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ARTICULO 1248.-Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles. Cuando el objeto del leasing es una cosa inmueble, el incumplimiento de la obligación del tomador de pagar el canon produce los siguientes efectos:
a) si el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto del canon total convenido, la mora es automática y el dador puede demandar judicialmente el desalojo. Se debe dar vista por cinco días al tomador, quien puede probar documentalmente el pago de los períodos que se le reclaman o paralizar el trámite, por única vez, mediante el pago de lo adeudado, con más sus intereses y costas. Caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite; b) si el tomador ha pagado un cuarto o más pero menos de tres cuartas partes del canon convenido, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago del o de los períodos adeudados con más sus intereses y el tomador dispone por única vez de un plazo no menor de sesenta días, contados a partir de la recepción de la notificación, para el pago del o de los períodos adeudados con más sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que se debe dar vista por cinco días al tomador. Dentro de ese plazo, el tomador puede demostrar el pago de lo reclamado, o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con más sus intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Si, según el contrato, el tomador puede hacer ejercicio de la opción de compra, en el mismo plazo puede pagar, además, el precio de ejercicio de esa opción, con sus accesorios contractuales y legales. En caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite ; c) si el incumplimiento se produce después de haber pagado las tres cuartas partes del canon, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago y el tomador tiene la opción de pagar lo adeudado más sus intereses dentro de los noventa días, contados a partir de la recepción de la notificación si antes no hubiera recurrido a ese procedimiento, o el precio de ejercicio de la opción de compra que resulte de la aplicación del contrato, a la fecha de la mora, con sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que debe darse vista al tomador por cinco días, quien sólo puede paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones previstas en este inciso, agregándole las costas del proceso ; d) producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los períodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con más sus intereses y costas, por la vía ejecutiva. El dador puede también reclamar los daños y perjuicios que resulten del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vía procesal pertinente.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
El leasing estaba previsto en una legislación especial (primero la 24.441 y luego la vigente 25.248) como complementaria del Código de Comercio. Ahora, se incorpora este contrato a un nuevo cuerpo unificado: Código Civil y Comercial de la Nación.
En cuanto a las fuentes del artículo: ley 25.248,art. 20; ley 24.441,art. 34; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, arts. 1172.
II. Comentario
1. Antecedentes normativos La norma bajo comentario dispone dos clases de regulaciones. Por un lado, regula los efectos del incumplimiento del contrato de leasing que recaiga sobre cosas inmuebles, de acuerdo a un sistema progresivo de pago de cánones y de mora, de naturaleza eminentemente material. Por otro lado, también incluye normas relativas a plazos, pago de accesorios contractuales y costas, procedimiento de desalojo y vía ejecutiva para reclamar cánones impagos, todas ellas de naturaleza formal o procesal, que deberán ser armonizadas con las leyes locales.
Los antecedentes normativos podemos encontrarlos en el art. 20 de la ley 25.248 y el art. 34 de la ley 24.441 que ya habían incursionado en su regulación, siendo objeto de reparo por parte de la doctrina, como veremos en seguida. Cabe adelantar que el art. 1248 ha reproducido textualmente el art. 20 de la ley 25.248 sin tener en cuenta las críticas recibidas.
2. Del ámbito de aplicación. Causales El art. 1248 tiene un epígrafe que dice " incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles" por lo cual podría inducir a error al intérprete al creer "razonablemente" que dispone todas aquellas causales posibles de incumplimiento del contrato de leasing, ya sea por el dador o por el tomador, cuando tenga por objeto cosas inmuebles. Sin embargo, ello no es así; por el contrario, su ámbito de aplicación es restrictivo " por cuanto sólo refieren al caso de incumplimiento de la obligación del tomador de pagar el canon convenido" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández). En consecuencia, los demás incumplimientos del contrato deberán ser resueltos por la integración y aplicación de los principios generales del derecho privado, y muy en particular, los principios del derecho de defensa del consumidor, cuando el tomador sea consumidor o usuario, debiéndose aplicar las reglas previstas en el art. 1093 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación.
Adelantamos que no se ha receptado la opinión de la doctrina especializada en torno a la posibilidad de un leasing inmobiliario de consumo , es decir, cuando el tomador sea un consumidor que perfeccione el contrato para darle destino de vivienda al inmueble. Nos referimos al denominado consumidor inmobiliario .
