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ARTICULO 1983.-Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El presente artículo se relaciona con la definición del derecho real de condominio del art. 2673 y con la presunción de igualdad prevista en el art. 2708 del Código Civil sustituido.
Fuete: Proyecto de 1998, art. 1923.
II. COMENTARIO
El artículo en comentario al definir el derecho real de condominio no difiere en demasía con la definición del art. 2673 del Código sustituido.
En efecto, la actual redacción mantiene los requisitos previstos por el Código de Vélez para que se configure el condominio, es decir la pluralidad de partes, unidad de objeto y la propiedad por partes indivisas.
La segunda parte del artículo establece la presunción de igualdad del valor de las cuotas, que el Código sustituido lo regulaba en el art. 2708.
Entendemos que estamos en presencia de una presunción iuris tantum es decir que admite prueba en contrario y que sólo rige en caso de duda, más no cuando la proporción en el condominio surja de disposiciones legales o del título constitutivo.
1. Concepto de condominio El condominio es una forma de comunidad de derechos reales sobre una misma cosa que permanece indivisa, pero el derecho sobre ella se divide en cuotas partes donde cada condómino tiene una porción ideal.
Coghlan señala que el condominio es el derecho real de dominio sobre una o más cosas determinadas, muebles o inmuebles, que pertenecen en comunión a una pluralidad de sujetos, individualmente titulares de parte indivisa, que se ejerce por todos ellos a través de sendas posesiones que alcanzan a todo el objeto y teniendo el conjunto de los condóminos, en principio unánimemente considerados, los atributos propios del dueño único y sin perjuicio de la eventual vocación al todo de cada uno de los copropietarios.
2. Naturaleza jurídica La doctrina se ha dividido respecto de la naturaleza jurídica.
2.1. La autonomía del condominio La implícita definición del art. 1983 del derecho real de condominio puede reavivar la polémica acerca de si es un derecho real autónomo o un dominio plural, pues es esencialmente semejante a la del art. 2673 del Código Civil antes vigente, cuando se dice que es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece a varias personas.
Esa nebulosa definición era en Vélez concordante con la peculiaridad de incluir al dominio y al condominio en el mismo inciso del art. 2503, solución que no se mantiene en el Cód. Civ. y Com.; por el contrario este último enumera como derechos reales el dominio y el condominio en forma separada.
3. Caracteres El derecho real de condominio se diferencia del derecho real de dominio por tener los caracteres que le son propios y que mencionaremos a continuación.
3.1. Titularidad plural El condominio se caracteriza por la existencia de dos o mas personas física y/o jurídica que tienen la posesión legitima en común de una cosa mueble o inmueble.
3.2. Unidad de objeto El objeto del derecho real de condominio siempre está vinculado a cosas muebles o inmuebles. Si varios condóminos tienen en común un inmueble, dos automotores, tres aeronaves y doscientas cabezas de ganado, todas ellas deben ser consideradas como una unidad, de manera tal que el derecho de los condóminos no recae sobre partes materiales sino sobre la totalidad de cada una de ellas por partes indivisas.
3.3. Titularidad en cuotas o partes indivisas El nuevo Código al definir el condominio señala que "es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa". Cuando la definición dice que es un derecho que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa, significa que el derecho se encuentra dividido entre los distintos condóminos y que a cada uno de ellos le corresponde una cuota parte indivisa (1/3, 2/5, etc.).
III. JURISPRUDENCIA
1. El convencimiento que pudiera derivarse de la situación fáctica de un inmueble que las partes ocupan en parcelas diferenciadas y físicamente separadas , no habilita a concluir válidamente que no exista correspondencia entre el predio que el excepcionante posee y el que el demandante intenta reivindicar, toda vez que la idea misma de condominio supone la existencia de un derecho extendido a la totalidad de la cosa, aunque no se traduzca en la existencia de actos materiales sobre parte alguna de ella (CSJN, 2/10/1990, LA LEY, 1991-B, 280).
2. El condómino puede reivindicar la cosa en su totalidad frente al tercero poseedor (CApel. Concepción del Uruguay, sala II Civ. y Com., 21/12/1988, DJ, 1989-2-871).
3. Cuando media pluralidad de propietarios y poseedores, los derechos de éstos con relación a terceros abarcan la totalidad de la cosa, pero entre sí cada uno está limitado por el derecho de los demás (arts. 2508 y 2673, Cód.
Civil). Por ello, quien posee en virtud de un título que reconoce la existencia de los derechos de otro, no puede invocar posesión exclusiva sobre el inmueble porque lo impide su causa possessionis que admite la concurrencia de otros derechos en común" (SCBA, 8/11/1988, LA LEY, 1989-B, 279).
4. La titularidad de los condóminos sobre el objeto común no se fracciona en partes materiales sino que se extiende a la titularidad de las cosas según parte indivisas, ideales o alícuotas. Con ello se trata de expresar una noción ideal carente de materialidad, pues desde este último aspecto el condómino tiene derecho sobre cada una de las moléculas integrantes de las cosas. Así, el derecho de propiedad en la medida de su parte indivisa se proyecta sobre la totalidad de la cosa y, si se trata de más de una, son tratadas como una unidad, de modo que el derecho recae sobre la totalidad de cada una de ellas (CNCiv., sala H, 23/5/1997, LA LEY, 1998-B, 27).
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