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ARTICULO 2195.-Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El precepto consagra de manera precisa la prohibición al propietario del objeto gravado de ejecutar todos los actos de disposición material o jurídica que puedan afectar el valor de la garantía en detrimento de su titular.
Asimismo, se consagran los remedios para reconstituir el valor de la garantía, cuando los actos lesivos se hubieran ejecutado pese a la limitación apuntada.
Con lo cual, se generalizan para todas las garantías reales, las directivas que los arts. 3157, 3158, 3159, 3160 y 3161 del Cód. Civil consagran para el propietario del inmueble sobre el cual se ha constituido el derecho real de hipoteca.
La fuente la constituyen los arts. 2099 y 2100 del Proyecto de Código Civil de 1998.
II. COMENTARIO
Las consecuencias de la constitución de garantía real para el propietario del objeto afectado La constitución de una garantía real imperfecciona el derecho que su propietario tiene sobre la cosa que constituye su objeto (conf. arts. 1946 y 1964).
Por ende, éste cuenta con todas y cada una de las potestades inherentes a su condición de dueño y señor de la cosa afectada ( derechos de poseer, usar, gozar salvo que se trate de los derechos de anticresis o prenda con desplazamiento , disponer material o jurídicamente de ella, abandonarla, subdividirla, darla en locación o comodato, constituir sobre ésta derechos reales de uso y goce o de garantía, etc.), en la medida, que su ejercicio efectivo, en el caso concreto, no tenga como consecuencia, disminuir el valor de la garantía ofrecida al acreedor, o de cualquier manera afectar el derecho real que este último tiene sobre ese objeto.
De aquí que hay un cúmulo de facultades que durante la vigencia del gravamen, el propietario de la cosa no podrá ejercer, sea porque objetivamente comprometen la garantía de marras, o porque se ha obligado a no esgrimirlas en el acto que le da origen.
En el caso de hacerlas efectivas, la consecuencia no será, ciertamente, la nulidad de todo lo actuado.
Antes bien, los actos de disposición serán válidos entre las partes involucradas, pero resultarán inoponibles al acreedor, quien podrá disponer del bien, como si el mismo estuviera libre de las restricciones o limitaciones que le hubiera impuesto el propietario.
Sin pretender agotar las hipótesis que ingresan en la norma antes análisis (y en sus consecuencias), a continuación se citan algunos ejemplos, aunque siempre destacando su carácter relativo: demoler o modificar las construcciones asentadas en el inmueble (salvo cuando se tenga por fin efectuar reparaciones o reformas, o bien levantar edificaciones modernas y de mayor valor, supuestos en los cuales, comúnmente se exigirá, en el contrato hipotecario o de anticresis, la venia, conformidad o autorización del acreedor); talar bosques antes de la época prevista; destruir sembrados y plantaciones existentes en los predios rurales o afectarlos a explotaciones inadecuadas; separar cosas muebles puestas como accesorias del inmueble principal (salvo que se pretenda renovarlas o repararlas) y transmitirlas a terceros de buena fe; no instar las acciones pertinentes, personales, reales o posesorias, para defender la propiedad o posesión del bien, del ataque o injerencia de terceros; no abonar las tasas, impuestos y contribuciones que lo gravan; darlo en locación, por plazos excesivos y a valores irrisorios, entre otros supuestos.
Y ante el intento de esgrimirlas por parte del propietario del bien, el titular de la garantía podrá impedirlo, o en su caso, requerir que se lo compense por el perjuicio que tal accionar le haya provocado a sus intereses.
Ahora bien, ¿cómo se evidencian, en la realidad, los remedios que tiene el acreedor para preservar el valor de su garantía, frente a estos actos lesivos emanados del propietario de la cosa o de terceros ajenos al mismo? Debe distinguirse respecto de los actos no ejecutados sobre el objeto del gravamen, de los ya consumados y que han provocado sus efectos dañosos.
En el primer caso, el acreedor tiene derecho a asegurar su crédito pidiendo las medidas cautelares contra los actos de marras.
En la segunda hipótesis, se ponen a disposición del acreedor distintas alternativas, en atención a la magnitud del perjuicio sufrido en el caso concreto, a saber:
a) Pedir la estimación de los deterioros causados sobre el objeto por su titular o terceros con su anuencia, y el depósito de lo que éstos importen.
b) Pedir un suplemento de la garantía para cubrir el valor perdido, por las acciones u omisiones del propietario del bien o de terceros.
c) Demandar que el deudor sea privado del beneficio del plazo inicialmente acordado para cumplir con la obligación principal (si el mismo existe en el contrato de base), la que se considerará como vencida, procediendo a la ejecución de la garantía ante el no pago de la deuda.
Cabe destacar, respecto de esta última solución, que no resultará procedente si el deudor ofrece al acreedor el depósito del importe que compense el valor perdido de la garantía, o bien un suplemento al gravamen inicial.
III. JURISPRUDENCIA
1. Los actos de disposición jurídica prohibidos por el Código Civil, son todos aquellos por medio de los cuales se reconocen derechos a terceros sobre el inmueble, disminuyendo el valor económico de éste; no obstante, dichos actos son plenamente válidos entre el propietario y el tercero con el cual contrata pero son inoponibles al acreedor hipotecario quien al ejecutar el inmueble puede hacerlo libre de todo gravamen y ocupantes (ST Entre Ríos, sala del trabajo, 24/6/1975, JA, 1976-I-452).
2. El propietario de un inmueble gravado con derecho real de hipoteca sea deudor de la obligación garantizada o constituyente ajeno a ese vínculo, conserva el ejercicio de las facultades inherentes a su dominio, con la única limitación de los actos que directamente tengan por consecuencia disminuir el valor de la cosa y, por ese conducto, afectar la garantía (SCBA, 11/6/2008, Lexis N° 1/70047931).
Ver articulos: [ Art. 2192 ] [ Art. 2193 ] [ Art. 2194 ] 2195 [ Art. 2196 ] [ Art. 2197 ] [ Art. 2198 ]
¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 2195 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Argentina >>
LIBRO CUARTO
- DERECHOS REALES
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TITULO XII
- Derechos reales de garantía
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CAPITULO 1
- Disposiciones comunes
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También puedes ver: Art.2195 Codigo Procesal Civil y Comercial Nacion