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ARTICULO 249.-Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble; b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250; c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda; d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
Esta temática no estaba regulada en el Código Civil.
Fuentes: Proyecto de Código Civil de la República Argentina Unificado con el Código de Comercio (1998), art. 239.
II. Comentario
1. Principio general El principio general, que constituye el corazón del sistema de protección que implica este régimen, indica que el inmueble afectado es insusceptible de ejecución y de embargo por las deudas que contraiga su titular, aun en caso de concurso o quiebra e independientemente de cuál sea la causa de la obligación, si ésta es posterior a la afectación.
Para determinar si la deuda es "anterior" o "posterior" a la afectación debe estarse al momento del nacimiento de la obligación y no al de la eventual sentencia que le dé reconocimiento judicial; por ello la norma habla de acreedores de "causa" anterior. Así, por ejemplo, en la responsabilidad derivada de un accidente de tránsito, la obligación se considera que tiene fecha en el día del acaecimiento del evento dañoso y no en el de la sentencia judicial de condena, corolario de lo cual es que si entre una y otra fecha se produce la afectación al presente régimen, ella será inoponible al acreedor. Si se trata de una obligación de origen contractual se debe tomar la fecha de concreción del negocio jurídico, independientemente de la época de la mora del deudor. Así, si se celebra un mutuo cuyo capital debe ser restituido tres meses después y en una fecha intermedia se produce la afectación, ésta es inoponible al acreedor independientemente de que por entonces el deudor no se halla en mora.
También respecto de los fiadores debe aplicarse esta regla: se debe tomar la fecha de constitución de la fianza como origen de la obligación y no la del incumplimiento del deudor principal.
Como el principio se debe aplicar también a los títulos valores, la fecha de la obligación será la de su libramiento y no la de su vencimiento.
En definitiva, debe tomarse la fecha del contrato o la del delito o cuasidelito, lo que equivale a decir que lo importante es el tiempo de la causa de la obligación. Una interpretación distinta a la propuesta permitiría burlar los intereses de los acreedores con el simple trámite de afectar el inmueble luego de generarse la obligación, lo que atentaría contra el principio de buena fe.
Establece la norma en análisis que los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que lo sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva. Esta es una disposición novedosa en tanto no estaba prevista en la ley 14.394, pero un lógico correlato del principio de subrogación real introducido en el art. 248.
Se determina que si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble. Se supera de esta manera un arduo debate interpretativo que suscitó la ley 14.394, triunfando ahora la postura de la coautora del proyecto Dra. Kemelmajer de Carlucci, que era minoritaria cuando regía la ley 14.394.
Se dispone también que en el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo. La disposición es lógica, y si bien parece claro que el síndico se encuentra excluido de la posibilidad de pedir la desafectación, hubiera sido preferible que la cuestión se aclarara específicamente para evitar debates al respecto, como los generados en derredor de la ley 14.394, punto que inclusive suscitó la intervención de la Corte Suprema, quien se expidió por la ausencia de legitimación de la sindicatura a esos efectos.
2. Excepciones a) Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble.
En cuanto a las obligaciones provenientes de impuestos, tasas o contribuciones que graven el inmueble, la disposición se explica porque de lo contrario, quien tiene sólo un inmueble y afecta a este régimen, puede dejar tranquilamente de pagar los impuestos de la finca y el Estado se vería imposibilitado de cobrar compulsivamente el crédito, lo que resulta inadmisible por atentar contra los intereses de toda la comunidad.
Deben considerarse incluidas dentro de la excepción las deudas por ejecución de obras públicas que benefician al inmueble, como la pavimentación de la calle donde se encuentra ubicado, no sólo porque son extensibles a este supuesto las reflexiones efectuadas en el párrafo anterior sino también porque la norma prevé como excepción a los créditos por construcción o mejoras realizadas en la vivienda, siendo de toda lógica colegir la solución anterior si se excava en la intención de la norma al establecer las excepciones (Guastavino). La solución es aplicable independientemente de que la obra pública la realice la Municipalidad o sea adjudicada a una empresa privada a quien se faculta para hacer el cobro directamente del contribuyente beneficiario, por ejemplo el propietario frentista de la obra de pavimentación (Bossert).
Hasta aquí no hay novedad alguna respecto de lo dispuesto en la ley 14.394, pero la nueva norma agrega como excepción las obligaciones por expensas comunes, lo que es razonable por las mismas razones. Se supera así una inquietud que emergía del régimen anterior, en cuanto no contemplaba expresamente el tópico.
b) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituidas de conformidad a lo previsto en el art. 250.
Esta excepción implica que si, por ejemplo, el inmueble es hipotecado válidamente en los términos del art. 250, el respectivo acreedor podrá ejecutarlo no obstante que la deuda sea de causa posterior a la afectación. La disposición no admite objeción alguna porque de lo contrario el gravamen sería completamente inoperante.
c) Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda.
Esta excepción se justifica porque se permite de esta manera mejorar el inmueble objeto de la afectación, lo que en definitiva redundará en beneficio del titular y sus beneficiarios. Es que de no preverse la salvedad y no tener el propietario otros bienes, sería imposible introducir mejoras en el inmueble si no pueden ser pagadas de contado ya que nadie daría un crédito a tal fin en esas circunstancias.
No habiendo ninguna aclaración que especifique lo contrario, deben considerarse dentro de la excepción tanto el crédito por mano de obra como por materiales, honorarios profesionales de arquitectos, etc.
d) Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
La presente excepción, a diferencia de las anteriores salvo las deudas por expensas comunes , no tiene correlato en la ley 14.394.
