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ARTICULO 2192.- Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no están comprendidos en la garantía: a. los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual; b. los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes Indicadas.
Introduccion COMENTADA al Art. 2192 (con doctrina)
2. Interpretación
Es de hacer notar que el precepto no distingue qué clase de accesión autoriza o qué mejoras. De manera que, remitiéndonos al art. 1945 CCyC, se tiene que el derecho de dominio comprende los objetos que forman un todo con la cosa o son sus accesorios. Ello permite concluir"”preliminarmente"” que los accesorios constituyen la misma cosa, de ahí que no quepa hacer distingo alguno. Cabe recordar en este punto lo prescripto por el art. 230 CCyC que prescribe: "son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridos. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario. SI las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. SI son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria".
Portales consideraciones, para ser accesorios de una cosa, es necesario que se encuentren adheridos con carácter perpetuo. En torno a las cosas inmuebles, los arts. 225 y 226 CCyC reducen a dos las subespecies. Son inmuebles por su "naturaleza" el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica, y las que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre. Por su parte, son inmuebles por "accesión" las cosas muebles que se encuentren inmovilizadas por su adhesión física al suelo con carácter permanente (por ejemplo, las cañerías de agua y gas, instalaciones sanitarias y eléctricas en general, etc.).
Se excluye expresamente como inmuebles, a las cosas muebles afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del propietario (por ejemplo, las máquinas y útiles destinados a la explotación ganadera de un campo, los muebles que integran el ajuar de una casa).
En cuanto refiere a las mejoras, corresponde remitirse al régimen general que emana del art. 751 CCyC y ss. y a la conceptualización que hace el art. 1934 CCyC.
En tal sentido, recordamos que la mejora es el aumento del valor intrínseco de la cosa. Pueden ser naturales o artificiales. Las últimas son las provenientes de hecho del hombre. Las primeras autorizan al deudor a exigir el mayor valor de la cosa, en caso de ser aceptadas por el acreedor. En punto a las mejoras artificiales, ellas se clasifican, a su vez, en necesarias "”que constituyen una obligación del deudor, hacen a la conservación de la cosa y no dan derecho a indemnización alguna, aunque pueden retirarse"” y también se encuentran las útiles "”beneficiosas para cualquier sujeto de la relación posesoria"” y de mero lujo, recreo o suntuarias (arts. 751 a 753 y 1934 CCyC) "”que reportan provecho exclusivamente a aquel que las hizo"” .
Al extenderse la garantía a las rentas o frutos civiles debidos, se coordina la solución que antes referimos a los accesorios, pues constituyen también accesorios del bien dado en garantía. Debe repararse que las rentas a las que alude la ley son las "debidas", puesto que, "pagadas", no corresponden al inmueble sino al propietario que conservaba para entonces la plena disponibilidad de su patrimonio.
En orden a las excepciones, el precepto trata dos casos que parten de una misma idea, que es que los bienes físicamente unidos se hallen gravados con anterioridad o pertenezcan a terceros.
La accesión pudo producirse con anterioridad a la constitución del gravamen o con posterioridad.
La solución del primer supuesto se explica por cuanto la prevalencia temporal del derecho de prenda constituido, impide su extinción como tal por la unión a un inmueble. Con mayor precisión, debe decirse que ello se verificaría se trate de prendas con o sin registro.
En cuanto a la segunda vertiente, considerar a los bienes físicamente unidos a la cosa que son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual y los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aún en las condiciones antes indicadas.
Vale recordar en este punto que, al referir a la extensión del dominio, el art. 1945 CCyC expresa que "todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un Inmueble pertenecen a su dueño..." y que "se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del Inmueble, si no se prueba lo contrario".
Introduccion COMENTADA al Art. 2192 (con doctrina)
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