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ARTICULO 1973.-Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El artículo que comentamos regula las consecuencias jurídicas que ocasionan las denominadas inmisiones inmateriales, es decir las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles aledaños, que pueden dar lugar a reclamos entre vecinos a fin de hacer cesar las molestias y, si corresponde, la indemnización por los perjuicios ocasionados.
Esta norma es similar al art. 2618 del Código sustituido y si bien se mantienen sustancialmente los preceptos normativos del Código de Vélez, lo cierto es que se receptó lo que la doctrina y la jurisprudencia interpretaba al comentar la norma.
Fuente: Proyecto de 1998, art. 1913.
II. COMENTARIO
1. Generalidades Kiper señala que modernamente se ha querido justificar las restricciones al dominio en interés recíproco de los vecinos en las doctrinas, entre otras, del abuso del derecho y del uso excepcional del fundo.
Por la primera de esas doctrinas se ha sostenido que a la propiedad raíz se la debe usar y gozar de manera normal; pero ello no abarca ni justifica una cantidad de situaciones creadas por los establecimientos fabriles, donde el uso que éstos dan a la propiedad es totalmente distinto del que se le da al inmueble cuando se lo destina a otros fines, como, por ejemplo, para vivienda, sanatorio, etc., con lo que varía diametralmente para unos y otros el concepto de normalidad. Por otra parte, en la doctrina del abuso del derecho el acto que ejecuta el agente debe ser sin beneficio para él, o al menos debe ser antisocial, antieconómico o con otros fines que no merezcan la tutela jurídica, elemento que no sucede con la actividad industrial o comercial, donde, precisamente quien le ejerce pretende sacar el mejor provecho para sí, lo que en definitiva beneficia a la sociedad toda, ni se puede decir, por lo mismo, que sea antisocial, antieconómica o que tenga fines que no merezcan la tutela jurídica.
En el uso excepcional del fundo, el legislador supone que los inmuebles tienen también un "uso normal" u ordinario. Lo que sale de ese marco genera para el propietario una responsabilidad de tipo objetivo, basada en la idea de que quien goza de los beneficios de una actividad debe cargar con los perjuicios que ella ocasiona a los demás. Algo de eso se aprecia en el actual art. 1973, que prescinde de la idea de culpa.
2. Inmisiones inmateriales Las llamadas inmisiones inmateriales son propagaciones de factores que perturban (ruido, humo, olor, etc.), y su causa está en la obra del hombre, en lo que aquí interesa, un vecino. Una regla importante de buena vecindad es que hay que tolerar lo que hace el otro, pero también esto tiene un límite, que es la "normal tolerancia". Esto surge del art. 1973, que tiene por fuente al art. 2618 del Código sustituido, inspirado en el Código Civil italiano. Nadie tiene porqué soportar aquello que excede la normal tolerancia, lo que es insoportable, irrazonable, etc. El criterio de medición debe ser objetivo, ya que lo contrario generaría un caos; la tolerancia debe ser la normal en un determinado momento y lugar determinado, y debe ser sentida como tal por la conciencia social.
El progreso industrial ha multiplicado las situaciones que perturban. En una época se procuraba proteger la industria, ya que es fuente de trabajo para muchas personas. Actualmente, nuevas ideas apuntan más a proteger el medio ambiente (bastante castigado) y a la salud. También algunas teorías resuelven los conflictos sobre la base de análisis económicos. Lo cierto es que todas las posturas son bien intencionadas, de modo que lo importante es encontrar el equilibrio.
Las reglas del Código permiten exigir el cese de las molestias intolerables.
Desde ya, si además se causó un daño, éste debe ser indemnizado por aplicación de los principios generales. En ocasiones, la jurisprudencia admitió, con acierto, la reparación del daño moral.
El art. 1973 resulta de aplicación a las denominadas inmisiones inmateriales, mas no a las denominadas influencias ni a las inmisiones materiales; por tanto las hipótesis no contempladas por dicho precepto, que es meramente enunciativo, están regidas por los principios relativos a los actos ilícitos.
