ARTICULO 1199 Excepciones al plazo mínimo legal del C.C.C. Comentado Infojus Argentina


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    ARTICULO 1199.-Excepciones al plazo mí­nimo legal No se aplica el plazo mí­nimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

    a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

    Tampoco se aplica el plazo mí­nimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

    Fuentes: art. 2° de la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas y de Promoción de Locaciones Destinadas a Viviendas.

    Introduccion COMENTADA al Art. 1199 (con doctrina)


    2. interpretación
    2.1. Las embajadas, consulados y organismos internacionales El destino especial y particular que tienen los inmuebles destinados al funcionamiento de embajadas, consulados, y en general organismos públicos que trascienden en su estructura el carácter tí­picamente local, no pueden quedar supeditados al cumplimiento de un plazo mí­nimo, ya que en gran medida su ubicación en el territorio y en un inmueble determinado están í­ntimamente ligados con la función y finalidad que los hace establecerse en el paí­s. De allí­ que el régimen de plazo mí­nimo no favorece la contratación en estos supuestos.
    El inciso incorpora dentro de la misma lí­nea excepcional al destinado a habitación de su personal extranjero diplomático y consular. La inclusión es apropiada porque, si bien el personal señalado no reviste ni adquiere la entidad de su empleador o superior, corre la misma suerte en cuanto a la transitoriedad de su estadí­a ligada a la finalidad antedicha.
    La redacción de este inciso tiene una distinción respecto de su norma antecesora (art. 2°, inc. a, ley 23.091) ya que esta última no hací­a distingos de la clase de personal alcanzado por la excepción. La norma actual señala la calidad de "extranjero" para que la excepción se aplique. La justificación de esta delimitación más estricta está en que el personal de origen nacional no experimenta ni está sujeto a la señalada finalidad transitoria que involucra la tarea de los extranjeros, tal como se explicara más arriba.
    2.2. Habitación con muebles con fines de turismo, descanso y similares La finalidad nuevamente aquí­ adquiere relevancia superlativa para determinar la exclusión al régimen general de plazo mí­nimo. Si bien el espí­ritu de este inciso es similar al inciso b) del art. 2, ley 23.091, en el marco de la norma analizada se ha modernizado el articulado a la realidad, que ya no distingue tan fácilmente destinos de turismo, así­ como la práctica negocial ha demostrado que existen otras causas, similares a las turí­sticas, que se asimilan perfectamente al mismo tratamiento (estadí­a por estudios, visitas familiares, o simplemente descanso, entre otros). Es decir, que la excepción se aplicará cuando la finalidad pudiera entenderse relacionada directamente con alguna de las causas allí­ mencionadas. Por otra parte, se redujo el plazo por el cual se considera la locación como excepcional, por los fines referidos, de seis meses a tres.
    2.3. Guarda de cosas El supuesto es genérico y, como tal, amplio en su interpretación. A diferencia de lo dispuesto en la ley 23.091, que hací­a un minucioso detalle de la entidad y situaciones de guarda, aquí­ el CCyC señala directamente la idea de guarda, relacionada con la finalidad locativa.
    2.4. Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial No hay aquí­ variación a su antecedente normativo de la ley 23.091, salvo la letra en su redacción, que sin embargo mantiene el ámbito y el fundamento de la exclusión. Serí­a impensado que una feria o predio similar, apuntado al desarrollo de una actividad esencialmente temporaria y hasta efí­mera en cuanto a su extensión temporal, encontrara como injustificado contraste que los puestos, stands o sitios que se alquilaran allí­ quedaran supeditados a una vigencia mí­nima de dos años. Esta sola circunstancia explica sobradamente la causa de la excepción normativa.
    2.5. Otras finalidades Como se adelantara en el acápite introductorio, el texto del articulado cierra con un párrafo genérico que, a diferencia del carácter taxativo de los incisos precedentes, dispone una regla de interpretación general para que se entienda a cualquier locación inmobiliaria como exceptuada del plazo mí­nimo. Para ello, el contrato debe reunir como requisitos:
    a) que tenga por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada. Evidentemente, la sujeción temporal del contrato a la finalidad hace suponer que esta causa contractual se extinguirá normalmente antes por su naturaleza que por el plazo mí­nimo legal.
    b) que la finalidad esté expresada en el contrato. Si bien es cierto que la causa del contrato se presume aun cuando no se la exprese (arts. 1012 y 282 CCyC), el requisito impuesto aquí­ es exigido para la invocación del trato excepcional en materia de plazo. De modo que si la causa no estuviera expresada, el acto seguirí­a siendo eficaz, pero la falta de expresión de la finalidad impedirí­a la eximición de tenerlo por celebrado por un plazo menor al mí­nimo señalado en el art. 1198 CCyC.
    c) que deba cumplirse normalmente en el plazo menor pactado. Este requisito refuerza la idea plasmada en el punto a) al incorporar la interpretación objetiva que puede darse a esa finalidad que, como tal, normalmente necesitarí­a para cumplirse un plazo menor (pactado) en relación al mí­nimo legal.
    Sección 4S. Efectos de la locación Parágrafo 1°. Obligaciones del locador

    Introduccion COMENTADA al Art. 1199 (con doctrina)

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