En tal sentido, compartimos la afirmación que concluye " que estas normas, que se encuadran en el marco de un derecho privado signado por la utilidad de las empresas, deben ser interpretadas de manera restrictiva, especialmente tratándose de contratos de leasing de consumo" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
3. Procedimiento legal ante el incumplimiento del leasing inmobiliario Pues bien, ante el incumplimiento del pago del canon por parte del tomador de un leasing inmobiliario, el legislador ha previsto distintas medidas a favor del dador, según un sistema progresivo de pago que pretende la resolución del contrato y la rápida recuperación del bien.
Sin embargo, el procedimiento " es complicado y no refleja lo que habitualmente sucede con el incumplimiento de las asistencias financieras en cuotas, donde es habitual el incumplimiento de cualquiera de las cuotas pactadas, da lugar al decaimiento de todos los plazos ulteriores y se considera la obligación crediticia totalmente vencida y exigible" (Barreira Delfino).
3.1 Pago de menos de 1/4 del canon Si el tomador no abona hasta un cuarto del canon total convenido, la mora es automática, por lo cual el dador puede demandar directamente el desalojo del inmueble, debiendo dar vista por cinco días al tomador quien, a su vez, puede probar "de modo documentado" el pago de los períodos reclamados o bien paralizar el trámite por única vez, abonando lo adeudado con más sus intereses y costas. Si el tomador no toma ninguna acción, el juez puede disponer el " lanzamiento sin más trámite" . A diferencia de los otros supuestos, aquí el dador no se le exige una previa interpelación de carácter extrajudicial, sino que puede promover directamente el juicio de desalojo del tomador, a quien se le corre vista "en rigor, traslado" de la demanda. En efecto, el régimen de la mora automática en esta etapa " constituye una importante abreviación de los plazos legales " (Lavalle Cobo). Se ha dicho, con razón, que esta solución legal resulta gravosa para los intereses del tomador, más aun cuando sea un leasing de consumo, por lo cual la doctrina ha afirmado su carácter " inconstitucional, conforme lo dispuesto en el art. 42, CN. Frente a la declaración de inconstitucionalidad, la carencia de normativa deberá ser integrada con las normas vigentes en materia locativa " (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández). En sentido contrario, se ha dicho que esta disposición "debe considerarse derogatoria de lo establecido en el art. 5 de la ley 23.091 de locaciones urbanas respecto de este contrato "que, en caso contrario, se hubiera debido aplicar en subsidio" , el cual impone al locador que se propone demandar el desalojo por falta de pago la carga de intimar el pago por diez días en forma previa " (Lavalle Cobo). Por nuestra parte, compartimos la primera tesis y que ahora se encuentra reforzada por la regulación del Código Civil y Comercial de la Nación en materia de contrato de consumo a partir del art. 1092 y sig., a cuyo tenor remitimos.
Ante la demanda de desalojo se abren dos hipótesis para el tomador: a) Acreditar el pago de los períodos reclamados, adjuntándose los recibos imputados a los cánones; b) Paralizar por única vez el juicio de desalojo abonando lo adeudado, con más intereses y costas. Esta opción es muy importante porque " se debe inferir que no serán válidas (...) las cláusulas contractuales de caducidad de los plazos acordados para el pago de los cánones, pues ello sería incompatible con la facultad de lograr el archivo de las actuaciones mediante el pago de la deuda vencida a la fecha de la intimación" (Lavalle Cobo). A todo evento, en el leasing de consumo esta cláusula sería nula por abusiva.
3.2 Pago de 1/4 o más del canon pero menos de 3/4 Si el tomador al momento de incurrir en mora tiene abonado los cánones entre un cuarto pero menos de tres cuartos, a diferencia del caso anterior, el dador debe remitirle una intimación extrajudicial requiriéndole los períodos adeudados. Ante esta situación el tomador dispone por única vez, en un plazo no menor a 60 días, de la oportunidad de cancelar los períodos adeudados con sus intereses. Este plazo legal debe contarse por días corridos y " tiene la naturaleza de un plazo de gracia, que permite la purga de la mora" (Lavalle Cobo).
Una vez transcurrido el plazo extrajudicial citado, si el tomador no ha abonado los períodos adeudados, el dador puede demandar el desalojo del inmueble debiéndose darle vista al tomador por un plazo de 5 días. Dentro de ese plazo, ahora judicial, el tomador dispone de las opciones siguientes: a) El pago de los períodos adeudados con más sus intereses y costas si no ha recurrido a dicho procedimiento con anterioridad, con lo cual paraliza el proceso; b)Demostrar el pago de lo reclamado con la documentación correspondiente; c) Si no existe cláusula contractual en contrario, puede ejercer la opción de compra con más los accesorios (legales y contractuales). Si guarda silencio o no ejerce ninguna de las opciones comentadas, el juez puede disponer el lanzamiento del inmueble sin más trámite.
