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ARTICULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin Inherencia al Inmueble dominante. SI se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor. Servidumbre real es la Inherente al Inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrarío. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser Indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es Inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
Introduccion COMENTADA al Art. 2165 (con doctrina)
2. Interpretación
2.1. La Inherencia de la servidumbre real La norma menciona que la servidumbre real, considerada activa y pasivamente, es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente. Sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
La inherencia es una de las características necesarias de la servidumbre, como de todo derecho real, aunque a diferencia de aquellos, en la servidumbre la inherencia comprende tanto al derecho del titular del fundo dominante como a la carga del titular del fundo sirviente.
Esta inherencia permite que tanto el derecho como la carga se transmitan a los sucesores particulares o universales, junto con la transmisión entre vivos o mortls causa del dominio de cualquiera de los predios; aunque su existencia no hubiese sido debidamente denunciada al efectuarse la transmisión.
De hecho, la servidumbre real, observada desde cualquiera de los inmuebles, es inherente a ellos, por lo que operada la transmisión este derecho real no se extingue sino que continúa gravándolos. Ello es así, a diferencia de la servidumbre personal que se extingue, si no se pactó un plazo menor, con la persona titular del predio dominante, o con su enajenación.
En definitiva, cabe apuntar que la inherencia es una característica tipificante de la servidumbre: es su dependencia respecto del predio al cual beneficia y respecto del fundo que la sufre. De esta cualidad se desprende que la servidumbre jamás podría ser objeto de negocios jurídicos, independientemente del inmueble que la sufre o del predio a favor del cual se constituyó.
2.2. La servidumbre personal En la servidumbre personal también se requiere la existencia de dos inmuebles pero, a diferencia de la servidumbre real, la utilidad de la heredad sirviente no recae directamente sobre el predio dominante sino sobre la persona de su titular.
Por ejemplo, si en razón de su actividad agrícola, ganadera, etc., a una heredad le interesara contar con otro camino hacia la vía pública, podrá constituir, por contrato, una servidumbre de paso con otro predio vecino que soportará el gravamen, en cuyo caso quedará establecida, no en favor del fundo dominante en sí mismo, sino en la persona de su propietario.
De esta manera, la servidumbre personal provee de una ventaja a una persona determinada, porque establece un vínculo entre una persona y una cosa que, desde el punto de vista activo, es el derecho que tiene una persona de obtener una utilidad de la cosa de otro; y, desde el punto de vista pasivo, es una carga impuesta a una cosa de procurar una ventaja a una persona distinta del propietario. Por el contrario, la servidumbre real es, desde la óptica activa, el derecho atribuido a un predio de retirar utilidad de otro; mientras que, desde la óptica pasiva, es el gravamen impuesto a una heredad de otorgarle una ventaja a otro inmueble.
2.3. Duración de las servidumbres Este derecho real puede ser perpetuo o temporario. Mientras las servidumbres reales pueden ser perpetuas o temporarias "”en caso de que una convención de las partes la limite temporalmente"”, las servidumbres personales son siempre temporarias, toda vez que no pueden durar más allá de la vida del titular (vitalicias) o 50 años, si se trata de una persona jurídica (art. 2182, inc. c, CCyC).
Así, la norma aclara que, si se constituye a favor de una persona humana, se presume vitalicia "”salvo que, del título, resulte una duración menor"”.
Esta razón permite desterrar aquella corriente que considera que los derechos reales de usufructo, uso y habitación "”derechos esencialmente temporarios"” constituyen distintas especies del género servidumbres.
A ello debe adunarse que incluso la servidumbre perpetua se puede extinguir por el no uso durante un plazo de diez años (art. 2182, inc. b, CCyC). Aquí se observa una diferencia con el derecho real de dominio que, al ser perpetuo, no se extingue por el no uso. El dominio no posee límites en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aun cuando el dueño no ejerza sus facultades (art. 1942 CCyC).
En suma, la importancia de esta clasificación es que las servidumbres personales no pueden ser perpetuas. Así, en la escritura deberá establecerse el plazo de duración; a falta de este, cuando el titular es una persona física, serán vitalicias y, cuando el titular es una persona jurídica, no podrán establecerse por más de 50 años.
2.4. La necesaria ventaja real La norma prevé que la carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real al fundo dominante. Ello es así, pues no pueden establecerse limitaciones al derecho de propiedad que no reporten ventajas a nadie. Que la utilidad sea "real" implica que no debe ser hipotética.
La mentada utilidad implica, desde la óptica contraria "”esto es, desde el predio sirviente"”, un menoscabo que, de acuerdo a lo previsto en el art. 2181 CCyC, debe ser el menor posible.
Este artículo debe observarse en conjunto con el art. 2162 CCyC, que prevé que la servidumbre concede al titular del fundo dominante "determinada utilidad sobre el inmueble sirviente", la que incluso puede ser de "mero recreo". En el supuesto de que desaparezca "toda utilidad para el inmueble dominante", la servidumbre se extingue (art. 2182, inc. a, CCyC).
A modo de síntesis, la servidumbre siempre debe reportar una utilidad, aunque sea de mero recreo. No puede existir una servidumbre sin que el fundo dominante (en el caso de las prediales) o el titular dominante (en el caso de las personales) goce de alguna utilidad. Ello es así a tal punto que, si cesa la utilidad, la servidumbre se extingue.
2.5. La ubicación de los fundos El Código dispone expresamente con relación a los inmuebles en una servidumbre real que no es indispensable que ellos se toquen, mientras que se asegure una ventaja real al fundo dominante; es decir, que su ubicación puede no ser de contigí¼idad.
Generalmente, ambos inmuebles son contiguos, vecinos, pero no es un requisito indispensable. Incluso, puede haber un fundo intermedio entre ambos. La cuestión es si uno le procura al otro una ventaja, una utilidad.
Introduccion COMENTADA al Art. 2165 (con doctrina)
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