Art. 1171 del Codigo Civil y Comercial


    C.C.C. Comentado >> LIBRO TERCERO - DERECHOS PERSONALES >>
    TITULO IV - Contratos en particular >>
    CAPITULO 1 - Compraventa >
    SECCION 8ª Boleto de compraventa >>
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    Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

    I. Relación con el Código Civil y con el Código de Comercio. Fuentes del

    nuevo texto El precepto constituye una fusión del derogado art. 1185 bis , CCiv., y del art. 146, ley 24.522 de Concursos y Quiebras. El Proyecto de 1998 no contenía una disposición similar a la transcripta, como tampoco la tenían el Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación de 1987 ni el Proyecto de Reformas al Código Civil elaborado por la Comisión designada por dec. 468/1992.

    II. Comentario

    El artículo regula el régimen de oponibilidad del titular de un boleto de compraventa de inmuebles frente al concurso o quiebra del vendedor, para hacer valer su instrumento y el derecho que él refleja. El sistema que propone no es nuevo en el Derecho argentino ya que, como expresé en el apartado anterior, la norma constituye una refundición de dos disposiciones: el art. 1185 bis , CCiv., que se ha derogado, y el art. 146, ley 24.522 de Concursos y Quiebras que permanece vigente. A ambas disposiciones, se adiciona la exigencia de que el boleto debe tener fecha cierta. Desde un punto de vista de la claridad y simplicidad legislativa, podría haberse evitado este artículo y dejar que la cuestión se regule dentro de la legislación concursal específica, que traía y trae una norma al respecto. Los propios Fundamentos del Código (apartado VI, cit. ) reconocen que se trata de una norma de tipo concursal y que ese tipo de relaciones se rige por su legislación especial, aunque se optó por mantener esta disposición por el valor histórico que ella tiene. Los requisitos que el artículo exige para que el adquirente por boleto pueda oponer su instrumento al concurso o quiebra del vendedor y, por lo tanto, tenga un trato preferencial diferenciado del régimen de los acreedores quirografarios, son los siguientes: a) El adquirente debe ser de buena fe; b) El boleto debe tener fecha cierta, como también exige el art. 1170 para hacer prevalecer el boleto frente a las medidas cautelares trabadas sobre el bien raíz; c) El comprador debe haber abonado el veinticinco por ciento del precio de venta, como mínimo. La norma no aclara cuándo debió verificarse ese pago, pero la doctrina judicial del plenario capitalino Arturo de Zaguir v. Concepción Arenal SCA (LL 1981- C- 465) aclara que el precio debió ser abonado antes de la falencia del vendedor; d) No se requiere que se haya transmitido la posesión al comprador, ratificando la doctrina del referido plenario. Reunidos estos requisitos, el art. 1171 establece que el juez debe disponer el otorgamiento de la escritura pública a favor del comprador. Se unifica, así, la directriz prevista en el art. 146, ley 24.522, que también obliga al juez a disponer esa medida, y mejora la expresión potestativa (" podrá" ) que contenía el desaparecido art. 1185 bis , CCiv. El art. 146 de la legislación falencial agrega que la decisión del juez se adoptará cualquiera fuera el destino del inmueble, a diferencia de su predecesora, la vieja ley 19.551 de Concursos y Quiebras, que limitaba la aplicación a inmuebles destinados a vivienda (cfr. Fassi). La norma concluye con una medida protectoria del derecho del comprador por boleto, para que no vea reducida su posibilidad de oponer el boleto al concurso o quiebra del enajenante, y una disposición protectoria del concursado o fallido: a) por la primera, se mantienen los plazos de cumplimiento de las obligaciones del adquirente; y b) por la segunda, si la obligación del comprador fuera a plazo, se debe constituir hipoteca en primer grado sobre el inmueble, en garantía del pago del saldo de precio.

    III. Jurisprudencia

    1. El pago del 25% del precio a que alude el art. 1185 bis del Cód. Civil debe haber sido efectuado por el comprador antes de la falencia del vendedor, haya mediado o no por parte del ahora fallido la entrega de la posesión del inmueble vendido a aquél ( CNCom ., en pleno 8/7/1981 , LA LEY, 1 9 81- C, 465). 2. El embargo trabado sobre un inmueble o el proceso concursal abierto con anterioridad a la enajenación mediando boleto de compraventa es oponible al adquirente. El adquirente de un inmueble mediando boleto triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad ejercida en el proceso individual o concursal, si se cumplen los siguientes recaudos: a)El boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo o a la apertura del concurso; b) El boleto tiene publicidad (registral o posesoria); c) El tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o esta en condiciones de subrogarse en su posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes; d) El tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el 25% del precio con anterioridad a la traba del embargo o a la apertura del concurso universal (SC Mendoza, 30/05/1996, LLAR/JUR/3023/1996). 3. Cuando no se reitera en la escritura la cláusula sobre prórroga de jurisdicción incluida en el boleto de compraventa, cabe inclinarse por la no subsistencia de aquélla, en razón de lo dispuesto por los arts. 1 y 2, CPCC Bs. As., y 3 y 37, ley 24240. Si bien el boleto de compraventa inmobiliaria es un contrato preliminar o precontrato, válido como tal, en el cual las partes se obligan a celebrar el contrato definitivo de compra y venta, mediante el otorgamiento de la escritura pública prescripta en el art. 1184 inc. 1° del Código Civil, el contrato no queda concluido como tal mientras la escritura pública no se haya firmado, por lo que no existe ultraactividad del boleto más allá de la firma de la escritura (del voto de la mayoría) (SCBA, 21/9/2011 , AP/JUR/1109/2011). LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO TERCERO. DERECHOS PERSONALES TITULO IV CONTRATOS EN PARTICULAR CAPÍTULO 2. PERMUTA Comentario de Mariano ESPER

    Comentario Infojus del Art. 1171 del C.C.C.N

    El articulo-1171, se relaciona con el/los artículo/s antiguamente en el Código Civil Velezano
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    Artículo actualizado vigente de la Republica Argentina
    Fecha de vigencia: apartir del 1 de Agosto del Año 2015
    Fuente de información: infojus: Fuente: Infojus Codigo Comentado
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