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ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones Impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b. ejecutar las decisiones de la asamblea; C. atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d. practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios; e. rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f. nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto; g. cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previ- sional y tributaria; h. mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i. llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; j. en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k. notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; 1. a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m. representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
Remisiones: ver art. 2056, inc. r, CCyC.
Introduccion COMENTADA al Art. 2067 (con doctrina)
2. Interpretación
2.1. Conceptos generales Para atender adecuadamente a la satisfacción de las necesidades e Intereses comunes a todos los copropietarios, la norma en examen Impone un sistema de administración del edificio de propiedad horizontal y obliga a colocar a su frente a un administrador.
2.2. El administrador es órgano necesario La existencia del administrador en el consorcio es de carácter obligatorio, o sea que en materia de propiedad horizontal el administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse, puesto que al tratarse el consorcio de una persona jurídica requiere de un representante legal para poder ejercer sus atribuciones legales.
2.3. ¿A quién representa el administrador? El art. 2265 CCyC dispone que el administrador es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Es decir que corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno de los propietarios en forma individual sino del consorcio constituido por todos ellos sobre la base de un fin común perseguido.
El administrador no es representante voluntarlo del consorcio, sino legal o estatutario, por lo que el ejercicio de esa representación funcional resulta similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia Ideal, es decir, como órgano.
De ahí que no existe obstáculo alguno para que el administrador designe a un letrado apoderado para iniciar acciones judiciales contra uno de los copropietarios. Por otra parte, el otorgamiento de "poder general judicial" o de poder especial para asuntos judiciales que el administrador realice a nombre del consorcio importa un acto previo de la administración, y no la sustitución de un mandato conferido al otorgante, aun cuando el reglamento de copropiedad prevea expresamente que el administrador tiene facultad de representación ante "autoridades judiciales".
2.4. ¿En quién puede recaer la designación? Pueden ser elegidos administradores uno o varios de los propietarios, o un tercero en cuyo caso puede ser una persona física o una persona jurídica.
2.5. Nombramiento y remoción del administrador El administrador designado en el reglamento de propiedad y administración cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad y administración. Pueden ser removidos sin expresión de causa.
El primer administrador está designado en el reglamento (ver art. 2056, inc. r, CCyC). Los demás son designados y también removidos por la asamblea. El primero cesa si no es ratificado por la primera asamblea.
Se aclara expresamente que la nueva designación no importa la reforma del reglamento, lo que implica que basta con la mayoría absoluta, en lugar de dos tercios, salvo que en el reglamento se exija una mayoría superior.
El reglamento puede prever la duración del mandato (art. 2056, inc. s, CCyC). La ley 941 CABA (actualizada por las leyes 3254 y 3291 y reglamentada por el decreto 551/2010), crea un "Registro de Administradores". Dice el art. 13 de la ley 941 que el administrador dura, salvo disposición en contrario del reglamento, un año, que puede ser renovado por la asamblea. También tiene normas sobre mayoría y quorum. Todo parece inconstitucional, en tanto no armonice con la ley nacional.(48) El art. 2067 CCyC enumera un conjunto de derechos y obligaciones del administrador. Tal como surge del texto de la norma cabe poner de manifiesto que la enumeración no es taxativa ya que dice "en especial, debe", lo que denota que no existe ningún impedimento para que el reglamento de propiedad establezca otros derechos y/o obligaciones que no están expresamente enumeradas en la mencionada disposición legal.
(48) Kiper, clAudio m., "El proyecto de Código Civil y Comercial y el derecho real de propiedad horizontal", en Pensar en derecho, año 2, n° 2, Eudeba/Facultad de derecho, 2013, p. 205 y ss.
CAPÍTULO 8 Subconsorcios
Introduccion COMENTADA al Art. 2067 (con doctrina)
Fuente del Codigo Comentado Infojus Ver articulos: [ Art. 2064 ] [ Art. 2065 ] [ Art. 2066 ] 2067 [ Art. 2068 ] [ Art. 2069 ] [ Art. 2070 ]¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 2067 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Infojus Argentina >>
LIBRO CUARTO
- DERECHOS REALES
>>
TITULO V
- Propiedad horizontal
>>
CAPITULO 7
- Administrador
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