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ARTICULO 1202.-Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
El Código de Vélez contiene esta prescripción en el inciso cuarto del artículo 1539, habiéndose eliminado la referencia a las mejoras útiles realizadas por el locatario. Por tanto, se han suprimido varios preceptos del Código de Vélez que eran sobreabundantes. Así, en el inciso primero se consignaba la obligación del locador de pagar las mejoras que cuyo costo el locador hubiera asumido con anterioridad, o posterioridad a la celebración del contrato. Otra previsión consignaba la obligación del locador de pagar las reparaciones urgentes a su cargo que afrontaba el locatario, disposición que verdaderamente no necesitaba de una mención expresa por desprenderse de una interpretación armónica del régimen proyectado. En resumidas cuentas, se observa un avance en la técnica legislativa al suprimirse menciones sobreabundantes, clarificándose su redacción.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1539, 1545, 1549, 1550; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1088 inc. 2) y 1106; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1134.
II. Comentario
1. Nociones generales La mejora es " todo aumento del valor de la cosa, aunque no afecte la estructura del bien " (Lorenzetti). En otros términos, es una modificación valiosa en la cosa, y como toda mejora, se caracteriza por la introducción de alguna alteración material en la cosa (López De Zavalía). Por su parte, son mejoras necesarias aquellas modificaciones imprescindibles o sin las cuales la cosa no puede ser conservada. Son mejoras ú tiles aquellas que, " no siendo indispensables para la conservación de la cosa, son de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella, porque no son realizadas teniendo en cuenta el interés de una de las partes, sino de la cosa " (Lorenzetti). Por último, son mejoras voluntarias, de lujo o recreo, las que tienen por finalidad la exclusiva utilidad para el que las hizo.
2. De las mejoras necesarias. De su pago Creemos que el artículo 1934 del Código Civil y Comercial de la Nación brinda pautas concretas para su conceptualización. En tal sentido, se entiende como mejora necesaria aquella " cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa " y son a cargo del locador (interpretando ello a contrario sensu de lo dispuesto por el art. 1207 que sólo carga las mejoras de mero mantenimiento al locatario). Ahora bien, sucede con las mejoras necesarias que, si por la mala fe contractual del locador (Lorenzetti), o cualquier otra causa que no sea la misma culpa del locatario, el contrato se extinguiese de modo intempestivo, entonces se impondrá al locador la obligación de afrontar dichas mejoras necesarias que hubiera erogado el locatario, aunque " no lo haya convenido " .
Este precepto, entendemos, podría ser derogado por la voluntad de las partes siempre que el mismo no revista las notas propias de un contrato de consumo.
Sin embargo, esta interpretación adolece de la dificultad de armonizarse con el art. 1211, que establece el derecho del locatario de exigir al locador el pago de las mejoras necesarias , sin formular distinción alguna por el modo de extinción contractual. Para nosotros, la diferencia está en la palabra " valor " . El art.
1211 se funda más bien en el principio que veda el enriquecimiento sin causa.
Siempre podría el locatario exigirle al locador el pago de las mejoras necesarias, pero hasta el efectivo valor que le haya dado a la cosa; mientras que, en el supuesto que trata el artículo 1202, el locador cargará con lo efectivamente " erogado " por el locatario. De todo el sistema puede colegirse que en ningún caso deberá el locador las mejoras útiles, constituyendo estas reglas una excepción al art. 1938.
Por último, el locador deberá abonar las mejoras necesarias si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, englobándose aquellos supuestos que no sean por vencimiento del plazo contractual. En tal sentido, con relación el régimen de Vélez, se dijo: " creemos que como regla son reembolsables, y por tanto, el locador deberá hacerse cargo de ellas, salvo extinción por culpa del locatario o pacto expreso liberatorio " (Hernández Frustagli).
Por el contrario, si la cosa se destruye el locador queda exceptuado de abonar las mejoras necesarias.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 20/12/1984, LA LEY, 1985-B, 56); ( CNCiv ., sala K, 16/7/1996, LA LEY, 1997 - E, 1026); (CCiv. y Com. Córdoba, 6a, 16/5/2012, LLAR/JUR/ 23604/ 2012).
Ver articulos: [ Art. 1199 ] [ Art. 1200 ] [ Art. 1201 ] 1202 [ Art. 1203 ] [ Art. 1204 ] [ Art. 1205 ]
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Codigo Civil y Comercial Argentina >>
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- DERECHOS PERSONALES
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- Contratos en particular
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CAPITULO 4
- Locación
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