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ARTICULO 1174.-Evicción. El permutante(1) que es vencido en la propiedad de la cosa que le fue transmitida puede pedir la restitución de la que dio a cambio o su valor al tiempo de la evicción, y los daños. Puede optar por hacer efectiva la responsabilidad por saneamiento prevista en este Código.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
El Código Civil regulaba el régimen de la evicción en la permuta de manera dispersa y algo confusa, en los arts. 1489 y 2128 a 2131, CCiv.; éstos, a su vez, remitían al régimen de evicción en la compraventa que se disponía o en los arts. 2118 a 2127, CCiv.
Esta dispersión normativa exigió el esfuerzo de la doctrina para interpretar el sistema y presentar un esquema uniforme de aplicación. En caso de evicción, el copermutante vencido tenía una triple opción (Borda, Guillermo A.; López De Zavalía, Esper) a su alcance: a) reclamar la restitución de la propia que cosa que hubiese entregado (arts. 1489 y 2128, CCiv.); b) su valor (art. 2128, CCiv.); o c) el valor de la cosa que se le dio en cambio y que perdió por evicción (art.
1489, CCiv.) En todos los casos, adicionando el reclamo de los daños y perjuicios causados, que desde mi punto de vista estaba limitado a los rubros y conceptos que fijaba la ley, excepto en caso de dolo del enajenante (doct. art.
2123, CCiv.; Alterini parecería coincidir con ello), aunque la doctrina clásica afirma que la obligación del vendedor de indemnizar al comprador es amplia pues, como se sostiene, el resarcimiento comprende el daño emergente y el lucro cesante (Rezzónico), se aplican las reglas generales relativas al incumplimiento de los contratos (Borda) y la mención de ciertos rubros por el Código no es obstáculo para la procedencia de otros que son resarcibles de conformidad con los principios generales sobre responsabilidad contractual (Mosset Iturraspe,Compraventa... , ob. cit. ). Por su parte, Salvat (t. III, ob. cit. ) es algo confuso a mi entender ya que indica que para determinar los daños y perjuicios a cargo del vendedor se aplican las reglas generales, aunque inmediatamente señala que el Código ha consagrado al respecto una disposición especial.
La fuente inmediata del precepto que se comenta es el art. 1108 del Proyecto de 1998, que regulaba la materia con términos semejantes al texto actual.
II. Comentario
El artículo regula la responsabilidad por evicción en la permuta, estableciendo un régimen similar en parte, y diverso en otra, al que preveía el Código Civil, pero sin diferenciar como éste los casos de evicción total o parcial de la cosa permutada. Ese sistema debe completarse, a su vez, con el régimen general por evicción que el nuevo Código regula bajo la denominación de " obligación de saneamiento " en los arts. 1033 a 1058, ubicados en la Sección 4a, "Obligación de saneamiento " , Capítulo 9, " Efectos " , Título II, " Contratos en general " , Libro III, " Derechos Personales " , corrigiendo, de ese modo, el método defectuoso desarrollado por el Código de Vélez, que trataba la materia en los arts.
2089 y siguientes, en la parte especial de los contratos (Mosset Iturraspe, Contratos , ob. cit. ), ya que éste es un tema que corresponde a la parte general de la materia.
La terminología que emplea el Código es en parte nueva en el Derecho positivo argentino Vélez ya en el art. 1414, CCiv., aludía a la obligación de " sanear" la cosa vendida, como deber del enajenante , mas no en la doctrina, en la jurisprudencia ni en los usos notariales. El Código alude a obligación de saneamiento , en la cual se tratan globalmente la responsabilidad por evicción y por vicios ocultos. En la obligación de saneamiento regulada se presentan dos sujetos: el acreedor y el deudor de esa obligación. Luego corresponderá adecuar esa estructura abstracta al contrato o relación jurídica onerosa de que se trate.
El precepto en comentario reitera, con variantes de redacción, las opciones que el viejo art. 2128, CCiv., consagraba a favor del permutante evicto, a la vez que elimina la posibilidad que otorgaba el extinto art. 1489, CCiv., que también facultaba al permutante vencido a reclamar a su copermutante el valor de la cosa que recibió y que justamente perdió por evicción frente al reclamo del tercero.
La doctrina armonizaba y permitía la convivencia de las tres opciones que otorgaban esos preceptos, como indiqué (Rezzónico, Esborraz).
