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ARTICULO 2057.-Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El art. 9°, ley 13.512, al mismo tiempo que establecía la obligatoriedad de acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, preveía que dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios.
La decisión al respecto debería tomarse en asamblea, convocada en el tiempo y forma que en cada caso establezca el reglamento del edificio y los votos computarse por unidad o por porcentual según lo expresamente dispuesto en el mismo reglamento.
El Proyecto de 1998 no contenía disposición al respecto, ni tampoco introducía esta cuestión como cláusula obligatoria del reglamento.
II. COMENTARIO
El texto del art. 2057 mantiene lo normado en la ley 13.512.
En cuanto al mínimo de dos tercios consignado en la ley cabe efectuar dos aclaraciones: 1°) la mayoría señalada es la mínima aceptada, lo cual implica que cada reglamento puede establecer una mayoría mayor, por ejemplo unanimidad; 2°) cuando la modificación que se pretende altera cláusulas estatutarias y con ello derechos adquiridos de contenido patrimonial, la mayoría requerida debe ser unanimidad.
Ello así por cuanto, cuando un copropietario ingresa en el régimen de propiedad horizontal adquiere un derecho al statu quo que solo puede ser alterado con su consentimiento (CNCiv., sala L, 12/19/1997, LA LEY, 1998-C, 753).
En consecuencia, la mayoría de dos tercios sería insuficiente para alterar el porcentual de los propietarios para el pago de las expensas (CNCiv., sala E, 3/2/1993. JA, 1993-IV-síntesis); o para alterar o modificar el destino de las unidades funcionales (CNCiv., sala C, 24/5/1994); o para convertir partes comunes en privativas; criterio que se justifica puesto que, de lo contrario, la mayoría estaría facultada para disponer a su arbitrio de derechos patrimoniales de la minoría en detrimento de la naturaleza contractual del reglamento de copropiedad.
Forma e inscripción A pesar que el art. 2057 nada dice al respecto, siguiendo los lineamientos de su antecedente (art. 9°, ley 13.512), la modificación del reglamento de propiedad y administración deberá instrumentarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La escritura pública que contiene la modificación del reglamente deberá ser inscripta como manda la ley en la matrícula correspondiente, teniendo en cuenta que este acto hace a la oponibilidad a terceros. Ello no quita que la falta de inscripción pueda excusar el incumplimiento de los propietarios que votaron la modificación (CNCiv., sala C, 10/11/1966, ED, 17-553; CNCiv., sala B, 10/5/1967, ED, 19-122).
III. JURISPRUDENCIA
Aunque en la escritura de adquisición por el régimen de propiedad horizontal se hizo constar que la adquirente conocía y aceptaba el reglamento de copropiedad y administración, ello sólo pueden entenderse referido a lo inscripto en el Registro de la Propiedad, cumpliéndose así con al debida publicidad. Si con posterioridad se modificó el reglamento sin los requisitos exigidos por la ley, esto no puede serle opuesto a un adquirente a quien no se ha acreditado le fuera expresamente notificada la reforma en cuestión; esto, por cuanto el otorgamiento de la escritura es, sin duda alguna, una exigencia sustancial hasta el momento de su otorgamiento; la reforma no pasa de ser una decisión del consorcio que no se ha concretado legalmente y que, por consiguiente, carece de efecto (CNEsp. Civ. y Com., sala IV, 14/11/1980, JA, 1981-II-785).
LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL CAPITULO 5. ASAMBLEAS Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY Ver articulos: [ Art. 2054 ] [ Art. 2055 ] [ Art. 2056 ] 2057 [ Art. 2058 ] [ Art. 2059 ] [ Art. 2060 ]
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