Definición de Derecho de Medianeria

Es aquel que tiene cada vecino con respecto al uso de un MURO MEDIANERO.

Derechos y obligaciones de los condóminos

Derechos y obligaciones de los condóminos respecto del muro medianero.

A reconstruir el muro.

A darle mayor altura al muro.

A abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro.

A readquirir los derechos de medianería.

A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen estado.

A arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.

A colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del derecho que el otro lindero posee de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared (C.C. art. 2731).

A abrir armarios o nichos aun pasando el medio muro, sin perjudicar al vecino o al muro (C.C. 2731).

A servirse del muro para todos los usos a los que se destino, según su naturaleza (C.C art. 2730).

A abrir ventanas o troneras en el mismo, siempre que su vecino preste su consentimiento (C.C. art. 2654 y 2655).

A suprimir aberturas, luces y toda obra incompatible con la medianería (C.C. art. 2655, 2656, 2657, y 2740) siempre que el lindero edifique.

Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación, y de igual manera, a reconstruir en forma conjunta con su vecino el muro, en el caso de muro condenable.

Respetar todos los derechos de su condómino.

 

¿CUALES SON LAS FORMAS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS DE MEDIANERIA?

1) CONTRIBUCION PARA LA CONSTRUCCION EN COMUN: El muro nace medianero cuando ambos propietarios de los lotes linderos contribuyen con su aporte económico a que el muro se construya, por partes iguales. El muro se ejecuta encabalgado.

2) POR COMPRA DE DERECHOS: se adquiere el muro en Espesor: todo el espesor. Altura: del edificio más bajo. Largo: todo el largo. El valor actual se deprecia por edad y estado. La persona que quiere servirse de todo o de parte de un muro que fue construido por su vecino lindero, debe adquirir la parte que desee utilizar. Divisorio de Predios, el vecino solamente adquirirá los derechos de medianería; en cambio, si el muro se halla íntegramente construido sobre el fundo del vecino, coincidiendo uno de sus filos exteriores con el plano virtual del Eje Divisorio de Predios (muro contiguo y privativo), no solo debe abonar los derechos de medianería sino también la franja de terreno del lindero donde se asienta el muro.

3) DONACION DE DERECHOS: En este caso, el vecino que construyo cede sus derechos de medianería a su lindero; otorga así el 50% de la propiedad de la pared sin reclamar valor alguno.

4) POR COMPENSACION: Cuando un condómino de un muro necesita destruir todo o parte de ese muro para reconstruirlo con el propósito de hacerlo mas apropiado a fines de soportar mayor carga o bien por otras razones indispensables, puede realizar dicha tarea en forma inmediata, restituyendo todas las condiciones de confort que el condómino lindero poseía antes de la reconstrucción de la pared, sin indemnizarlo en forma alguna (por esto ultimo se hace indispensable el requisito de la inmediatez).

5) POR PRESCRIPCION: Institución jurídica que consiste en la adquisición de un derecho o la extensión de una obligación por el simple transcurso del tiempo.

PRESCRIPCION LIBERATORIA: el dueño privativo del muro pierde derecho a reclamar el pago de la medianería, si deja transcurrir más de 10 años. Los derechos reales acompañan a la cosa no al dueño, si desde la construcción del muro no pasaron 10 años y cambiaron varios dueños, se reclama al último. PRESCRIPCION ADQUISITIVA: se adquiere el condominio al pasar 20 años.

6) READQUISICION DE DERECHOS: Aquel propietario que hizo abandono del derecho de medianería, se libera de cumplir con la obligación de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación del muro; perderá asimismo, derechos sobre la franja de terreno sobre la cual se asienta la pared. Se produce de esta forma un CORRIMIENTO DEL EJE DIVISORIO DE PREDIOS hacia el FILO DEL MURO, perdiendo la franja de terreno el vecino que hizo abandono. El muro entonces, de ser medianero pasa a ser CONTIGUO Y PRIVATIVO del otro lindero, quien también pasa a apropiarse de la franja de terreno aludida. Si el vecino que abandono quiere volver a utilizar el muro, debe readquirir no solo los derechos de medianería, sino también la franja de terreno que antiguamente era suya, dado que allí también se asienta parte de la pared.

7) DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA o ANTECESOR COMUN: Este es el caso en el cual existe un único dueño de dos fundos linderos, confundiéndose ambos condóminos en una sola persona. Cuando dicho propietario vende uno o ambos lotes, y careciéndose de instrumentos públicos o privados referidos a la situación de medianería, los terceros adquirentes ven imposibilitada la determinación del estado jurídico de las paredes que separan las heredades, quedando como ultimo recurso las presunciones legales de acuerdo a la ubicación de las construcciones o edificios en dichos fundos. Es por ello que se generan algunos casos posibles, a saber:

Caso 1) Se considera MEDIANERO por CERRAMIENTO FORZOSO.

Caso 2) Se considera PRIVATIVO DE A por cuanto se establece que EL MURO ES PARTE DEL EDIFICIO, y no protege la intimidad de B.

Caso 3) Se considera MEDIANERO por cuanto se dan tres condiciones fundamentales para que exista medianería: APOYO, ARRIME Y CERRAMIENTO FORZOSO.

CERRAMIENTO FORZOSO: para preservar ciertos grados de privacidad o de seguridad, cada particular encierra su predio con un muro, persiguiendo los mencionados fines.

El Código Civil contempla, por cuestiones de privacidad que las paredes medianeras deben tener tres metros de altura, siempre que dicha medida no este legislada por los códigos de edificación de cada localidad.

Toman 45 cm que se materializa para que este sea portante; y hoy debido al mejoramiento de algunos materiales, este espesor se ha reducido a 30 centímetros.

¿CUÁNDO SE PAGAN LOS DERECHOS DE MEDIANERIA?

Los derechos de medianería deben abonarse desde el momento en que se hace uso especifico del muro por parte del otro vecino, siendo el valor computable el de la fecha de reclamación del pago.

EXTENSION DE LA MEDIANERIA

En cuanto a su altura, entre dos edificios se presume la existencia de la condición de medianería hasta la altura del edificio menos elevado, tal como lo demuestra la siguiente figura.

MURO CONDENABLE: Cuando el muro medianero se encuentra en un estado físico de deterioro que encierre peligro para personas y bienes, debe demolerse. De esta manera, al desaparecer el objeto, se extingue además su condición jurídica respecto de los derechos que existían sobre ese muro. La demolición del muro puede hacerse por actuación del poder de policía de los municipios sobre las obras particulares, o bien convenida entre los condóminos linderos.

ABANDONO O RENUNCIA: El Código Civil habla del abandono en sus art. 2726 y 2727; cuando el condómino lindero hace abandono de sus derechos de medianería, el muro pierde su condición de medianero, pasando a ser privativo; además el condómino que abandonó pierde además la franja de terreno donde se apoya la mitad del muro.

CONFUSION: Situación por la cual la condición de deudor y acreedor se reúnen en una misma persona. Tal es el caso de una persona A propietaria de un lote separado de otro lote B por un muro medianero. Cuando A adquiere el vecino lote B, la condición de medianero de ese muro se extingue.

¿QUE SUCEDE CON LOS ÁRBOLES CERCANOS AL EJE MEDIANERO?

Los árboles existentes en cercos o zanjas se presumen medianeros y cada uno de los condóminos puede exigir al otro que sean arrancados si causaren perjuicio. Si caen por accidente no pueden reimplantarse sin el consentimiento del otro. 

Con la construcción de un muro que sirve de separación entre dos propiedades, nace una institución que es la llamada MEDIANERÍA. Quien la construye o el llamado primer edificante de la mencionada pared, es el único propietario del denominado MURO NO MEDIANERO. Nacen por lo tanto deberes y derechos, respecto de esa simple pero a la vez tan compleja pared, los que han sido perfeccionados constantemente por los codificadores primero y la jurisprudencia después. Entre los derechos que le asisten al edificador, se encuentra el de poder reclamar como deuda de valor, requiriéndole su pago, al segundo edificante que hace uso del referido muro. Para realizar exactamente el cálculo del Valor Actualizado, primero debe verificarse si la edificación fue realizada de acuerdo con los Reglamentos de Edificación y Códigos vigentes siendo menester determinar: el año y las características técnicas de su construcción; la verificación de la ubicación de su emplazamiento respecto del eje de separación de las fincas; los materiales incorporados y la mano de obra empleada; la determinación de los análisis de precios de cada rubro que la compone; el estado de conservación de cada uno de ellos; la justificación de la depreciación producida y la confección del plano de medianería, que permitirá el posterior cómputo métrico y ulterior valorización.

 

Valor actualizado: El artículo 2736 del Código Civil dice: Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda su extensión de la pared, o solo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera la medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre la que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir la porción de altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. Agregándose según la Ley 17.711 que reforma el Código el 1º/7/1968, estableciendo que: El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora.

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