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ARTICULO 2056.-Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El art. 9°, ley 13.512, consignaba no sólo la obligatoriedad de la redacción e inscripción del reglamento de copropiedad, sino también su contenido básico:
a) designación de un representante de los propietarios, b) determinación de las bases de su remuneración, remoción y designación del reemplazante, c) forma y proporción en la contribución de expensas comunes, d) convocatoria a asambleas y mayorías, conceptos que luego completó el decreto reglamentario 18.734/1948, al enumerar las cláusulas que ineludiblemente debe contemplar el reglamento (art. 3°).
Dentro de los parámetros allí mencionados los otorgantes del reglamento podrán ejercer la regla de la autonomía de la voluntad, que inclusive se extiende a la inclusión de cláusulas que por ley no son obligatorias, que podrán variar de edificio en edificio, de modo tal que cada inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal podrá tener su propia organización.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1998.
II. COMENTARIO
En primer término cabe señalar el cambio de nominación con relación al régimen anterior. En la ley 13.512 se lo señalaba como reglamento de copropiedad, en tanto ese era el régimen jurídico que se entendía aplicable a las partes y cosas comunes; en este capítulo queda identificado como reglamento de propiedad horizontal, teniendo en cuenta que la propiedad horizontal es un derecho real autónomo integrado que abarca la unidad funcional que incluye las complementarias y las partes comunes.
1. Cláusulas obligatorias El reglamento de propiedad horizontal tiene naturaleza contractual y como tal queda regido por el principio de libertad de las convenciones, sin embargo, es imposible derogar determinadas disposiciones de la ley o apartarse de aquellas que constituyen la trama básica del sistema de propiedad horizontal.
El artículo que comentamos enumera las cuestiones que deben ser contempladas obligatoriamente en el Reglamento, puesto que el ordenamiento legal las considera indispensables para el funcionamiento del sistema.
Si comparamos la enumeración contenida en el art. 2056, con su antecedente (art. 9°, ley 13.512) y con el art. 1998 del Proyecto utilizado como fuente, queda en evidencia el incremento en la cantidad de cláusulas obligatorias, producto de la experiencia acumulada en los años de vigencia del régimen de propiedad horizontal.
En ese sentido se han incorporado los incs. k) destino de las partes comunes; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Claro está que la obligatoriedad de incorporar en el reglamento de propiedad horizontal las cláusulas enumeradas en el art. 2056, será recién a partir del año 2016, fecha de entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial. Entretanto, es deseable que los nuevos Reglamentos se redacten de conformidad con las directivas de esa norma.
2. Cláusulas facultativas Cumplida la ley en este aspecto, dada la naturaleza contractual del reglamento, las partes pueden insertar otras cuestiones que tienden a reglamentar aspectos que hacen al mejor aprovechamiento de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia. La terminología utilizada no significa que las disposiciones facultativas carezcan de la misma fuerza obligatoria que las anteriores, dado que unas y otras, una ver incluidas en el reglamento configuran la ley para las partes que a él se adhirieron.
Entre las cláusulas facultativas pueden citarse: las que fijan el procedimiento extrajudicial para perseguir el cobro de expensas atrasadas; los intereses moratorios que se aplicarán en el supuesto de retardo en el cumplimiento; multas en caso de distintas violaciones al reglamento; facultad o prohibición de hacer publicidad y límites en el caso de locales comerciales, entre otras.
III. JURISPRUDENCIA
1. En los supuestos en los que deba interpretarse una cláusula de un Reglamento de Copropiedad cuyos términos puedan dar margen de duda, corresponde que la misma sea comprendida a favor o en beneficio de la comunidad, es decir, conforme al interés general de los copropietarios y no particular del comunero (CNCiv., sala H , 27/6/2008 , Lexis N° 1/70046982-2).
2. En el Reglamento de Copropiedad y Administración se debe fijar el porcentaje que corresponde a cada unidad y en función de ese porcentual se deben pagar las expensas comunes: dicho valor se puede establecer por acuerdo de partes, por el aforo inmobiliario, o bien por una determinación basada en la proporción que representa la superficie propia de cada unidad en la suma de superficies propias de todas las unidades que componen el edificio, de modo que no siempre responderá en forma exacta a la comparación de las superficies (CNCiv., sala H, 7/10/2009, Lexis N°1/70057906-6).
Ver articulos: [ Art. 2053 ] [ Art. 2054 ] [ Art. 2055 ] 2056 [ Art. 2057 ] [ Art. 2058 ] [ Art. 2059 ]
¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 2056 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Argentina >>
LIBRO CUARTO
- DERECHOS REALES
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TITULO V
- Propiedad horizontal
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CAPITULO 4
- Reglamento de propiedad horizontal
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