El citado artículo se refiere a las inmisiones inmateriales, como contraposición a las intromisiones materiales en el fundo ajeno.
Las inmisiones inmateriales son propagaciones de factores que perturban causadas por la obra del hombre. No se refiere a una invasión directa o corpórea del fundo ajeno la que constituirá turbación o despojo posesorio , sino a la emanación y envío de distintas sustancias o energías que, generadas en el inmueble propio, penetran en el del vecino, a pesar de que en ciertos casos la molestia es producida por el ingreso de objetos materiales desde el punto de vista físico, como ser el polvo, chispas, hollín o vapor. Siempre existe una base de propagación en el fondo propio.
3. Normal tolerancia Las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad. Hay una imposición de la vida social que determina la necesidad de tener que tolerar ciertas molestias inevitables en muchos casos, y que pueden ser una contrapartida de las numerosas ventajas que el avance tecnológico proporciona al hombre.
Lo expuesto tiene un límite, fijado por la referida norma: la "normal tolerancia", la que debe interpretarse con un criterio objetivo, en función de lo que es común a la mayoría de las personas o de lo que indican las tablas como tolerable, y ese criterio, para ser tal, debe contemplar las circunstancias económicosociales de los propietarios y el lugar en el cual están situadas las viviendas, el tipo de ellas, etc.; en cambio, deben desecharse los criterios subjetivos de determinadas personas.
Areán expone que las relaciones de vecindad imponen tolerar ciertas molestias, ya que no debemos olvidar que el dueño puede ejercer las facultades inherentes a su derecho aunque privare a terceros de ventajas o comodidades o aunque les ocasione algunos inconvenientes Por ello el legislador fija un tope hasta el cual deben soportarse las molestias: no deben exceder la normal tolerancia. Asimismo destaca la autora que la normal tolerancia configura una fórmula abstracta, porque en definitiva es el juez quien determina si en cada caso concreto se ha sobrepasado el tope. Determinar si ruidos y olores superan el umbral mínimo de una incomodidad moderada implica una cuestión de hecho librada a la apreciación judicial en cada caso concreto.
La solución es lógica si se pondera que la resolución de un litigio motivado por una presunta contravención a la disposición en estudio se encuentra estrechamente vinculada a cuestiones de hecho y directamente influenciada por la subjetividad de los involucrados. En efecto, aquello que para determinadas personas puede resultar tolerable, puede no serlo para otras y es allí donde resulta indispensable el criterio orientador del magistrado que, como tercero imparcial y de acuerdo a los principios de la sana crítica, deberá dirimir el conflicto. Debe tenerse en cuenta además que si la cuestión reviste carácter técnico que por lo general lo tiene el juzgador deberá recurrir a la opinión de un perito experto en la materia.
Vale decir, que el criterio que prevalece es el objetivo, no se tiene en cuenta los daños producidos a la víctima en particular. El acogimiento de la acción no encuentra su base en la culpa o en la actividad ilícita, sino tan sólo en que produce molestias que, ya por su carácter de continuidad o por su intensidad, excede las incomodidades ordinarias o tolerables. Es decir que se trata de una responsabilidad ajena a todo elemento intencional o culposo. En el uso excepcional del fundo, el legislador supone que los inmuebles tiene un uso normal u ordinario. Lo que sale de ese marco genera para el propietario una responsabilidad de tipo objetivo, basada en la idea de que quien goza de los beneficios de una actividad debe cargar con los perjuicios que ella ocasiona a los demás.
Se trata de un supuesto de responsabilidad objetiva, en tanto el damnificado no tiene necesidad de probar la culpa, éste puede eximirse de responsabilidad acreditando que observa la máxima diligencia requerida por las circunstancias.