El tomador, por tanto, tiene dos alternativas de paralizar el trámite de desalojo:
1) La primera extrajudicial, purgando la mora dentro del plazo de 60 días mediante el pago de los cánones adeudados; 2) La segunda judicial, dentro del plazo de 5 días en el cual se le corre traslado de la demandada de desalojo, con las opciones que ya analizamos.
A la luz de estas alternativas, la doctrina se ha interrogado sobre la subsistencia del contrato de leasing inmobiliario y la resolución del contrato. A tales efectos, podemos distinguir una regla y una excepción, como veremos a continuación: a) Como regla el vencimiento del plazo extrajudicial de 60 días otorgado al tomador para que purgue la mora no conduce a la resolución del vínculo contractual; b) Por excepción , si el dador en su intimación extrajudicial incluye un apercibimiento de resolución del contrato para el caso de incumplimiento del pago de los cánones adeudados y el tomador no pueda hacer uso de la opción de paralizar la acción por haberla ya utilizado con anterioridad.
En tales términos, se ha dicho que " esta interpretación es la única posible, toda vez que carece de sentido afirmar que el contrato quedará resuelto de pleno derecho por el vencimiento del plazo suplementario, si luego se reconoce que el tomador puede paralizar el juicio de desalojo" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández). Para otra postura, la "única finalidad que podría tener la norma en cuestión es la de aclarar que la situación de mora, una vez purgada, no hace perder al tomador el derecho de ejercitar la opción de compra anticipada, si ésa es su voluntad" (Lavalle Cobo).
3.3 Pago superior al 3/4 de los cánones Si al momento de incurrir en mora el tomador ha abonado los cánones del contrato de leasing por un período mayor a tres cuartos del total, se aplica un procedimiento extrajudicial similar al anterior, ampliándose el plazo ahora a 90 días corridos , siempre y cuando no se haya recurrido con anterioridad a dicha alternativa. Para el caso de silencio del tomador, el dador podrá promover el desalojo judicial aplicándose idénticas alternativas al supuesto anterior, a cuyo tenor nos remitimos. Se ha interpretado que " la disposición legal, que debe interpretarse a favor del tomador, permite siempre a éste optar por la compra depositando el precio de la opción, no obstante haber ya utilizado el beneficio de la purga de la mora en una oportunidad anterior" (Lavalle Cobo).
3.4 Desalojo del inmueble. Vía ejecutiva En una facultad que fue muy discutida en el Congreso, una vez producido el desalojo, el dador podrá reclamar el pago de los cánones adeudados " hasta el momento del lanzamiento, con más sus intereses y costas" . También podrá reclamar los daños que resulten del deterioro " anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vía procesal pertinente" .
Esta alternativa legal a favor del dador ha sido cuestionada afirmándose que " no ha sido acompañada por una equilibrada tutela de los intereses de los tomadores (...) no sólo en lo concerniente a la posibilidad de que el dador pueda reclamar cánones hasta el momento del lanzamiento, sino también en relación a tratar a las prestaciones cumplidas como equivalentes y divisibles, esto es, sujetas a compensación y ajenas a toda posibilidad de restitución" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
Desde otro punto de vista, con respecto a la discusión si debe el dador esperar el resultado del desalojo para recién promover el cobro de cánones adeudados, se ha dicho que " el texto de la ley no es prohibitivo y, por ello, no autoriza a inferir que sea legalmente inviable la deducción simultánea de las acciones por desalojo del inmueble y por cobro de los cánones. Quitar ese derecho al dador requiere una prohibición expresa de la ley (...) pues de aplicarse tal interpretación de la ley estaría concediendo una espera implícita al tomador y a sus codeudores o fiadores para el pago de los cánones" (Lavalle Cobo).
III. Jurisprudencia
Resulta competente para entender en un reclamo por leasing inmobiliario el juez comercial e n el caso, el magistrado comercial se declaró incompetente , pues el carácter de sociedades anónimas que las partes ostentan y la invocación en el escrito de inicio del art. 34 inc. a) de la ley 24.441 revisten características que exceden el marco de una locación de inmuebles y aconsejan la intervención del fuero mercantil (CNCom ., sala E, 29/12/2000, DJ, 2001-2848) (CNCom ., sala D, 19/2/2004, LA LEY, 2004- D, 304) Ver articulos: [ Art. 1245 ] [ Art. 1246 ] [ Art. 1247 ] 1248 [ Art. 1249 ] [ Art. 1250 ] [ Art. 1251 ]
¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1248 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Argentina >>
LIBRO TERCERO
- DERECHOS PERSONALES
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TITULO IV
- Contratos en particular
>>
CAPITULO 5
- Leasing
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