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ARTICULO 2105.-Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe contener:
a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes; b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables; c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad; d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados; e) pautas sobre la construcción de sepulcros; f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas; g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes; h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La afectación del inmueble al régimen de los cementerios privados que consagra el Código, se asemeja a las directivas que emanan de las leyes 14.005, 19.724 y 26.356, en cuanto se refieren al sometimiento de un inmueble a un determinado régimen o finalidad, que inhibe a su propietario de disponer de éste de un modo distinto al fijado por aquéllas.
También, con la ley 13.512, en cuanto impone la sanción de un reglamento de administración y uso.
II. COMENTARIO
1. La afectación del inmueble a la finalidad de cementerio privado De los preceptos en estudio se derivan tres aspectos de interés, a saber: quiénes son los legitimados activos para sujetar el inmueble al destino de necrópolis; de qué manera se cumple con dicho objetivo y qué incidencia tiene en ese proceso la habilitación de la autoridad comunal.
1.1. Los legitimados activos Si bien el artículo solamente se refiere al titular del derecho real de dominio, va de suyo que están facultados para cumplir también con este cometido, los condóminos de uno o más predios, en tanto y en cuanto exista acuerdo en someter la cosa común a la finalidad de cementerio privado.
1.2. La afectación del inmueble al destino indicado Se dispone que el dueño (o los condóminos), debe(n) otorgar una escritura pública en la cual se exprese la decisión de afectarlo al destino de cementerio privado y también sancionar un reglamento de administración y uso.
Ambos actos tienen vocación registral, por lo que pese a que la forma notarial solamente se prescriba para el primero, nada obsta a que la escritura de afectación comprenda también al reglamento.
En caso de documentarse por separado, el susodicho reglamento deberá revestir por lo menos la forma de instrumento privado con firmas autenticadas (conf. art. 3°ley 17.801).
a) Para la confección de la escritura de afectación, el notario interviniente deberá cumplir con los actos previos usuales cuando se celebran negocios jurídicos reales inmobiliarios, dado que se está en presencia de un acto de disposición jurídica.
Por tanto, corresponderá la solicitud de los certificados registrales de rigor, de dominio (con reserva de prioridad) y de anotaciones personales por el propietario (o los condóminos, según sea el caso).
La existencia de gravámenes o restricciones respecto del inmueble (v.gr. hipotecas, anticresis, embargos, prohibiciones de innovar u otras medidas cautelares), impedirán la concreción de la afectación de marras, sucediendo lo propio si el propietario registra inhibiciones u otras anotaciones personales.
El funcionario autorizante también deberá recabar los certificados de catastro y municipales para verificar el valor fiscal del inmueble a afectar, y la inexistencia de deudas por impuestos y tasas comunales.
Amén de todo esto, y aunque la ley no lo disponga de manera expresa, el notario deberá tener a la vista el plano por el cual se subdivida el complejo en parcelas (destinadas a sepulturas) y se discriminen los sectores y áreas de uso común.
La norma impone al acto de afectación la forma de escritura pública, pero no indica como consecuencia de su inobservancia la nulidad de aquél. De aquí que se esté frente a un acto formal solemne pero relativo, de manera que su confección por instrumento privado provocará las consecuencias previstas por el art. 285 (v.gr. conversión del acto de afectación en otro por el cual, el propietario queda conminado a elevarlo a escritura pública).
En cuanto a su contenido y aunque el art. 2104 no se expide de modo expreso, va de suyo que en el documento lucirá, en primer término, la descripción del inmueble general, de acuerdo a título y/o plano, como así también la manifestación del interesado de someterlo al destino específico de enterratorio privado.
La toma de razón del acto de afectación en el Registro de la Propiedad Inmueble no provoca ipso facto , la erección del cementerio privado y con ello, la subdivisión interna del predio, la imposibilidad para el propietario de alterar el destino fijado, de constituir derechos reales de garantía (hipoteca, anticresis) o comercializarlo bajo un régimen distinto al previsto por el capítulo en estudio, sino que todos esos efectos se derivan, en sentido estricto, a partir de la obtención de la habilitación municipalidad pertinente.
