ARTICULO 2059 Convocatoria y quórum del C.C.C. Comentado Argentina


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    ARTICULO 2059.-Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del dí­a, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

    La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayorí­a de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

    Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.



    I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

    La ley 13.512 no enuncia distintas clases de asambleas, salvo la judicial, dejando librado al reglamento de copropiedad la forma de convocar la reunión de propietarios (art. 9°, inc. d); por su parte, el decreto reglamentario 18.734/1949 (art. 3°) enumera las distintas materias a las que debe referirse el reglamento de copropiedad y administración y entre ellas señala: "Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias o y extraordinarias de propietarios...".

    Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2000.



    II. COMENTARIO

    En principio, la norma que comentamos manda realizar determinado procedimiento para lograr la reunión de los propietarios, la deliberación respecto de cada uno de los temas y la posterior votación; incumplidos los pasos precedentes, la decisión carece de validez, salvo las excepciones contempladas en los párrafos 2° y 3°.

    No se trata del cumplimiento de actos meramente formales, es necesario que cada uno de los titulares de la propiedad horizontal no sólo conozca el orden del dí­a, sino que se interiorice de las distintas circunstancias de la situación a resolver, presupuestos, costos finales, incidencia en el monto final de expensas a pagar, etc. antes de prestar su consentimiento o disentir con la medida propuesta (CNCiv., sala D, 7/2/1964, LA LEY, 113-631).

    1. Convocatoria El reglamento de copropiedad debe contener, obligatoriamente, cláusulas referidas a la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad (art.

    2056, inc. m). Por lo general las asambleas ordinarias son aquellas que se celebran periódicamente y en ella se trata la rendición de cuentas presentada por el administrador que corresponde al ejercicio financiero concluido, el presupuesto de gastos para el siguiente perí­odo, las obras a realizar, la reelección del administrador cuando éste tuviera fijado un perí­odo para su gestión, la renuncia del administrador, y en general todos aquellos asuntos que debidamente incluidos en el orden del dí­a tengan relación con el normal funcionamiento del edificio.

    Teniendo en cuenta que la obligatoriedad de la norma señalada rige para los reglamentos que se redacten a partir del año 2016 (entrada en vigencia del nuevo Código)), para los reglamentos existentes, aunque nada prevean respecto a la forma de realizarse la citación a asamblea, la doctrina y jurisprudencia han establecido que dicha citación debe ser hecha en forma fehaciente y con especificación del orden del dí­a (CCiv. y Com. Córdoba, 4a, 5/12/2006, AP, 1/70035331-1-3).

    Sin perjuicio de la estipulación que contenga el reglamento de propiedad respecto de la forma en que debe hacerse la convocatoria, el art. 2059 (1er. párrafo) manda que la citación se efectúe con transcripción del orden del dí­a, que es el temario a tratar en la asamblea. El orden del dí­a debe ser claro, preciso y completo porque delimita la competencia de la asamblea, lo cual no excluye las decisiones que se tomen respecto de los asuntos que guarden estricta relación con el temario del dí­a por ejemplo: cuando la medida incluida implica los medios para realizarla obtención de recursos o cuando se adoptan resoluciones incidentales a la principal considerada (CCiv. y Com. Bahí­a Blanca, sala 1a, 8/9/1994, JA, 1996-I-519).

    La deliberación y votación de un tema no incluido expresamente en el orden del dí­a únicamente es válida si estuvieran presentes todos los propietarios y en forma unánime hubieran emitido su opinión en el sentido de tratar ese tema, cumpliéndose luego las mayorí­as que señala el reglamento del edificio para tomar la decisión al respecto.

    2. Autoconvocatoria Entre las obligaciones del administrador se incluye la de convocar a la asamblea y redactar el orden del dí­a (art. 2066, inc. a). Sin embargo, podrí­a suceder, por ejemplo, que la renuncia del administrador se produjera en forma intempestiva, se hubieran detectado graves irregularidades en el desempeño de su función, o que frente a la realización de construcciones antirreglamentarias no hubiera actuación diligente por parte del a administrador, situaciones éstas que requieren soluciones urgente s.

    El 2° párrafo de la norma bajo análisis autoriza la realización de la asamblea, ya no convocada por el administrador, sino resuelta por los mismos propietarios, validando las resoluciones que en ella se tomen, bajo dos condiciones:

    a) la autoconvocatoria debe ser acordada por todos los propietarios, y b) el temario (orden del dí­a) de la asamblea aprobado por una mayorí­a de dos tercios del total de ellos. Esto no significa que la decisión deba tomarse por esa mayorí­a, sino que la mayorí­a requerida dependerá del tema a resolver, que puede ser mayorí­a absoluta, los dos tercios o unanimidad.

    La norma no aclara si en este supuesto de autoconvocatoria la citación a asamblea debe hacerse respetando las pautas que fija al efecto el Reglamento de Propiedad Horizontal o es suficiente que los propietarios se reúnan al efecto sin cumplir ninguna formalidad previa.

    3. Decisión sin asamblea En el régimen de la propiedad horizontal, la doctrina y jurisprudencia nacional sostení­a que no resultaban válidas las expresiones vertidas fuera del ámbito asambleario y mucho menos los votos que se emitieran en un momento distinto al de la realización de la reunión de propietarios. Ello así­ porque la reunión en asamblea para tomar decisiones no es un recaudo puramente formal que pueda suplirse con la adhesión individual de cada uno de aquéllos (Bendersky) (CNCiv., sala D, 19/3/1981, LA LEY, 1982-A, 298).

    En sentido contrario, el 3° párr. del artí­culo que comentamos, valida la toma de decisiones fuera del ámbito de la asamblea, con la condición que se exprese la voluntad del total de los propietarios.

    De tal manera se simplifica la convocatoria y se agiliza la toma de decisiones, tal como se hací­a en el art. 2000 del Proyecto de 1998.

    Claro está que esta solución no es fácil de implementar en los consorcios integrados por gran número de propietarios.



    III. JURISPRUDENCIA

    Si la notificación cumple su cometido, es irrelevante que no se haga como estipula el reglamento; por ejemplo, la carta certificada puede suplirse por la notificación personal bajo firma del propietario o persona individualizada que viva en su domicilio.

    No puede declararse la nulidad de la asamblea si pese a considerarse que no ha existido comunicación por parte del consorcio a la nueva propietaria en el domicilio que constituyera en la escritura de adquisición de la unidad funcional, ésta ha aceptado el procedimiento respecto de la convocatoria para asambleas anteriores y los volantes dejados en su departamento, por lo cual debe entenderse que ha sido notificada del acto impugnado (CCiv. y Com. Córdoba, sala 4a ; 5/12/2006, Lexis N° 1/70035331-1-3).

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