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ARTICULO 2256.- Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a. si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título; b. si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título alguno; C. sí los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmltente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica; d. sí los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.
Introduccion COMENTADA al Art. 2256 (con doctrina)
2. Interpretación
Una completa y efectiva prueba del título requiere que el Interesado se remonte para atrás en el tiempo comprobando la legitimidad de todas las transmisiones anteriores, lo cual convertiría en diabólica a la prueba. Es por eso que, a los fines de facilitar la acreditación del título, en el Código Civil y Comercial se consagran distintas presunciones, al Igual que lo hacía el Código Civil. Este último contemplaba cuatro casos teniendo en cuenta si slo el actor presentaba títulos o si también lo hacía el demandado y, para ello, dedicaba los arts. 2789 al 2792 CC (aunque no se decía expresamente, las referencias en sus textos a los "títulos de propiedad" ya la "heredad que se reivindica" permitían concluir que solo eran aplicables a la prueba en la reivindicación inmobiliaria). El Código Civil y Comercial distingue también cuatro casos en el mismo artículo, según que los derechos del actor y del demandado emanen de un antecesor común (inc. a) o de diferentes antecesores (en este supuesto con las tres variantes sobre las que dan cuenta los incs. b, c y d), sea que el demandado presente o no título.
A pesar del cambio del criterio de distinción, las soluciones no difieren en lo sustancial. No se ha vinculado la prueba en la reivindicación de inmuebles con la regulación de la publicidad registraI, como lo había intentado el Proyecto de 1998 y como lo hace el art. 756 CCyC, referido a las obligaciones de dar cosa cierta para constituir derechos reales en caso de concurrencia de varios acreedores sobre inmuebles. Según este artículo, si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y, a título oneroso, tiene mejor derecho el que tiene emplazamiento registral y tradición, luego el que ha recibido la tradición, le sigue el que tiene emplazamiento registral precedente y en los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
2.1. Los derechos de las partes emanan de un antecesor común En este caso "se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa", sin que importe la fecha de su título. La solución sigue a la del art. 2791 CC para el cual, si cada parte presentaba títulos de propiedad emanados de la misma persona, se reputaba ser el propietario el primero que había sido "puesto en posesión" de la heredad que se reivindicaba.
La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes; se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real, mientras que la tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión (art. 1892 CCyC). Por aplicación de dicha teoría del título y modo y del principio prior in tempore potior in jure (antes en el tiempo, mejor en el derecho), se presume propietario "”y vence en el juicio"” quien antes logró la tradición y, por lo tanto, reunió en su cabeza el título (emanado del mismo autor que el que ostenta el demandado) y el modo, es decir, la tradición posesoria. Como no pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre sí (art. 1913 CCyC), no hay lugar para la coexistencia de las posesiones del actor y del demandado.
La doctrina consideraba implícito en el art. 2791 CC que quien reunía el título y modo solo podía vencer cuando además, contaba con la buena fe, que implicaba desconocer que la cosa había sido transmitida antes a otra persona. La nueva norma exige expresamente que, para triunfar, quien primero es puesto en posesión de la cosa debió haber ignorado "la obligación anterior".
2.2. Los derechos de las partes emanan de diferentes antecesores Se pueden distinguir tres posibilidades diferentes, que detallamos a continuación.
a. Título del reivindicante posterior a la posesión del demandado. Al igual que lo disponía el art. 2789 CC, no es suficiente, para fundar la demanda, el título con el que el reivindicante pretende probar su derecho real, si fue posterior a la posesión del demandado, aunque él no presente título alguno. La solución parece lógica, porque, si es necesaria la conjunción de título y modo para adquirir el derecho real, este no pudo nacer para el demandante, si a la fecha de su título el demandado ya tenía la posesión.
b. Título del reivindicante anterior a la posesión del demandado. Aunque el título del actor posterior a la posesión del demandado sea insuficiente para que prospere la demanda, triunfa el reivindicante si agrega uno o más títulos hasta dar con el que sea anterior a la posesión del demandado, pues "”en este caso"” se consagra una doble presunción: se presume que el transmitente en ese título "”y no el reivindicante"” "era poseedor y propietario" del inmueble que se reivindica. Es decir, se presume que el autor de ese acto de transmisión reunía el título y modo que lo hacían propietario y, con tal calidad, lo transmitió hasta que "”a través de una o más transmisiones"”, llegó hasta el reivindicante. Vale decir que el actor que pretende vencer no necesita acreditar su propia posesión, sino que le basta con invocar la posesión y propiedad que se presume ha tenido uno de los antecesores desde la fecha de su título. De otro modo, en estos casos, triunfaría el poseedor sin ningún derecho.
La solución coincide con la del art. 2790 CC, con la diferencia en cuanto a que dicha norma regía si solamente el actor presentaba título, mientras que al referirse a "si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores", la nueva norma parte de la base de que ambas partes presentan título. Cuando quien transmite al actor en la reivindicación cuenta con título anterior a la posesión del demandado y no se reserva ningún derecho sobre la cosa, cede implícitamente todas las acciones, entre ellas la reivindicatoría (art. 1616 CCyC). A raíz de ese argumento se sostiene (comentario al art. 2249 CCyC) que debe triunfar en la acción reivindicatoría contra el tercer poseedor de la cosa, el comprador de un inmueble con escritura pública pero sin tradición, es decir, aun antes de haber adquirido el derecho real y con un título posterior a la posesión del demandado, pero siempre que el título del vendedor sea de fecha anterior a tal posesión, pues, de otro modo, no podría haber cedido la acción reivindicatoría.
C. Imposibilidad de establecer quién es el verdadero propietario. Cuando no se puede determinar cuál de los antecesores es el verdadero propietario del inmueble objeto del litigio, se presume que reviste tal carácter "el que tiene la posesión". No se aclara si alcanza con la posesión de mala fe (por ejemplo, por no haber consultado las constancias regístrales cuando adquirió), aunque sería absurdo premiar la conducta de quien sabía o debía saber que hubo una adquisición anterior. La directiva sigue la solución del art. 2792 CC, según el cual, si las partes presentaban títulos emanados de diferentes antecesores y no se podía establecer cuál de ellos era el verdadero propietario se presumía serlo "el que tiene la posesión". Ambas normas consagran el principio in parí causa mellior est condltlo possidentis. La presunción se aplica entonces cuando la actividad probatoria de las partes no ha alcanzado para acreditar el derecho real o el mejor derecho real en cabeza de una de ellas y el examen de los antecedentes aportados por cada litigante no arroja certeza al respecto, luego de que los títulos de los diferentes antecesores hayan sido confrontados y examinados con minuciosidad como si estos fueran las partes en el juicio.
Introduccion COMENTADA al Art. 2256 (con doctrina)
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