4. Valoración de la autorización administrativa Cafferatta sostiene que "...nadie puede tener un derecho adquirido de comprometer la salud pública con el uso que haga de su propiedad, y especialmente en el ejercicio de una profesión o industria. La autorización de un establecimiento industrial está siempre fundada en la presunción de inocuidad, y no obliga al gobierno que la concedió, cuando esa presunción ha sido destruida por los hechos. La eventual autorización administrativa no obsta a que se disponga la cesación de las molestias y/o daños desde que, los requisitos administrativos no pueden tener iguales objetivos jurisdiccionales civil o penal. La autorización administrativa para funcionar se otorga bajo la condición implícita de responder por daños y perjuicios que puedan causarse a terceros en el caso vecinos . No puede aceptarse, que como consecuencia de una actividad o de una omisión de las autoridades a cargo del ejercicio del poder de policía, deba tolerarse la violación del deber de no dañar por parte del contaminante...".
Por otra parte, destaca el artículo en análisis que la autorización administrativa (habilitación municipal) no empece el progreso de la acción. Así se ha pronunciado la jurisprudencia al decir que la autorización municipal de carácter administrativo no configura un impedimento para el progreso de la acción prevista por el art. 1973 del Cód. Civil respecto a las molestias a los vecinos que exceden los límites a la normal tolerancia. La autorización municipal, de carácter administrativo, significa solamente que se han dado las condiciones generales establecidas por las leyes y reglamentos respectivos, pero no configura un impedimento para el progreso de la acción prevista por el art. 1973 del Cód. Civil respecto de las molestias a los vecinos que exceden los límites de la tolerancia normal. Las actividades fuentes de las molestias que se procuran evitar o indemnizar son o pueden ser actividades lícitas que cuentan con autorización administrativa.
5. Facultades del juez Promovida la demanda, el juez está facultado para ordenar la cesación de las molestias y además otorgar la indemnización de los daños, si correspondiere.
En principio, debe entenderse que la indemnización procede solamente cuando la suspensión debiera ocasionar la cesación de una actividad útil o beneficiosa para el interés general; aunque si además de la molestia, existen daños que han sido verificados en juicio, se puede fijar una indemnización por estos perjuicios. Sin embargo, fuera de este supuesto, el juez tiene amplias facultades para disponer la cesación de las molestias, la indemnización de los daños materiales y del daño extrapatrimonial o ambas medidas a la vez.
Algunos autores adhiriendo a las consideraciones vertidas en la doctrina italiana entienden que, en función de las referencias que hace el art. 1973 la "normal tolerancia", por un lado, y al "uso regular de la propiedad", por el otro, sólo cuando se excedan ambas pautas se estará frente a un acto ilícito, mientras que cuando sólo se supere a la primera, el acto será lícito pero excesivo o abusivo y sólo generará la obligación de indemnizar pero no la de suprimir la actividad.
Es evidente la íntima conexión entre las disposiciones del los arts. 1973 y 10 del Cód. Civil que regula el abuso del derecho, circunstancia que resulta lógica.
Sin embargo ha de tenerse en cuenta que el acto abusivo es un acto ilícito, contrario al derecho, que viola el ordenamiento; no hay una tercera categoría, una especie detertius genus , a mitad de camino entre lo lícito y lo ilícito.
Debe considerarse por otra parte, que el art. 1973 establece que el juez al decidir deberá tener en cuenta a saber: las condiciones del lugar; si se trata de un establecimiento fabril instalado en zona industrial o establecido en un barrio residencial; las exigencias de la producción resumidas en el beneficio que representa la actividad generadora de la molestia para la comunidad; el respeto debido al uso regular de la propiedad, pauta relacionada con el ejercicio regular y no abusivo del derecho y la prioridad en el uso, la solución del caso será distinta si un vecino adquiere un inmueble lindero a una fábrica que la de aquel que habita en un barrio tranquilo en el que en determinado momento se instala un establecimiento que produce molestias.
