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ARTICULO 255.-Desafectación y cancelación de la inscripción La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente; b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos; c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior; d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios; e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.
Remisiones: ver comentario al art. 249 CCyC.
Introduccion COMENTADA al Art. 255 (con doctrina)
2. interpretación
2.1. Supuestos de desafectación 2.1.1. Análisis de los incisos El art. 255 dispone que la afectación y la cancelación de la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencia! inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente; El primer supuesto contempla la facultad del titular registral de levantar la afectación, mas la solicitud deberá contar con el asentimiento del cónyuge o del conviviente si es que el constituyente se encuentra casado o vive en unión convivencial inscripta. En el caso de no poder contar con tal asentimiento, ya sea por oposición, ausencia, incapacidad o capacidad restringida del cónyuge o del conviviente, la autorización debe autorizarse por vía judicial. En este último supuesto, el juez tiene amplias facultades para decidir sobre la autorización ya que el nuevo régimen suprime el límite que admitía el pedido, esto siempre y cuando "el interés familiar no resulte comprometido" (art. 49, inc. a, de la ley 14.394). Advertimos que el asentimiento hace a la legitimación del dueño para poder transmitir el inmueble de manera válida, razón por la cual forma parte de los requisitos de fondo del título suficiente.
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supí¨rstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos; Los herederos, si toman la decisión con respaldo de la mayoría, se encuentran legitimados para solicitar la desafectación. El caso procede "si la constitución se dispuso por acto de última voluntad". No obstante, la facultad de la mayoría de los herederos puede paralizarse ante el caso de que "medie disconformidad del cónyuge supí¨rstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos". La norma reproduce en esencia al art. 49 de la ley 14.394 en su inc. b, aunque varía en determinados puntos: 1) incluye la disconformidad del conviviente inscripto; 2) incluye a los beneficiarios con capacidad restringida; y 3) omite la referencia al "interés familiar" expresando que el interés al que debe atenerse el juez "”en caso de existir causales que traben la decisión privada de la desafectación"” es el de cada uno de los beneficiarios. Es decir, el interés es considerado aisladamente y no en función del ente familiar.
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior; Si el inmueble se encuentra en condominio, la mayoría puede tomar la decisión de desafectarlo. En este sentido, la norma dispone que la mayoría será "computada en proporción a sus respectivas partes indivisas", lo cual equivale a decir que la mayoría que se requiere para desafectar es de valor. Se reproduce el art. 49, inc. c de la ley 14.394, aunque con mayor precisión y técnica al incluir la palabra "indivisas".
Por último, el inc. c limita la decisión de los condóminos, lo que remite a lo establecido para el caso de comunidad hereditaria. Por esta razón, la decisión de los condóminos no surtirá efectos si media disconformidad de alguno de los cónyuges o convivientes inscriptos de los condóminos o "existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos".
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios; La desafectación puede ser solicitada, en primer lugar, a instancia de cualquier interesado, lo que concuerda con el art. 49, inc. d de la ley 14.394. Se legitima a cualquier interesado, como podrían serlo los acreedores que se encuentran en condiciones de cubrir sus créditos con el producido de la ejecución del inmueble. En segundo lugar, la desafectación procede de oficio, es decir a instancia del propio Registro; no obstante, para que proceda la desafectación, ya sea por cualquier interesado o de oficio, se deben reunir dos requisitos: a) que no subsistan los recaudos previstos en este Capítulo (como, por ejemplo, el de la habitación efectiva); o b) fallecimiento del constituyente y todos los beneficiarios. Nótese que en este último caso la sola muerte del afectante no ocasiona la pérdida de la protección, sino que debe sumarse la muerte de todos los beneficiarios.
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.
En caso de que proceda la expropiación, la utilidad pública que ella conlleva determina la superioridad del bienestar común por sobre la protección del interés privado. No obstante, la tutela se hará efectiva a través de la subrogación real en los montos indemnizatorios. El supuesto de reivindicación supone la discordancia entre la realidad registral y extra- registral, lo que significa que el titular registral afectó el inmueble al régimen de tutela, pero en verdad carecía de los requisitos necesarios para la adquisición del derecho real. De esta manera, la protección a la vivienda le es inoponible al verdadero dueño que inicia la acción reivindicatoria. El último caso lo configura el proceso de ejecución del inmueble afectado "con los límites indicados en el art. 249". La referencia al art. 249 confirma que en caso de ejecución se debe atener a los acreedores allí enunciados, y en caso de existir un remanente luego de la venta de la vivienda, aquel debe serle entregado al ex propietario.
Por último, el inciso en comentario se corresponde con el art. 49, inc. e de la ley 14.394. La diferencia que se percibe del cotejo de ambas normas es la ausencia de la desafectación proveniente de "causa grave" a juicio de la autoridad competente.
2.2. Causales que no ocasionan la desafectación Enunciamos a modo de ejemplo algunos hechos que no producen la desafectación del régimen de protección: a) la mayoría de edad de los beneficiarios; b) el divorcio del titular registral; c) el aumento del valor del inmueble, ello a raíz de que, a diferencia de la ley anterior, ya no se limita la afectación al valor de la vivienda; d) la existencia de "causa grave". El CCyC se aparta de la ley 14.394 que contemplaba el supuesto de "causa grave", lo que trae aparejado una limitación y disminución de las causales válidas de desafectación del régimen.
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Fuente del Codigo Comentado Infojus Ver articulos: [ Art. 252 ] [ Art. 253 ] [ Art. 254 ] 255 [ Art. 256 ] [ Art. 257 ] [ Art. 258 ]¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 255 del Código Civil y Comercial Argentina?
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