Art. 1170 del Codigo Civil y Comercial


    C.C.C. Comentado >> LIBRO TERCERO - DERECHOS PERSONALES >>
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    CAPITULO 1 - Compraventa >
    SECCION 8ª Boleto de compraventa >>
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    Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

    I. Relación con el Código Civil y con el Código de Comercio. Fuentes del

    nuevo texto 1. La legislación civil El Código Civil extinguido no contenía una disposición como la que se anota. Regulaba todo lo atinente al boleto de compraventa únicamente en dos normas que disciplinaban unos pocos aspectos relativos a este extendido instrumento contractual: el art. 1185 bis , incorporado en 1968 por la ley 17.711, luego modificado por la ley 17.940,que regulaba la oponibilidad del boleto al concurso o quiebra del vendedor, tema legislado en el siguiente artículo de este Código, y el art. 2355, cuyo último párrafo, también incorporado por la ley 17.711, reputaba legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa, en una redacción que generó polémicas doctrinarias aún no agotadas. En lo demás, la Código precedente no traía normas expresas que rigieran los numerosos conflictos que genera el masivo boleto de compraventa inmobiliaria, por lo que para resolver esas controversias e interpretarlo adecuadamente debían aplicarse las normas y principios generales que el Código Civil establecía, básicamente, en materia de actos jurídicos, obligaciones, contratos y derechos reales. En la legislación civil general, el tema del boleto de compraventa de inmuebles se regulaba también en dos regímenes específicos: a) la ley 14.005 de Venta de Inmuebles en Lotes y Pagaderos a Plazos (ley E- 372, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939); y b) en la ley 19.724 de Prehorizontalidad complementada por la ley 20.276 de Excepciones al Régimen de Prehorizontalidad . Esas normas legislaban sobre el boleto de compraventa de inmuebles en el específico marco de aplicación de esos regímenes, por lo cual sus disposiciones no podían traspolarse a situaciones ajenas a esos ámbitos. La ley 14.005permanece vigente; las leyes 19.724 y 20.276 fueron derogadas por el nuevo ordenamiento art. 3, inc. a), de la ley que aprobó el nuevo Código y todo el régimen de prehorizontalidad se comprimió en el marco sencillo y poco protectorio provisto por los arts. 2070 a 2072 del Código. 2. La legislación mercantil Como el Código de Comercio derogado no regulaba directamente las ventas de inmuebles (doct. arts. 8, incs. 1° y 2°, 451, 452, inc. 1°, entre otros), no contenía en consecuencia disposiciones que trataran lo relativo al boleto de compraventa inmobiliaria. 3. La fuente directa del art. 1170 Finalmente, señalo que el Proyecto de 1998 no contenía una disposición semejante a la transcripta. Tampoco la tenían el Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación de 1987 ni el Proyecto de Reformas al Código Civil elaborado por la Comisión designada por dec. 468/1992.

