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ARTICULO 1198.-Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
El régimen del Código de Vélez exige determinar primeramente si la locación es o no urbana. Efectuado dicho análisis, si es urbana se aplican las normas de la Ley de Locaciones Urbanas; de lo contrario, pasa a regirse por las normas del Código Civil que habían quedado parcialmente modificadas al respecto. En materia de plazo, en las locaciones urbanas la lex specialis sentaba como principio el plazo resolutorio de tres años, pero si el destino era de vivienda, el plazo mínimo se reducía a dos años; caso contrario, regía el art. 1507 (López De Zavalía) del Código Civil. La regulación proyectada viene a unificar los plazos mínimos depurándose el complejo sistema de plazos vigentes. Se elimina la diferencia en función del destino para la aplicación del plazo mínimo que surgía de la Ley de Locaciones Urbanas, la que, como se ha dicho, nunca tuvo sustento lógico (Leiva Fernández) En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1506, 1507, 1508, 1511; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, arts. 1086 y 1087; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1130; ley 23.091,art. 2.
II. Comentario
1. Del plazo mínimo Esta norma delimita su ámbito de aplicación a las locaciones que tienen por objeto inmuebles, sin importar el destino del mismo, pudiendo ser habitacional, comercial o industrial. Tampoco interesa si tiene o no muebles (art. 2, ley 23.091). Como bien se ha dicho, " los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario, atento a la finalidad tuitiva de la ley" (Moeremans- Rousset). Así, tratándose " de una norma de orden público, no puede ser derogada por convenio de partes, y son ineficaces las cláusulas penales instrumentadas para que el locatario no invoque este beneficio" (Lorenzetti). La norma es lo suficientemente clara y sienta como regla general el término de dos años, cualquiera sea el destino. De este modo unifica los plazos, tanto para la locación habitacional como para otros destinos.
La técnica legislativa es superior al régimen de Vélez y de la ley de locaciones urbanas, que ya mencionamos, restringía su ámbito de aplicación a inmuebles situados dentro del éjido urbano. Con relación a la derogación tácita de la regulación de los plazos del Código de Vélez, por parte de la ley 23.091, se interpretaba que " dichos textos mantienen vigencia, aunque en un ámbito residual, para las locaciones con destino de vivienda o económicos, de inmuebles ubicados fuera de las plantas urbanas, ya que se trata de casos excluidos, tanto del ámbito de la Ley de Locaciones Urbanas como de la Ley de arrendamiento Rurales" (Hernández- Frustagli).
Todo contrato celebrado por un plazo menor, o sin determinación del mismo, debe ser considerado hecho por tal término mínimo, con las excepciones que veremos en el comentario del artículo siguiente. En el caso que las partes no hubieran determinado el plazo de la locación, el Proyecto de 1993 (art. 1087) estableció un interesante sistema supletorio según el caso (vivienda, oficina, departamentos amueblados, muebles para local urbano y muebles en general).
2. De la renuncia del plazo por el locatario La norma que impone el plazo mínimo " forma parte del denominado orden público de protección de la parte débil, razón por la cual es obligatorio para el locador, pero no para el locatario" (Lorenzetti).
En virtud que el plazo mínimo es otorgado al locatario para su protección, sólo él podría renunciar al mismo (aunque no anticipadamente, pues estamos frente a una norma de orden público, y serían inválidos los pactos en tal sentido). Por ello es requisito que el locatario se encuentre en tenencia de la cosa para poder renunciar al plazo mínimo (no podría hacerlo antes de la entrega de la misma), evitándose las " renuncias sistemáticas y anticipadas" (Leiva Fernández).
III. Jurisprudencia
(CSJN, 20/5/1982, Fallos: 304:711 - CS Tucumán, 17/2/1978, LA LEY, 979414 - CNCiv., sala M, 20/2/1992, LA LEY, 1992- E, 406) Ver articulos: [ Art. 1195 ] [ Art. 1196 ] [ Art. 1197 ] 1198 [ Art. 1199 ] [ Art. 1200 ] [ Art. 1201 ]
¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1198 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Argentina >>
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- DERECHOS PERSONALES
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TITULO IV
- Contratos en particular
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CAPITULO 4
- Locación
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SECCION 3ª
- Tiempo de la locación
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