Todo esto implica, que la mentada conformidad de la comuna se verificará de modo previo o simultáneo con el acto de afectación, so riesgo de fracasar el emprendimiento si aquélla no se obtiene en tiempo y forma.
b) El reglamento de administración y uso, por su parte, versará sobre el descripción física del inmueble, indicando sus partes privativas o parcelas, y las de uso común (destinadas a vías de circulación interna, instalaciones de uso común: oficinas administrativas, salas de espera y para la realización de exequias, crematorios, capilla para la celebración de oficios religiosos de los distintos credos, osario común; áreas reservadas para estacionamiento de vehículos y descanso de los visitantes , etc.); las disposiciones que establezcan la manera como los titulares de las parcelas en que se divida el predio podrán ejercer las facultades inherentes al derecho real de sepultura; las contribuciones o cánones que los propietarios de las parcelas deban abonar de manera anual (generalmente fraccionados en dos cuotas) o bien a perpetuidad, para el mantenimiento y desarrollo del complejo, las pautas para la construcción de sepulcros o bóvedas (si están admitidas en el complejo), el procedimiento a seguir respecto de los restos mortales frente al caso de sepulturas abandonadas, o cuando sus propietarios no paguen las tasas y cánones fijados en tiempo y forma; el régimen de las inhumaciones, exhumaciones, cremaciones; reducciones y traslados de restos humanos desde o hacia el cementerio; la creación y el funcionamiento de los órganos de administración del complejo, entre otros aspectos de interés (la nómina del art. 2105, en este sentido, no debe interpretarse de manera taxativa, sino ejemplificativa).
La eficacia de todas estas disposiciones, también queda sujeta, como el acto de afectación, a la aprobación municipal del proyecto.
1.3. La habilitación municipal del cementerio En cada comuna existen ordenanzas que establecen los recaudos que deberán cumplirse para obtener el permiso para la instalación de un enterratorio privado, que debe reunir los caracteres de los cementerios parques o cementerios jardines.
Esta modalidad determina que en principio, no se admitan en estos camposantos, bóvedas, nichos u otras construcciones (que son comunes, en cambio, en los cementerios públicos).
Cada parcela ocupada deberá contar con una placa de forma y color uniformes, ubicada al ras del suelo, donde se indiquen los nombres de los difuntos que allí reposan y eventualmente, las fechas de sus nacimientos o decesos y los signos que denoten sus creencias religiosas.
El entorno general debe ser habitualmente el de un jardín, con abundante vegetación, que puede estar sectorizada por motivos o recursos naturales o artificiales (v.gr. zonas de bosques, de glorietas, de colinas, de estanques, etc.).
El diagrama del cementerio (estableciendo los sectores de uso privativo y los de uso común) deberá ser presentado, como proyecto, con planos adjuntos por el interesado, ajustándose para ello, a los recaudos generales que cada municipio fije para esta clase de emprendimientos (v.gr. superficies mínimas y máximas para los terrenos, zonas en que pueden radicarse, Códigos de edificación).
Una vez verificada la observancia de las exigencias que anteceden, el municipio, a través de su Concejo Deliberante, dictará la ordenanza que permita la instalación del cementerio.
Ello así, sin perjuicio que la comuna se reserva el poder de policía mortuorio, fiscalizando e interviniendo por tanto, en todo lo relativo a inhumaciones, exhumaciones, reducciones o traslados de cadáveres, restos o cenizas, fijando igualmente las normas sobre higiene, salubridad y moralidad a cumplir.
Igualmente, es privativo del municipio autorizar las tarifas que se pretendan cobrar por los servicios que se presten en los cementerios.
Respecto de la oportunidad de comercializar las parcelas en que se divida el predio, resulta evidente entonces, que no corresponderá hacerlo hasta tanto no se haya dictado la ordenanza municipal que apruebe la radicación del cementerio en el radio de la comuna.
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