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ARTICULO 1199.-Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
En el Código de Vélez no se estableció un sistema de excepción para el plazo mínimo legal. En cambio, el régimen de la ley 23.091 estableció un régimen especial para aquellos contratos de organismos internacionales, para fines de turismo o esparcimiento, destinados a guarda de animales o vehículos, puesto de mercado y cuando el Estado en sentido lato o los entes autárquicos actuaran como inquilinos o locatarios.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1507 y 1508; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1086; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1131; ley 23.091 ,art. 2.
II. Comentario
1. De las excepciones al plazo mínimo legal. Enumeración Con esta norma se cierra el sistema de plazos locativos diseñado en la normativa proyectada de forma simple y comprensible. Entendemos se ha logrado un innegable avance en claridad y sistematización. El principio general es que el término mínimo de locación de inmuebles es de dos años; sin embargo, el mismo cede en determinados supuestos que se refieren a destinos específicos que le son dados a los inmuebles (en el caso de cosas muebles no rigen plazos mínimos).
El vocablo " excepciones" nos parece feliz, porque en el régimen de la ley 23.091 se utiliza " excluidos" habiéndose discutido si sólo beneficiaba al locatario o también al locador. Sin embargo, autorizada doctrina, expresaba que " los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario, atento a la finalidad tuitiva de la ley. Además, esta tesis sí se ve apoyada en la facultad rescisoria del locatario pues la obligación de pagar la indemnización prevista en la ley es renunciable" (Moeremans- Rousset).
Los destinos de excepción son los mencionados por la norma. El primer inciso es de una hermenéutica sencilla y no nos detendremos en la misma, justificándose en las características del locatario. El segundo inciso se refiere a locaciones con fines de turismo, en el cual es dable advertir la supresión del requisito de ubicación en zonas turísticas que existía en la legislación especial (ley 23.091,art. 2), permitiéndose una interpretación extensiva de este supuesto.
Aun así, entendemos resultará de suma utilidad la aptitud turística de la zona para facilitar la prueba del destino acordado, sin dejar de reconocer que la actual redacción resulta más razonable, pues turismo o esparcimiento puede realizarse en cualquier lugar con prescindencia de su infraestructura, logística o aceptación turística. La tercera excepción es la locación de inmuebles con destino de guarda de cosas, no discriminándose los supuestos a los cuales se refiere. En el caso de la guarda de automóviles resultará usualmente más común entender que se ha configurado el contrato de garaje al que deben aplicarse las normas del depósito necesario (conf. art. 1375). En el cuarto inciso se contempla la locación de predios feriales, supuesto ya previsto en la ley 23,091, pero mejorándose su redacción abarcando la exposición u oferta de cosas o servicios. En efecto, el predio ferial se caracteriza por la ubicación de numerosos puestos comerciales en idéntico inmueble y que colaboran con expensas comunes, ajustándose a mínimas pautas de coordinación (por ejemplo, en lo referente a la limpieza, horarios de cierre y apertura, etc.). Este último precepto se aplica, en resumidas cuentas, a distintos centros de compras (Shopping, galerías comerciales, etc.). Por último, tampoco se aplica el mínimo legal en aquellos contratos que tengan por objeto una finalidad, determinada y expresada, que debe cumplirse en un plazo menor al fijado por la ley.
2. Comparación con la norma vigente El texto proyectado sigue a sus antecedentes, pero con algunas modificaciones formales y otras sustanciales. En las formales, el Proyecto de 1998 sólo contenía tres supuestos en igual número de incisos (organismos internacionales, viviendas con muebles destinadas al turismo y locaciones con una finalidad determinada). Por su parte, la ley 23.091incluía cinco supuestos que estaban excluidos del mínimo legal, a saber: a) Contratos con organismos internacionales, para embajadas y personal diplomático; b) Locaciones de viviendas con muebles con fines de turismo en " zonas aptas para ese destino" ; c) Ocupaciones de lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes que forman parte del inmueble; d) las locaciones de puestos en mercados o ferias; e) Las locaciones en que el Estado (nacional, provincial, municipios o entes autárquicos) sea inquilino. Por su parte, el Proyecto ha tomado partido por incluir cuatro incisos y un párrafo final relativo a la locación con finalidad determinada.
Entre las sustanciales, siguiendo al Proyecto de 1998, ha eliminado el supuesto relativo al Estado en su carácter de locatario, interpretándose que también quedara sujeto al mínimo legal, cuando actúe en su carácter de persona de derecho privado. Igual criterio había seguido el Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993 (art. 1086).
III. Jurisprudencia
(CSJN, 20/5/1980, Fallos: 304:711 - C1a Civ. y Com. San Nicolás, 8/10/1997, Juba B1400721 - CNCiv ., sala H, 31/5/2005, LA LEY, 2005- E, 20).
Sección 4a - Efectos de la locación Parágrafo 1° - Obligaciones del locador.
Bibliografía de la reforma: Hernández, Carlos A. - Trivisonno, Julieta , "Suspensión del contrato en el Proyecto de Código", LA LEY, 2012-E, 1067; Leiva Fernández, Luis F. P. , "La locación en el Proyecto de Código", LA LEY del 6/2/2013.
Bibliografía clásica: Arias Cáu, Esteban j. , "Locación de cosas", en Armella, Cristina N. (dir.) - Esper, Mariano(coord.), Corte Suprema de Justicia de la Nación. Máximos Precedentes. Contratos , t. II, La Ley, Buenos Aires, 2014; Hernández, Carlos A. - Frustragli, Sandra A. , "Contrato de Locación de cosas", en Nicolau, Noemí ,Fundamentos de derecho contractual , t. II, La Ley, Buenos Aires, 2009; Lorenzetti, Ricardo L. , Tratado de los contratos , t. II, 2a edición actualizada y aumentada, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, 2007.
Ver articulos: [ Art. 1196 ] [ Art. 1197 ] [ Art. 1198 ] 1199 [ Art. 1200 ] [ Art. 1201 ] [ Art. 1202 ]
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