6. Inmisión subsanable y víctima que carece de prioridad en el uso. Solución del conflicto ¿Qué ocurre si la causa de la inmisión es subsanable y la víctima de ella carece de prioridad en el uso? ¿Debe rechazarse la demanda, tal como lo propicia un sector de opinión? Difiero con esa interpretación, si se la concibe en términos absolutos. Un ejemplo puede echar luz sobre la cuestión: Si los ruidos y vibraciones del establecimiento fabril son excesivos y provocan en el inmueble vecino daños materiales (desprendimientos del revoque, rajaduras, etc.), y daños a la salud en quienes lo habitan (el caso de la hipoacusia y trastornos de índole psicológica por la imposibilidad de conciliar el sueño, por ejemplo), el juez debe exigir al responsable la subsanación de las molestias y la indemnización de los daños indicados, aunque el causante del perjuicio tenga prioridad en el uso. Esto porque esa prioridad no le da vía libre para violar la ley y perjudicar a su vecino. En cambio, no podría reclamarse por pérdida del valor venal de la propiedad, ya que cuando la finca fue adquirida, la molestia estaba instalada, razón por la cual el adquirente no tiene de qué quejarse, porque al momento de la adquisición el valor del bien estaba depreciado por la cercanía de la fábrica (Rodríguez, J. P.).
7. Legitimación Cifuentes y Sagarna señalan que no sólo el propietario sino también quien ejerza la tenencia por título legal del inmueble vecino, está legitimado a reclamar. Asimismo, la acción se puede dirigir contra quien realiza la actividad molesta. Si éstos son varios, no hay entre ellos solidaridad, a menos que hubiera mediado culpa o dolo de tales responsables hecho ilícito .
III. JURISPRUDENCIA
1. La acción contemplada en el art. 2618 del Cód. Civil, enmarcada en el ámbito de las restricciones al dominio fundadas en razones de vecindad, tiende a obtener el cese de molestias de cualquier tipo que excedan "la normal tolerancia" razonablemente exigible a los vecinos. La delimitación del cartabón legal de la "normal tolerancia" constituye una cuestión de hecho que la norma remite a la prudencial apreciación judicial, a cuyo efecto deben tenerse en cuenta las condiciones del lugar, así como las exigencias de la producción, el respeto debido al uso regular de la propiedad y la prioridad en el uso (CCiv.
Neuquén, sala 2a, 1/8/1995).
2. Al poner la actividad contaminante en situación de riesgo la salud de los actores y vecinos, se borra el condicionamiento o límite que el art. 2618Cód. Civil procura estatuir con el criterio de la "normal tolerabilidad" (C1aCiv. y Com. La Plata, sala 3a, 9/2/1995, JA, 1995-IV-188).
3. Toda vez que las molestias ocasionadas exceden la normal tolerancia que la actora está obligada a soportar como consecuencia de las relaciones de vecindad, si el sonido que producen los aparatos de aire acondicionado excede el nivel de decibeles permitido por las ordenanzas municipales, corresponde hacer lugar a la demanda, e intimar al reemplazo de los aparatos o a la reducción del sonido (CSJN, 10/2/1998, LA LEY, 1998-C, 487 - DJ, 1998-2-298).
4. Para determinar si los ruidos molestos, los malos olores y gases tóxicos superan el umbral mínimo de una incomodidad moderado en el caso, derivados de la actividad de un silo , no debe estarse a las reacciones y apreciaciones subjetivas de determinadas personas técnicas o no sino lo que estima el común del pueblo, y lo que las tablas indican como tolerable para la población general (CNCiv., sala A, 6/3/2001, DJ, 2001-3-881 - LA LEY, 2002-A, 609).
Ver articulos: [ Art. 1970 ] [ Art. 1971 ] [ Art. 1972 ] 1973 [ Art. 1974 ] [ Art. 1975 ] [ Art. 1976 ]
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