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ARTICULO 1124.-Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:
a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero; b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.
I. Relación con el Código Civil y con el Código de Comercio. Fuentes del
nuevo texto Los textos anteriores no preveían una disposición como la que se comenta, que funciona básicamente como pauta de interpretación jurídica para determinar qué normas se aplican cuando se trata de contratos que tienen por objeto los derechos indicados en esta disposición. Solamente el Código de Comercio, en su art. 451, in fine , establecía que se consideraba mercantil la compraventa de " papeles de crédito comerciales" , que aludían similarmente a los títulos valores referidos por la norma.
La fuente inmediata del texto es el art. 1065, incs. a) y b), del Proyecto de 1998, que trataba la cuestión en términos semejantes a la norma actual.
II. Comentario
Los Fundamentos del Código explican la introducción de este artículo señalando que " con la inclusión de ese texto, queda establecido que el objeto de la venta no se limita a la propiedad o dominio, sino que comprende también la transferencia o constitución de otros derechos reales" (apartado VI, cit. ).
Pese a los términos transcriptos, en verdad entiendo que esta norma no amplía el concepto tradicional de compraventa, que quedó definido y sellado en el art.
1123 comentado, ya que de así serlo se hubiera incluido en el concepto legal de compraventa no sólo el derecho de propiedad sino los otros derechos reales comprendidos incluyen en esta norma; la norma prevalece sobre los Fundamentos .
La compraventa sigue teniendo los márgenes y el perfil indicados por el art.
1123 ya explicado y el Código, con esta norma, ofrece una disposición genérica que funciona como guía de interpretación para determinar cuáles son las reglas de Derecho que deben aplicarse a ciertas relaciones jurídicas que resultan emparentadas con la compraventa, sin llegar a ser ésta técnicamente. Se evita con esta directriz la aplicación supletoria de las reglas sobre cesión de derechos (arts. 1614 y ss.).
En particular, el texto comentado dispone la aplicación de las disposiciones de la compraventa a las figuras o relaciones jurídicas afines a ella que tienen por objeto:
a) Transferir derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso; b) Constituir derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre; c) Transferir la titularidad de títulos valores .
En todos los casos anteriores, para que se apliquen las reglas de la compraventa, la parte a quien se transfiere o constituye el derecho o título valor se debe obligar a pagar por esa transferencia o constitución un precio en dinero.
El Código prevé la regulación específica de todas las figuras mencionadas en este artículo. Así, trata el derecho real de condominio (arts. 1983- 2036); la propiedad horizontal (arts. 2037- 2072, y se deroga simultáneamente la ley 13.512 de Propiedad Horizontal); los conjuntos inmobiliarios (arts. 2073-2113), donde se tratan conjuntamente los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos y emprendimientos urbanísticos similares, el tiempo compartido y los cementerios privados (arts.
2073- 2113); el derecho real de superficie (arts. 2114- 2128, y se deroga la ley 25.509 de Derecho Real de Superficie Forestal, que creaba el derecho real de superficie forestal); el usufructo (arts. 2129-2153); el uso (arts. 2154-2157) y la habitación (arts. 2158- 2161); la servidumbre (arts. 2162- 2183); y los títulos valores, que siguiendo el método del Proyecto de 1998, se encuentran regulados de manera general en los arts. 1815 a 1881, que componen el Capítulo 6, " Títulos valores", Título V, " Otras fuentes de las obligaciones" , Libro III de este Código.
Se comprende la falta de aplicación de las normas de la compraventa a la transmisión del derecho real de habitación, justamente porque éste no se puede transmitir por actos entre vivos ni por causa de muerte (doct. arts. 1906 y 2160). Menos comprensible resulta la falta de inclusión, en el artículo, de la transferencia de derechos en conjuntos inmobiliarios, que se encuentra expresamente permitida (arts. 2082 y 2085, por ejemplo), o que resulta del régimen propio del tiempo compartido o de la constitución de derechos sobre parcelas en cementerios privados. En verdad, es precisamente a la transferencia de derechos en conjuntos inmobiliarios a que se aplican las normas sobre la compraventa, y no tanto a la constitución de ellos, que son actos con características diversas al contrato de compraventa (doct. art. 2075).
En cuanto a las servidumbres, las reales son inherentes al inmueble dominante y, por ende, no se concibe su transmisión con independencia de él, mientras que las personales son intransmisibles por causa de muerte (arts. 2165 y 2172).
Respecto de la propiedad horizontal, cabe señalar que el acto de su constitución resulta diverso en su naturaleza a la compraventa y, por ello, no corresponde la aplicación supletoria de las normas de ésta (doct. art. 2038).
Finalmente, en lo que concierne a los títulos valores, debe aclararse que la aplicación de las normas de la compraventa resulta pertinente con las siguientes salvedades:
Que la cosa transmitida no es el título que documenta el crédito sino, precisamente, el derecho inmaterial incorporado al título; Que existen casos de títulos valores c on la cláusula no a la orden para cuya transferencia se aplican las normas de la cesión de derechos (arts. 1614 y ss.), y no las disposiciones sobre la compraventa (doct. art. 1838).
III. Jurisprudencia
Configura una cesión de crédito, no una compraventa, la transmisión a un tercero del " boleto " suscripto por el primitivo beneficiario de la promesa de venta que aún no tiene extendida a su nombre la escritura traslativa de dominio ( CNCiv ., sala B, 23/5/1961 , LA LEY, 103-452).
Ver articulos: [ Art. 1121 ] [ Art. 1122 ] [ Art. 1123 ] 1124 [ Art. 1125 ] [ Art. 1126 ] [ Art. 1127 ]
¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1124 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Argentina >>
LIBRO TERCERO
- DERECHOS PERSONALES
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TITULO IV
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CAPITULO 1
- Compraventa
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SECCION 1ª
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