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ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponlbles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registra! o la posesión, según el caso.
SI el modo consiste en una inscripción constitutiva, la reglstraclón es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
Introduccion COMENTADA al Art. 1893 (con doctrina)
2. Interpretación
Siendo este el principio y satisfaciendo los requisitos de título y modo suficientes para la adquisición del derecho real, se tiene que el primer efecto del cumplimiento de estos presupuestos es alcanzar la oponibilidad del derecho frente a la comunidad en general o sujeto pasivo universal.
Esta publicidad se completa mediante la tradición que pone en posesión de la cosa a quien adquiere con título suficiente el derecho de propiedad sobre ella. El mismo efecto se produce respecto de las cosas que como los automotores requieren de la registración de los títulos, sustituyendo la inscripción a la posesión que exige para los otros bienes.
Cabe recordar que la inoponibilidad constituye un grado de ineficacia del acto jurídico en cuya virtud se impide, por disposición expresa de la ley, la realización de sus efectos respecto de determinados terceros (arts. 382 y 396 CCyC). En estricto sentido, la declaración siempre judicial de esta ineficacia, no juzga sobre la legalidad del acto jurídico que se presenta contra un tercero, sino que lo limita respecto de este. El art. 382 CCyC permite avanzar en la cuestión cuando, al referirse en concreto a la ineficacia de los actos jurídicos, señala que ello puede resultar de su nulidad o inoponibilidad. A su vez, los arts. 396 y 397 CCyC refieren a los efectos en la dirección que expresamos, aunque admite excepciones que hay que ponderar, las que solo pueden tener lugar por autorización legal.
Dicho lo anterior, el artículo hace una distinción dentro de aquellos que genéricamente se agrupan como integrantes de la comunidad. Ellos, que son los "terceros", pueden tener un interés jurídicamente tutelable, como lo serían quienes van a contratar con el propietario y necesitan la certeza de la estabilidad de su derecho, o quienes, como acreedores del propietario, pretenden inmovilizar algún bien a través de un embargo o medida cautelar.
Unos y otros, no quieren verse sorprendidos por un cambio en la situación jurídica que una persona registra respecto a determinado bien. Visto así es que se comprende que la ley imponga en primer término que la transmisión y adquisición del derecho de propiedad deba hacerse conforme sus disposiciones. A su vez, si ello no acontece de tal manera, el derecho no es oponible a los terceros interesados (sujetos de interés tutelable jurídicamente) y de buena fe (que no pueden prevalerse de una situación registral determinada, si conocen extrarregistralmente que ella mutó).
Pero lo cierto es que la publicidad registral, no resulta ineludible "”salvo los casos de re- gistraciones con efectos constitutivos"”cuando como lo expresa el precepto, los terceros interesados conocen o debieron conocer la existencia del título del derecho real.
Ello por cuanto a los terceros interesados a los que la normativa apunta y respecto de los cuales impone la registración, son los terceros interesados de buena fe. Es que son terceros en tales condiciones quienes ignoran que una transmisión ha operado respecto de otro que no sea el propietario. Mas como la inscripción se propone a tal fin, si operada aquella no se inscribe, como propone el artículo, es inoponible.
Resulta conteste esta interpretación con lo decidido por el Máximo Tribunal que estimó "No se pierde la oponibilidad 'erga omnes1 de los derechos reales por la ausencia de asiento en el registro pertinente, atento su carácter declarativo, solo se debilita en relación a ciertos terceros".(1) (1) CSJN, "Panamericana Agropecuaria, Comercial, Constructora y Profesional Soc. de Hecho - y otros- quiebra pedida c/ Hernández o Hernández Diez, E. A. y otros s/ ordinario", 15/07/1997, Fallos: 320:1485 .
Introduccion COMENTADA al Art. 1893 (con doctrina)
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