Se justifica plenamente porque el derecho alimentario tiene por lo menos la misma importancia que el derecho a la vivienda del titular, e incluso mayor puesto que abarca otras necesidades primarias, y no sería justo que el deudor conservara su vivienda en desmedro de aquellos a quienes les debe alimentos y, por ende, también vivienda.
3. Procedimiento que debe seguir el acreedor legitimado para embargar y ejecutar Los acreedores habilitados para lograr el embargo y la ejecución del bien, es decir aquellos que tienen causa o título anterior a la afectación y los posteriores encuadrados en las excepciones legales, tienen que efectuar el pedido ante el juez ante quien se ventila el cobro de la deuda.
Si la inoponibilidad fuere evidente, propiciamos que por razones de economía procesal el juez la ordene directamente, sin perjuicio de que se efectivizará sólo cuando la resolución cobre firmeza, conforme a las reglas generales de cumplimiento de las mandas judiciales. Tal sería el supuesto del acreedor que obtiene una sentencia firme de condena por daños y perjuicios derivados de un accidente de tránsito, habiéndose efectuado la afectación con posterioridad al día en que ocurrió el accidente.
Si, en cambio, la inoponibilidad no fuere palmaria, debería tramitarse el pedido por la vía incidental.
Bossert sostiene, en este sentido, que si se trata de un acreedor de fecha posterior que pretende la recomposición del patrimonio embargable y ejecutable de su deudor por no mantenerse los requisitos legales de afectación al régimen, la cuestión debería ser objeto de un trámite autónomo que dé lugar a un amplio debate y prueba. Creemos que la solución no se justifica porque el trámite incidental brinda un marco de debate suficiente para la cuestión a resolver, permitiendo una adecuada defensa del deudor. Recurrir a un proceso de conocimiento generaría un enorme retraso en la resolución de la cuestión que no se justifica.
III. Jurisprudencia
1. El bien de familia configura un supuesto de excepción al principio tradicional según el cual el patrimonio del deudor es la prenda común de los acreedores, razón por la cual la interpretación de la norma legal debe ser restrictiva, quedando a su amparo sólo aquellas obligaciones asumidas con posterioridad a la afectación, sin que corresponda oponerlo cuando el incumplimiento es posterior a esa fecha, pero han sido contraídas con anterioridad (CNCiv., sala L, 13/2/1995).
2. Los créditos que no se ven alcanzados por el régimen de afectación previsto por los arts. 34 y ss., ley 14.394, son los de causa anterior a la inscripción registral respectiva, entendiéndose por tales aquellos que tienen su origen en un hecho o acto generador de la obligación, acaecido o celebrado con anterioridad a la vigencia erga omnes del sometimiento del inmueble al régimen jurídico del bien de familia (CNCiv., sala B, 11/5/1995).
3. Los créditos y derechos anteriores a la inscripción conservan la ejecutabilidad respecto al bien de familia, cualquiera sea la naturaleza y causa de la obligación (CCiv. y Com. Azul, 22/2/1995, JA, 1996-II-87).
4. Para determinar si un crédito es anterior a la afectación del inmueble al régimen del bien de familia se debe atender al hecho o acto generador, y no a la del pronunciamiento que reconoce ese crédito preexistente (CNCom., sala E, 19/2/1993, JA, 1993-IV-357).
5. Los créditos de causa anterior a la constitución del bien de familia son los que se originan en un hecho o acto generador de la obligación acaecido o celebrado con anterioridad a la inscripción, aunque el vencimiento se produzca con posterioridad, pues la ley 14.394 no funda la distinción en el momento en que la deuda se torna exigible, sino en el de su nacimiento (CNCiv., sala H, 6/6/1997, JA, 1998-IV-76).
6. Habiéndose constituido el bien de familia con anterioridad a la iniciación de la demanda, el bien continúa tutelado en beneficio del interés familiar (CNCiv., sala K, 20/6/1996).
7. Tratándose de un crédito de causa anterior a la constitución del bien de familia [art. 49, inc. c) ley 14.394] no es obstáculo para su desafectación la mera circunstancia de hallarse involucrados los intereses de los hijos menores que conviven con el ejecutado (CNCiv., sala H, 6/6/1997, JA, 1998-IV-76).
8. Si el hecho o acto generador de la obligación es anterior a la inscripción del inmueble como bien de familia, la afectación resulta inoponible al acreedor, ya que la ley no funda su distinción en el momento en que la deuda se tornó exigible, sino en el de su constitución o nac imiento (CNCiv., sala B, 8/7/1994).
9. El deudor responde con el bien sujeto al régimen del bien de familia si la deuda es anterior a la afectación (art. 38, ley 14.394) aunque la época fijada para el cumplimiento sea posterior y sin analizar la naturaleza del crédito o los derechos involucrados (CNCiv., sala 1a, 16/9/1997).
10. Procede el pedido de la cónyuge del ejecutado de levantar el embargo sobre el inmueble inscripto como bien de familia después de la firma de la prenda por su esposo pero antes de que fuera inscripta en el registro de créditos prendarios, pues aquélla es un tercero respecto del contrato prendario (CNCom., sala C, 21/7/1972, JA, 16-1972-65).
Ver articulos: [ Art. 246 ] [ Art. 247 ] [ Art. 248 ] 249 [ Art. 250 ] [ Art. 251 ] [ Art. 252 ]
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