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ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
Fuente: art. 1994 del Proyecto de 1998.
Introduccion COMENTADA al Art. 2051 (con doctrina)
2. Interpretación
2.1. Mejora u obra nueva Son aquellas construcciones o modificaciones que se realizan sobre cosas y partes comunes que no alteran sustancialmente al edificio y que para su realización se requiere la mayoría absoluta, puesto que se trata de simples innovaciones.
Gabás entiende que "innovación" es aquella que tiende específicamente a obtener un mejoramiento, mayor renta, o mejor uso y goce del bien, servicio o parte común, mientras que el concepto de "obra nueva" sería un concepto de carácter residual que comprende todas las demás modificaciones que no tengan algunas de las mencionadas finalidades.
La Innovación es el género, la obra nueva es la especie, "toda obra nueva es una innovación pero no toda innovación constituye una obra nueva", dice el autor, aunque sostiene que deben analizarse los casos particulares. Y agrega: "Desde un punto de vista lógico y aún de equidad, el criterio restrictivo de la ley es correcto; no puede disponerse de una cosa de todos, sin el consenso unánime de los comuneros".(36) La Instalación de medidas de seguridad contra Incendios en los sectores destinados a cocheras en un edificio sometido a la propiedad horizontal constituye una Innovación, pues tiende al mejoramiento y la seguridad de dichos sectores y, por ende, de la integralldad de todo el edificio.
En tal sentido, dado que la Instalación de un grupo electrógeno conllevaría un mejoramiento a todo el consorcio, tanto la jurisprudencia como la doctrina entienden que bastaría una mayoría simple para su decisión, opinión que comparto.
El art. 2051 CCyC se refiere a las mejoras u obra nueva que requiere mayoría, norma que Innova con respecto al art. 7° de la ley 13.512, estableciendo la mayoría absoluta de los propietarios como obligatoria. También fija una mayor Intervención del juez para autorizar las obras o suspenderlas si son excesivas, Placiendo Intervenir a un profesional mediante un Informe técnico. Al respecto, dice la norma, "Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo Informe técnico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su Interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa". Con respecto a las mejoras u obra nueva que gravite o modifique la estructura del Inmueble de una manera sustancial, deberá realizarse con el acuerdo unánime de los copropietarios. También requerirá unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en Interés particular que solo beneficia a un propietario. La fuente es el art. 1994 del Proyecto de 1998. La mejora u obra nueva en Interés particular autorizada por el consorcio, por la que deberá el propietario soportar el pago del costo y los gastos de modificación del reglamento e Inscripción, sigue el proyecto la doctrina de su fuente.(37) El artículo en examen hace referencia a las mejoras u obra nuevas sobre cosas o partes comunes que se ejecuten en beneficio de un propietario o de todos los propietarios. Dicha norma se asemeja a lo dispuesto por el art. 8° de la ley 13.512, pero agrega un requisito previo: un informe técnico de un profesional autorizado que deberá expedirse respecto a las características de la obra a realizar, su viabilidad, y los requisitos que debe cumplir respecto a las disposiciones legales vigentes del código de edificación de la jurisdicción que corresponda, ente otros aspectos.
Cabe señalar, que dicho informe debe ser expedido con anterioridad a la asamblea a celebrarse a los fines de someter a decisión asambleana la realización de las mejoras y/o obra nueva.
La decisión debe ser tomada por el consentimiento de la mayoría de los copropietarios, por lo que, si bien la ley no aclara debe entenderse que, dada la trascendencia de la decisión, se requiere la mayoría absoluta (mitad más uno de los propietarios), según la mitología prevista en el art. 2060 CCyC.
(36) GABAS, ERNESTO A., Derecho práctico de Propiedad Horizontal, t. 2, Bs. As., Hammurabi, 1994, p. 264 y ss.
(37) GJRNA, PABLO M., "Propiedad horizontal en el proyecto de Código Civil de 2012", en Análisis del proyecto del nuevo Código Civil y Comercial 2012, [en línea] http://bibliotecadigital.uca.edu.ar/ repositorio/libros/anal isis-proyecto-nuevo-codigo-civil.pdf
Introduccion COMENTADA al Art. 2051 (con doctrina)
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