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ARTICULO 2101.-Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.
I. RELACIÓN CON LA LEY 26.356. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La ley 26.356 no condiciona su aplicación a los conjuntos inmobiliarios con destino vacacional y de esparcimiento a la naturaleza del derecho que se les confiera a los particulares (usuarios) en el caso concreto, sobre el complejo donde se ubiquen.
Es decir, se mantiene adrede en la nebulosa la índole del derecho con que contarán los usuarios sobre las unidades o sectores de usos específicos (vacacionales), el que podrá ser tanto personal como real.
Tal directiva se advierte en el primer artículo de la norma que dispone su aplicación a los STTC con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentren sometidos los bienes que los integran (expresiones que han servido de fuente de inspiración al art. 2088 del Código Civil y Comercial antes considerado).
Esa indefinición se reitera a lo largo del articulado de esa ley de manera persistente (v.gr. arts. 3°, 4°, 10, 12, 14, 15, 26 y 28).
Otro tanto hace su decreto reglamento 740/2014.
Empero, como se regula de manera expresa y minuciosa el contrato de tiempo compartido, y se indican los derechos y obligaciones recíprocos de cada una de las partes, va de suyo que de dicho convenio se deriva, ipso facto , un derecho de índole personal. Ello así, salvo que de modo expreso, las partes ajusten su actuación a alguno de los tipos previstos por el art. 2503 del Código velezano, para alumbrar así un derecho real.
Ahora bien, el precepto que aquí interesa, se expide de modo expreso a favor de la creación de un nuevo derecho real, el de tiempo compartido, pero por lo que antes se expuso (ver arts. 2087 y 2088) no impide su gestión bajo la órbita de los derechos personales.
En consecuencia, esta solución se aplica también al esquema legal propuesto por la ley 26.356, que por recaer sobre inmuebles, puede ajustarse fácilmente al régimen de los derechos reales.
Esto es así, pero solamente respecto de los complejos que se organicen y comercialicen con posterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial.
II. COMENTARIO
1. El derecho real de tiempo compartido El precepto en estudio, de modo concomitante (pero no totalmente exacto) con el inc. e) del art. 1887, postula la incorporación al sistema de un nuevo derecho real, el de tiempo compartido.
En rigor, el art. 1887 lo contempla en la nómina de los derechos reales admitidos en el sistema jurídico argentino.
Además, en las disposiciones generales se lo tipifica como un derecho real sobre cosa propia (en rigor, es parcialmente propia, pues debe compartir el uso y goce del objeto afectado con otros consumidores y adherentes al sistema, respetando los turnos o períodos de tiempo oportunamente adquiridos), principal (pues su existencia no está condicionada a la vigencia de otra potestad, real o personal, a la cual accede, como sucede con los derechos reales de garantía), se ejerce sobre cosas o bienes registrables (inmuebles, muebles registrables, derechos, en su caso) o no y por su posesión efectiva (se entiende, cuando se trata de cosas, de manera exclusiva en los períodos o unidades de tiempo de su titularidad).
Sin embargo, en la norma en estudio se dice algo no totalmente coincidente: al derecho del adquirente de tiempo compartido (usuario), se le aplican las normas sobre derechos reales.
Luego, ¿es un derecho real o puede revestir otra cobertura jurídica? De las disposiciones generales (Título I del Libro IV) y de los Fundamentos del Código, se deriva a las claras, que el tiempo compartido es un derecho real.
Pero del art. 2088 parecen derivarse otras posibilidades.
En tren de armonizar las normas en aparente pugna considero que del Código Civil y Comercial se derivan dos alternativas para el tiempo compartido, organizarlo como derecho personal o como derecho real, tal como sucede en el derecho hasta ahora vigente.
Es cierto que la mentada opción no está dispuesta de modo expreso, pero tampoco está totalmente ausente en el capítulo del tiempo compartido.
En efecto, amén de la neutralidad que sobre este tema mantienen los arts.
2087, 2088 y 2101, cabe la posibilidad que el interesado, se incorpore circunstancialmente al sistema por una cesión temporal de las prerrogativas de uso y goce, realizadas por otro usuario (conf. inc. c) del art. 2095), o través de sendos contratos de locación u otros similares concertados con el emprendedor o el propietario (conf. inc. a) del art. 2093).
En estos casos, es evidente que el "usuario" de marras detenta un derecho personal o creditorio, que le permite exigir del emprendedor y/o administrador la prestación de los servicios prometidos sobre uno o más bienes determinados, en el período de tiempo que le corresponda.
No es titular de un derecho real, pero sus facultades, prerrogativas y deberes se rigen por el esquema normativo en análisis.
Adviértase también que del art. 1°ley 26.356 sobre STTC (que sigue vigente), también se deriva la mentada opción.
De aquí que la elección del derecho personal para organizar jurídicamente un sistema de tiempo compartido también es posible en el esquema del Código.
En suma, cualquiera sea la índole del derecho concedido sobre esos bienes, lo que si queda claro es que éste se sujeta al esquema jurídico previsto por el capítulo 2 del Título VI del Libro 4 del Código Civil y Comercial, al que habrá de sumarse la normativa propia de los contratos de consumo que contiene el mismo cuerpo legal, y las demás disposiciones vigentes en la materia.
2. Las facultades que el derecho real de tiempo compartido confiere a su titular El derecho real de marras concede a su titular las facultades de poseer, usas y gozar de las cosas afectadas al sistema, de manera exclusiva, en los períodos de tiempo oportunamente adquiridos.
Puede disponer jurídicamente de su derecho por actos inter vivos y a título singular, e igualmente se transmite por vía sucesoria.
En cuanto a los actos de disposiciones material, están sensiblemente acotados, pues no puede introducir modificaciones en su exclusivo beneficio, ni alterar o sustituir el objeto de su derecho, ni comprometer de cualquier otra manera su persistencia en buenas condiciones, para que sea factible su posterior uso y goce por los restantes cotitulares, en el momento que les corresponda.
3. La suerte de los tiempos compartidos constituidos con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial Debe aplicarse el mismo criterio expuesto en oportunidad de considerar los conjuntos inmobiliario: el respeto al derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares y al status quo imperante determinan que ellos seguirán funcionando bajo el régimen que hayan escogido inicialmente, incluso aunque se trate de derechos reales diferentes al aquí estudiado, en la medida que estén reconocidos en el sistema jurídico entonces vigente (condominios con pactos de indivisión forzosa renovables en el tiempo, propiedad horizontal).
En la órbita de los derechos personales, se los ha organizado también por la incorporación del adherente como accionista o asociado a la persona jurídica que ostenta la propiedad de los bienes sujetos al régimen.
Las mismas soluciones han de aplicarse para los STTC preexistentes, considerados en la ley 26.356 aunque ajustados a dicha norma.
Ver articulos: [ Art. 2098 ] [ Art. 2099 ] [ Art. 2100 ] 2101 [ Art. 2102 ] [ Art. 2103 ] [ Art. 2104 ]
¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 2101 del Código Civil y Comercial Argentina?
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- DERECHOS REALES
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TITULO VI
- Conjuntos inmobiliarios
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