    II. Comentario

    1. El boleto de compraventa. Generalidades El tradicionalmente conflictivo tema del boleto de compraventa de inmuebles b asta recordar la existencia de un viejísimo plenario, " Baño C. Spinedi" (CCiv. Cap., en pleno, 16/3/1918 , JA 1- 222), para ratificar el aserto ha sido escasamente regulado por el nuevo ordenamiento, que previó solo dos disposiciones específicas destinadas a tratar algunos de sus efectos, dejando sin contenido regulador concreto a numerosos controversias que cotidianamente genera este instrumento utilizado cotidianamente en las ventas inmobiliarias, y también en ciertas ventas mobiliarias registrables (automotores, embarcaciones, etc.). Ello, pese a que desde hace tiempo las V Jornadas de Derecho Civil (Rosario, 1971) habían recomendado que " es necesario reemplazar los arts. 1185 bis y 2355 última parte, por un régimen eficaz de protección a los adquirentes por boleto de compraventa, el que debe contemplar las variadas situaciones que pueden presentarse sujetándose a un adecuado régimen de publicidad" (Conclusiones de los Congresos y Jornadas Nacionales de Derecho Civil 1927 2003 , Buenos Aires, La Ley, 2005, p. 46). Por lo tanto, todos los aspectos no específicamente tratados por los arts. 1170 y 1171 que examinaré, se regularán por las disposiciones generales del Código (arts. 756, 1916, entre tantos otros). El Código tampoco toma partido en la principal de las cuestiones conflictivas vinculadas con esta figura: cuál es la naturaleza jurídica del boleto (cf. Negri), es decir, si se trata de un contrato preliminar de venta, si se trata del contrato definitivo, perfecto y concluido de compraventa de un inmueble o si se trata de otro tipo de vínculo jurídico. La doctrina al respecto es vastísima (cfr. Morello, Gatti - Alterini, Etchegaray, Rocco, Mariani De Vidal, Mosset Iturraspe, " La discutida... " , ob. cit. , entre tantos otros). La referida cuestión tiene una consecuencia práctica decisiva en el régimen del nuevo Código, ya que si se reputa al boleto como un contrato preliminar habrá que aplicar las reglas que los arts. 994 a 996 establecen para los contratos preliminares, entre las cuales se determina que su plazo de vigencia es de un año, que las partes podrán renovar " a su vencimiento" (art. 996) ¿ antes no? , lo que impactará decididamente en la mecánica de esta masiva figura jurídica que frecuentemente se celebra por períodos muy superiores al plazo legal indicado. La naturaleza jurídica del boleto no impactará en materia de asentimiento conyugal de inmuebles gananciales en el régimen de comunidad cuando se pretenda enajenarlos o gravarlos, ya que sea que se repute al boleto como un contrato definitivo de venta o sólo se lo califique como un contrato preliminar de venta, la ley exige para ambos supuestos la prestación del asentimiento del cónyuge no titular del inmueble (art. 470). 2. Boleto de compraventa y medidas cautelares sobre el inmueble El precepto predispone reglas generales para clarificar una de las cuestiones más debatidas vinculadas con esta figura: el conflicto entre el titular de un boleto de compraventa y el acreedor del vendedor que solicitó alguna medida cautelar sobre el inmueble objeto de la venta. La línea legislativa adoptada por el Código toma partido en esta debatida cuestión y consolida la corriente jurisprudencial que predicaba la aplicación analógica del régimen de oponibilidad del viejo art. 1185 bis , CCiv., a las ejecuciones individuales. El sistema del art. 1185 bis , CCiv., se mantiene casi sin variantes en el nuevo Código, como se verá al examinar el siguiente art. 1171. La norma comprende las medidas cautelares trabadas sobre el inmueble, lo que incluye el embargo, la anotación de litis, la prohibición de contratar u otras que puedan decretarse sobre el bien raíz de acuerdo con la legislación procesal que corresponda aplicar. El art. 1170 que se comenta estandariza el sistema de oponibilidad del boleto de compraventa a terceros acreedores: ya se trate de ejecuciones individuales o colectivas, la ley otorga prevalencia al adquirente por boleto de compraventa en la medida que se reúnan las condiciones que la ley establece para cada caso. Los requisitos que el art. 1170 prescribe para otorgar preferencia o prioridad al adquirente del inmueble por boleto de compraventa frente a terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el bien raíz enajenado son los siguientes: a) Buena fe : este requisito surge del encabezamiento del artículo. El art. 1185 bis , CCiv., ya lo imponía para las ejecuciones colectivas. El adquirente debe tener buena fe en el momento de la celebración del contrato ; b) Contratación directa con el titular registral o subrogación en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos , lo que permite proteger al cesionario sucesivo de un mismo boleto de compraventa, siempre que haya una concatenación perfecta que vincule al adquirente con el titular registral originario del inmueble; c) Pago como mínimo del 25% del precio, con anterioridad a la traba de la cautelar : el pago de esa porción mínima del precio reitera el porcentaje que preveía el extinto art. 1185 bis . El art. 1171 reitera esta pauta . El pago tiene que haber sido realizado antes de la traba de la medida cautelar, lo que entiendo se refiere al momento que el Registro inmobiliario correspondiente toma razón o inscribe la orden del juez de decretar la medida cautelar. Recordemos que, en cuanto al pago, siguen vigentes las disposiciones de orden público de la ley 25.345 de Prevención de la Evasión Fiscal (ley L - 2441, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939), pese a que la realidad haya desvirtuado su intención y prescripciones ; d) Fecha cierta del boleto: el nuevo Código alteró el nunca pacífico régimen de la fecha cierta de los instrumentos privados que establecía el art. 1035, CCiv., y fijó una regla general y abierta en la materia, considerando que un instrumento privado adquiere fecha cierta frente a terceros " el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después" (art. 317). Esta flexibilidad normativa permite que la jurisprudencia reconozca como hechos que otorgan fecha cierta a los instrumentos privados a supuestos que actualmente son de discutible admisión. Al exigir fecha cierta al boleto para su preferencia ante medidas cautelares sobre el inmuebles, la legislación vigente aclara un tema muy discutido en la doctrina (cfr. Gatti- Alterini). d) Publicidad suficiente de la adquisición : el Código admite las variantes de publicidad registral o posesoria para tener por satisfecho este requisito. La publicidad puede verificarse si el titular del boleto fue puesto en posesión de la cosa o si el instrumento ingresó para su inscripción en el Registro pertinente, cuando ello se encuentre autorizado. La ley no aclara si la relación de poder posesoria o la inscripción en el Registro debió comenzar antes de la traba de la medida cautelar sobre el inmueble o si puede serlo después.

    III. Jurisprudencia

    La naturaleza jurídica del boleto de compraventa dio lugar a pronunciamientos encontrados : 1. El llamado boleto de compraventa de inmueble constituye un verdadero contrato de compraventa ( CNCiv ., sala A, 6/11/1969 , LA LEY, 138-412; CNCiv ., sala C, 12/5/1961 , LA LEY, 106 - 42). 2. Sólo configura una promesa de contratar de la cual no surgen los efectos de la compraventa ( CNCiv ., sala F,11/6/1970 , JA, 8 - 1970 - 357; CNCiv ., sala C, 26/10/1955, LA LEY, 81 - 319).

    Comentario Infojus del Art. 1170 del C.C.C.N

    El articulo-1170, se relaciona con el/los artículo/s antiguamente en el Código Civil Velezano
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    Artículo actualizado vigente de la Republica Argentina
    Fecha de vigencia: apartir del 1 de Agosto del Año 2015
    Fuente de información: infojus: Fuente: Infojus Codigo Comentado
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