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ARTICULO 2065.-Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
La actuación que cumple el administrador en nombre del consorcio está impuesta por la ley 13.512 [arts. 9°, inc. a) y 11]; en consecuencia, si aquella es llevada a cabo dentro del poder de representación que le corresponde, es eficaz para y contra aquél y la gestión que realiza dentro de los límites de las facultades conferidas no comprometen su responsabilidad personal.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2007.
II. COMENTARIO
La aceptación de la personalidad del consorcio no sólo conlleva la afirmación que el administrador es su representante, sino también, por aplicación de la teoría organicista, la caracterización del mismo como órgano del consorcio. Así lo ha entendido el nuevo Código al disponer en su art. 2044, que el consorcio constituye una persona jurídica cuyos órganos son la asamblea, el consejo de propietarios, y el administrador.
El art. 2065 define al administrador como representante legal del consorcio, doctrina a la que adherimos plenamente, pero agrega "con el carácter de mandatario".
Hemos adelantado opinión (Gurfinkel de Wendy, Lilian, La Propiedad Horizontal ) en el sentido de que el administrador no es representante voluntario del consorcio, sino representante legal o estatutario, por lo que el ejercicio de esa representación funcional resulta similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal y no a las reglas del mandato en cuanto representación voluntaria.
En este aspecto, la nueva normativa establece en su art. 358 que "La representación es voluntaria cuando resulta de un acto jurídico, es legal cuando resulta de una regla de derecho y es orgánica cuando resulta del estatuto de una persona jurídica", regulando luego separadamente la representación voluntaria .
En su función de órgano de representación, el administrador actuará válidamente y obligará al consorcio en tanto actúe dentro de los límites del objeto consorcial, que es el mantenimiento de las partes comunes del edificio.
A diferencia de lo prescripto para la formación del Consejo de propietarios, que debe estar integrado por titulares de unidades funcionales del edificio, el administrador puede o no ser propietario; generalmente la función de administración recae sobre un tercero o empresa especializada en la administración de consorcios, tarea que requiere cada vez más conocimientos específicos.
Cuando la designación de administrador recae en una persona jurídica es de suma importancia que en el acta de la asamblea respectiva se consigne con toda claridad el nombre o razón social y, en su caso, el nombre de su representante.
III. JURISPRUDENCIA
El administrador del consorcio resulta ser mandatario de los co-propietarios cuya relación se encuentra regida por las disposiciones de la ley 13.512 y por lo tanto no encuadra en el tipo contractual de la locación de servicios. Así se ha establecido en la jurisprudencia, como lo cita el Código Civil anotado de SalasTrigo-Represas. El administrador de un consorcio de copropietarios es un "mandatario legal en el sentido de que su existencia aparece impuesta por la ley (art. 9° inc. c) como requisito para tener por legalmente constituido el consorcio, siendo representante de este último, y no de los copropietarios. A esa relación le son aplicables las normas que rigen el mandato (conf. t. 3, p. 492) (CCiv. y Com. Tucumán, sala 2a, 5/3/2002, Lexis N° 25/6899).
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¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 2065 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Argentina >>
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