- << Art Anterior || Art Siguiente >>
ARTICULO 1196.-Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
El Código de Vélez otorga preeminencia a la autonomía privada de las partes (art. 1197) pudiendo éstas convenir el pago anticipado de la locación, en una sola vez o por diferentes períodos (mensuales, bimestrales, semestrales, etc.).
Sin embargo, cuando se trata de locaciones destinadas a viviendas, el régimen tuitivo de la ley 23.091 dispuso, para evitar excesos o abusos de los locadores, que los pagos anticipados de alquileres no podrían ser por períodos mayores a un mes y los depósitos de garantía no podían superar el importe equivalente a un mes de alquiler por año de locación convenida. El Proyecto de 1998 carece de una norma similar.
En cuanto a las fuentes del artículo: ley 23.091 ,art. 7.
II. Comentario
1. De la tutela habitacional Se hace referencia a esta disposición en los Fundamentos como una forma de tutela habitacional, siguiendo a la ley 23.091. Autorizada doctrina, afirmaba que el régimen antedicho contiene " diversas disposiciones tendientes a proteger a los inquilinos de vivienda contra los posibles abusos que puedan cometer los locadores que, dada la escasez de viviendas, son la parte más fuerte del contrato de locación" (Borda). De este modo, se dijo que " el legislador receptó el buen uso y desechó la práctica abusiva f recuente al tiempo de su sanción que consistía en imponer pagos anticipados elevado que en algunos casos llevaban incluso a exigir la totalidad del canon, afectándose el acceso a la vivienda" (Hernández- Frustagli).
El Proyecto de 1998 no incluyó una pauta similar " por considerar que debían ser regulados por la ley de oferta y demanda y que el Estado debía abstenerse de intervenir en las relaciones patrimoniales entre particulares" (Leiva Fernández). El Código Civil y Comercial de la Nación, sin embargo, aquí se apartó del Proyecto de 1998 y dispuso incluir esta tutela en su articulado.
2. Del ámbito de aplicación El ámbito de aplicación de esta norma está delimitado por el uso de la cosa (destino de vivienda) no siendo, por ende aplicable a la locación de inmuebles con destino comercial donde es costumbre exigir el pago del valor llave. En materia habitacional, el valor llave (como cualquier concepto equivalente) constituye un sobreprecio para exigir valores anticipados. La disposición de la ley 23.091 de locaciones urbanas consigna que, pagados estos valores en contravención a lo normado, el locatario podría demandar el reintegro actualizado de las sumas obladas, debiendo cargar el locador con las costas si se requiriese para ello la iniciación de trámites judiciales. De más está decir, que dicha prescripción era innecesaria y surge del plexo normativo vigente con lo que se mejora la técnica legislativa. Entendemos, además, que la norma proyectada (aun habiendo eliminado la última regla de su redacción), no pierde su contenido de orden público y como tal es inderogable, pues de otro modo se vería frustrada la finalidad perseguida con la misma.
Desde el punto de vista técnico, debemos resaltar la decisión de suprimir el calificativo " urbano" por " habitacional" , pues en el régimen de la Ley 23.091 se proyectaba sobre locaciones de inmuebles dentro de los éjidos urbanos, quedando la locación habitacional " campestre" sujeta a las normas del Código de Vélez (López de Zavalía). En el Proyecto de la Comisión Federal de juristas se menciona el término " casa habitación" .
Por el contrario, esta norma no resulta aplicable a la locación comercial, industrial o empresarial en las cuales "sigue siendo práctica frecuente pactar períodos de pago mayores de un mes y exigir el pago de un valor llave"(Borda).
Por último, cabe recordar que en aquellos casos de locaciones habitacionales regidas por el derecho del consumidor, también se aplican sus normas protectorias a esa relación jurídica.
III. Jurisprudencia
(CNCiv., sala E, 22/5/1980, LA LEY, 1980-D, 147); (CCiv. Neuquén, sala II, 7/8/2008, LLAR/JUR/16466/2008) Sección 3a - Tiempo de la locación.
Bibliografía de la reforma: Leiva Fernández, Luis F. P. , "La locación en el Proyecto de Código", LA LEY del 6/2/2013.
Bibliografía clásica: Arias Cáu, Esteban J. , "Locación de cosas", en Armella, Cristina N. (dir.) - Esper, Mariano(coord.), Corte Suprema de Justicia de la Nación. Máximos Precedentes. Contratos , t. II, La Ley, Buenos Aires, 2014; Moeremans, Daniel E. - Rousset, Maximiliano , Locaciones urbanas. Ley 23.091 , LexisNexis-Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2002.
Ver articulos: [ Art. 1193 ] [ Art. 1194 ] [ Art. 1195 ] 1196 [ Art. 1197 ] [ Art. 1198 ] [ Art. 1199 ]
¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1196 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Argentina >>
LIBRO TERCERO
- DERECHOS PERSONALES
>>
TITULO IV
- Contratos en particular
>>
CAPITULO 4
- Locación
>
SECCION 2ª
- Objeto y destino
>>
<< Art Anterior || Art Siguiente >>
También puedes ver: Art.1196 Codigo Procesal Civil y Comercial Nacion
➥ La Corte puntana debió revocar la sentencia en la que rechazó una indemnización por violación a la propiedad privada
➥ Confirmaron la condena por abuso sexual basados en el testimonio de la víctima y de su madre
➥ Calificaron de permanente el daño psicológico sufrido por la empleada a raíz de un accidente in itinere
➥ Ordenaron al trabajador restituir a la aseguradora los fondos percibidos en exceso