que en este último caso se mencione que la enajenación comprende aquellos; 2) en cuanto a la extensión de la hipoteca a sus accesorios, si bien Lafaille consideraba que, al no estar adheridos a la cosa principal, los inmuebles por accesión moral quedaban fuera de la garantía hipotecaria, la mayoría de la doctrina "”Salvat, Novillo Corvalán, Alsina Atienza, Fernández, Cammarota, Highton"” los consideraba jurídicamente identificados con el fundo y por esta razón los incluían al abrigo de la hipoteca. Mas el CCyC resulta claro al respecto, ya que el art. 2192 señala que "en la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa"; 3) la derogación tácita del segundo párrafo del art. 12 del Código de Minería, que establecía: "se consideran también inmuebles las cosas destinadas a la explotación con el carácter de perpetuidad, como las construcciones, máquinas, aparatos, instrumentos, animales y vehículos empleados en el servicio interior de la pertenencia, sea superficial o subterráneo, y las provisiones necesarias para la continuación de los trabajos que se llevan en la mina, por el término de ciento veinte días".
2.3.2. Inmuebles por carácter representativo El art. 2317 CC expresaba: "son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde constare la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis". Una importante doctrina "”Llerena, Salvat, Llambías, Araúz Castex, entre otros"” coincidía en la escasa utilidad de mantener esta clasificación. De esta forma, Salvat criticaba este sistema desde un doble punto de vista: por una parte, porque podía observarse que los instrumentos o títulos, considerados en sí mismos, son simples papeles, desprovistos de valor económico alguno; lo único que en realidad vale es el derecho que esos títulos comprueban. Por otra parte, siguiendo las palabras del autor, porque los instrumentos o títulos son en realidad perfectamente transportables de un lugar a otro; si la ley considera alguno de ellos como inmuebles, es solo en virtud de una ficción; establecido esto, hubiera sido más lógico y también más claro, aplicar la ficción, no a los instrumentos o títulos, sino a los derechos mismos, que son los únicos que tienen valor económico. En el fondo, lo que el legislador ha querido clasificar como cosas muebles e inmuebles, son los derechos. Sin perjuicio, otra corriente "”Allende, Gatti, J. H. Alterini, Mariani de Vidal, por citar algunos"” le atribuía consecuencias a esta clase de inmuebles. Alterini enseñaba que, si bien el valor del instrumento como papel puede ser ínfimo y hasta inexistente, e incluso cuando el derecho reflejado en determinado instrumento puede llegar a acreditarse por otras vías, la potestad sobre ese instrumento no es desdeñable, pues a través de él se corporiza el derecho que contiene; es como si a través de ese instrumento se estuviese en situación de ejercitar el derecho respectivo.
Lo cierto es que estas disquisiciones quedaron superadas ya que el CCyC suprime la sub- clasificación de inmuebles por su carácter representativo.
2.4. Cosas muebles por su naturaleza Kemelmajer de Carlucci ha señalado que son muebles todas las cosas que no son inmuebles, la categoría tiene entonces, carácter abierto y residual. La autora explica que por su carácter residual, la categoría de las cosas muebles resulta omnicomprensiva, heterogénea, diversificada y extensa y, en consecuencia, cualquier enumeración legal de las cosas muebles debe considerarse meramente ejemplificativa; una suerte de numerus apertus. El art. 227 dispone que "son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa". La norma alude a las cosas muebles por su naturaleza, contemplado sus requisitos:
2.4.1. "Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas" Son cosas muebles por su naturaleza las que pueden moverse de forma autónoma, tal es el caso de los animales (semovientes).
2.4.2. "... o por una fuerza externa" Son también cosas muebles por su naturaleza las que, sin tener autonomía en el movimiento (para poder desplazarse), pueden ser llevadas de un lugar al otro en virtud de una fuerza externa. Tal es el caso, por ejemplo, de una silla, un cuadro, un jarrón o de los locomóviles, "”es decir, artefactos rodantes dotados de propulsión propia, como automóviles, motocicletas, trenes, etc."”.
2.5. Supresión de las cosas muebles por su carácter representativo El art. 2319 CC en su última parte establecía que eran también cosas muebles "todos los instrumentos públicos o privados donde constare la adquisición de derechos personales". De esta manera, cualquiera sea la forma de instrumentar los derechos personales, el documento escogido sería una cosa mueble; esto es así aunque el instrumento contenga un negocio que verse sobre inmuebles "”por ejemplo, el boleto de compraventa"”. A su vez, se comprendía en esta clasificación los instrumentos públicos donde constare la adquisición de derechos reales de hipoteca y anticresis, debido a su condición de derechos accesorios de créditos, tal como sostiene J. H. Alterini. El autor agregaba, además, los instrumentos públicos en donde constare la adquisición de derechos reales sobre cosas muebles, como la prenda, dominio, usufructo, uso.
Salvat "”que, como vimos respecto de los inmuebles por su carácter representativo, criticaba esta división"” señalaba: a) ninguna diferencia hay que hacer según la naturaleza de la prestación: ya se trate de una obligación de dar, ya de una obligación de hacer, el instrumento que la comprueba es siempre cosa mueble; b) igualmente, ninguna diferencia hay que hacer según que, en las obligaciones de dar, estas tengan por objeto una cosa mueble o una cosa inmueble. En cualquiera de los dos casos el instrumento respectivo es cosa mueble.
El Código toma las críticas y elimina tal categoría, razón por la cual los documentos en donde consten los derechos, ya sean personales o reales, son siempre cosas muebles.
(201) Biondi, Biondo, Los bienes, 2ª ed. italiana rev. y amp. por Antonio de La Esperanza MartínezRadío, Barcelona, Bosch, 1961, p. 110.
Introduccion COMENTADA al Art. 225 (con doctrina)
Fuente del Codigo Comentado Infojus Ver articulos: [ Art. 222 ] [ Art. 223 ] [ Art. 224 ] 225 [ Art. 226 ] [ Art. 227 ] [ Art. 228 ]¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 225 del Código Civil y Comercial Argentina?
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