Para examinar las posibilidades que el Código concede al permutante vencido en la propiedad de la cosa que recibió de su contraparte, se requiere analizar conjunta y armoniosamente el art. 1174 que se comenta con las disposiciones que tratan la obligación de saneamiento referida. Esa coordinación arroja las siguientes opciones a favor del copermutante vencido contra su contraparte:
a) Solicitar la restitución de la cosa que dio a su cocontratante, más los daños ocasionados (art. 1174); b) Reclamar el valor de esa cosa, también con más los daños sufridos. El valor a tomar en cuenta es el que tenía la cosa " al tiempo de la evicción" (art. 1174).
No se reproduce la aclaración que traía el art. 2121, CCiv., en materia de evicción total en la compraventa, que se aplicaba a la permuta, que adicionaba " si su aumento no nació de causas extraordinarias"; c) Ejercer alguna de las opciones que le otorga el art. 1039, es decir: 1) reclamar el saneamiento del título; 2) solicitar un bien equivalente si la cosa perdida por evicción era fungible; o 3) declarar la resolución del contrato, en tanto se presenten los requisitos del art. 1049, salvo que se den las circunstancias previstas en los arts. 1050 ó 1057 del Código. La opción de reclamar el saneamiento del título que puede ejercer el permutante en general como titular de la obligación de saneamiento, no procedería en la hipótesis del art. 1174, desde que presupone que el copermutante ya fue vencido por un tercero respecto de la propiedad de la cosa transmitida y, entonces, no se podría sanear un título que ya fue declarado como perteneciente a un tercero (cf. Borda, Alejandro) ; d) En todos los supuestos, el permutante afectado puede reclamar los daños sufridos (art. 1040). El nuevo Código no establece los rubros indemnizatorios posibles, como lo hacían los arts. 2118 y siguientes, CCiv., en materia de evicción de la compraventa y, por ende, en caso de permuta, lo que era lógico dado que la responsabilidad por saneamiento constituye una responsabilidad de tipo objetivo (Mosset Iturraspe, Contratos , ob. cit. ) que se independiza de la culpa o dolo del enajenante que sólo agravan la responsabilidad , como parece reconocerlo también el art. 1040, inc. 2°, del nuevo Código cuando señala que no hay indemnización de daños a favor del adquirente si el enajenante no conoció ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios.
Ahora bien: ¿cuál es el alcance de los daños resarcibles? ¿Abarca el daño emergente, lucro cesante, daño moral, etc., en la terminología antigua (cf. doct.
arts. 1737 y ss.)? ¿O está limitado a ciertos rubros, como lo fijaban los arts.
2118 y ss., CCiv.? Y cuando se aplican los excepciones del art. 1040, es decir que no hay reparación de daños a favor del copermutante evicto, ¿tampoco éste puede reclamar las costas del contrato, gastos por mejoras, etc., como permitía el Código Civil en los referidos preceptos? Parecería que, al no establecer categorías, se autoriza una indemnización de todos los daños ocasionados.
Por último, señalo que la reparación de daños no procede en los diversos supuestos establecidos en el art. 1040 del Código que, a su vez, también tiene excepciones a esas hipótesis.
e) Antes de ser vencido por el tercero, el permutante demandado también gozará de los derechos que se reconocen en los arts. 1039 y siguientes, como citar de evicción al garante (art. 1046) o solicitar el reembolso de los gastos de defensa de sus derechos (art. 1047). Esas facultades podrán ser ejercidas por permutante al ser demandado judicialmente por el tercero, mas es claro que en el supuesto de hecho del que parte el art 1174, esto es, que el permutante ya fue vencido en la propiedad de la cosa que le fue entregada, esta facultad podrá haber sido ejercida precisamente durante ese proceso y no una vez que haya concluido.
III. Jurisprudencia
Cuando en la permuta de inmuebles una de las partes ha integrado el precio con dinero, tiene derecho a repetir de ese importe la suma que proporcionalmente corresponda a la superficie que falta en el inmueble que se le ha entregado en cambio y cuya integridad fue asegurada en el contrato (CPaz I, 4/6/1941 , LA LE Y , 22 -965).
Ver articulos: [ Art. 1171 ] [ Art. 1172 ] [ Art. 1173 ] 1174 [ Art. 1175 ] [ Art. 1176 ] [ Art. 1177 ]
¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1174 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Argentina >>
LIBRO TERCERO
- DERECHOS PERSONALES
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TITULO IV
- Contratos en particular
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CAPITULO 2
- Permuta
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