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ARTICULO 1201.-Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
El Código de Vélez trae directrices en varias normas sobre la obligación de conservación de la cosa locada, por parte del locador, que el Proyecto ha reducido sensiblemente, siguiendo al texto propuesto en el Proyecto de 1998.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1515 a 1519; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, arts. 1088 inc. 2), 1089, 1090, 1091, 1092, 1993; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1133.
II. Comentario
1. Obligación de conservación Conjuntamente con la entrega de la cosa en uso y goce, se impone al locador el deber de conservación y que constituye una de las obligaciones más importantes que emergen de este contrato. En puridad de concepto, el locador asume el " deber colateral " (Lorenzetti) de mantener al locatario en el uso y goce pacífico, en condiciones que permitan satisfacer el destino tenido en miras al contratar, lo que implica de suyo, que la cosa mantenga dichas calidades de modo que no se vea frustrada la causa fin o se alteren substancialmente las condiciones contractuales. No debe olvidarse que el esquema legal es de carácter supletorio, sujeto a la autonomía privada de las partes, pero dentro de los límites impuestos por la moral o el orden público como el régimen del consumidor, cuando estemos en presencia de una locación de consumo. De modo tal que el locatario, o no hubiera acordado la locación, o bien la hubiera celebrado por un precio menor; sólo así puede sostenerse que la cosa servirá al uso convenido. El deber de reparación consiste en una obligación de hacer que surge mediatamente con la celebración del contrato de locación de cosa e inmediatamente cuando se verifican cuatro causas.
Por una parte, el locador debe cargar con las reparaciones que exija el deterioro causado en la calidad de la cosa, sin perjuicio de modificar este régimen por el poder configurador de la autonomía de la voluntad, las partes " pueden aumentar la garantía por vicios, incluyendo en el concepto otros rubros que consideren necesarios" (Lorenzetti). Se entiende por deterioro cuando la cosa deja de estar en buen estado conforme al criterio socio económico vigente (López De Zavalía) y lo pactado, sin llegar al grado propio de una destrucción total o parcial de la cosa. Se comprenden en esta causal la humedad en las paredes, las goteras, las pérdidas de líquidos en un rodado rentado, etc. El deterioro no debe confundirse con destrucción parcial de la cosa, pues este último caso se caracteriza no por una aminoración en las posibilidades de buen uso y goce de la cosa, sino por una imposibilidad de uso y goce circunscripta a una determinada parte de la cosa (por ejemplo, si se hubiera derrumbado el techo de un cuarto de la casa). El deterioro, señala el Código Civil y Comercial de la Nación, puede originarse en la misma calidad de la cosa, o en un defecto. Entendemos, que ha marcado una distinción conceptual que permite comprender como reparaciones a cargo del locador, no sólo a aquellas que causalmente se vinculan con un vicio, rotura o falla de la cosa (el término defecto sería comprensivo del vicio al que antes aludía el Código de Vélez) sino también aquellas que, naturalmente, van produciéndose por el paso del tiempo y, ciertamente, castigan con mayor dureza a una cosa si menor la calidad de sus materiales o técnica de construcción.
También se deben estas reparaciones si se ocasionan la propia culpa del locador o sus dependientes o incluso por caso fortuito, siendo esto último una aplicación de la regla " res perit et crescit domino " (López De Zavalía).
Mención aparte requiere la prescripción que obliga al locador a reparar los daños ocasionados por terceros a la cosa; no debiéndose considerar tercero para estos efectos a las personas que convivan con el locador, o sus dependientes, ni a los visitantes ocasionales. Tampoco comprende los daños que hubiera podido evitar el locador ejerciendo una vigilancia razonable sobre la cosa (todo ello por el deber de conservación que también pesa sobre el locatario, conf. art.
1206).
2. De la interrupción del uso o goce El último párrafo consagra el derecho del locatario a exigir una reducción del canon proporcional a la gravedad de las molestias que le ocasionare la reparación de las mismas, habilitándose, incluso, acorde a la gravedad de la situación, a resolver el contrato. El art. 1519 del Código de Vélez otorgaba al locatario la facultad de cesar el arrendamiento (con la consecuente cesación en los pagos, aun cuando no derivasen de un casus ). Entendemos que la normativa actual aún posibilita aquella facultad si las reparaciones exigiesen tales molestias que el locatario se viera momentáneamente privado de usa la cosa, no pudiéndose luego exigir los meses suplementarios si esas reparaciones se derivasen del caso fortuito (BORDA), pero sí cuando los deterioros se vinculasen causalmente con la culpa del locador o sus dependientes.
III. Jurisprudencia
(CNCiv., sala D, 13/9/1978, LA LEY, 1979- B, 38); (CS Tucumán, 12/9/1996, LA LEY, 1998- D, 853); (CNCiv., sala C, 23/12/1993, LA LEY, 1994- D, 210); (C1a Civ. Com. Lomas de Zamora, sala 2a, 18/4/1996. LLBA, 1196- 924); (CNCiv sala J, 15/7/1998, LA LEY, 1998- F, 636).
Ver articulos: [ Art. 1198 ] [ Art. 1199 ] [ Art. 1200 ] 1201 [ Art. 1202 ] [ Art. 1203 ] [ Art. 1204 ]
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Codigo Civil y Comercial Argentina >>
LIBRO TERCERO
- DERECHOS PERSONALES
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TITULO IV
- Contratos en particular
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CAPITULO 4
- Locación
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SECCION 4ª
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Parágrafo 1°
- Obligaciones del locador
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