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ARTICULO 2192.-Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual; b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se consagra una solución general que indica la extensión que tiene la garantía constituida sobre el objeto al que afecta, superando así, la visión parcial que del tema brinda el art. 3110 del Cód. Civil, para el derecho real de hipoteca, con carácter excesivamente casuista.
La fuente es el art. 2096 del Proyecto de Código Civil de 1998.
II. COMENTARIO
La extensión de la garantía en cuanto a su objeto La garantía real afecta tanto al objeto descripto en el acto de su constitución (inmueble, mueble registrable, mueble, crédito, derecho), como también a sus accesorios, en tanto y en cuanto estén unidos físicamente y de modo perdurable al principal, a las mejoras y a las rentas debidas a su propietario.
a) Respecto de los accesorios, se alude en rigor a los inmuebles por accesión física.
Es decir, las cosas muebles inmovilizadas por su adhesión al suelo, en la medida que dicho vínculo tenga carácter de perpetuo o que esté destinado a perdurar en el tiempo (así, las cañerías de agua o electricidad, los artefactos de baño; las máquinas bombeadoras de agua y demás instalaciones de un fundo).
En cambio, no se involucran en la garantía las cosas muebles puestas como accesorias de un inmueble, sin estar adheridas al mismo, en atención a la actividad que en éste desarrolle su propietario (biblioteca, computadoras y mobiliario de un estudio jurídico; estanterías, anaqueles de un local comercial, etc.), o a la explotación a que se lo someta circunstancialmente.
Nada obsta, empero, a que expresamente se indique en el contrato que da a luz a la garantía real, que ésta se extienda a dichos accesorios que se encuentran en ese momento en el inmueble, o que el acreedor imponga como condición que queden incluidos (v.gr. ornamentos de valor arquitectónico importante, equipos de alarmas y seguridad, etc.).
Tratándose de accesorios al inmueble, su separación provoca que recuperen la condición de cosas muebles, que el propietario podrá transmitir a terceros, no pudiendo en estas circunstancias pretender prioridad alguna el acreedor, atento a que tales objetos han dejado de integrar su garantía.
Precisamente por ello es que el propio ordenamiento jurídico le brinda al interesado, en estas lides, sendos remedios destinados a impedir que dichos objetos se retiren, y para el caso en que la disminución material ya se hubiera concretado, las correspondientes medidas precautorias que individualicen tales bienes, cuando continúan en poder del deudor.
El precepto en análisis, sin embargo, respetando el principio de prioridad excluye de la garantía hipotecaria aquellas cosas muebles que estando adheridas al inmueble principal, se encuentren afectadas a una prenda anterior, o bien que sean de propiedad de terceros, que hayan autorizado al propietario del objeto principal a servirse de ellas, pero en modo alguno a gravarlas con la hipoteca en cuestión (que como tal es un acto de disposición jurídica y excede con creces la facultad de usarlas conforme a su destino).
El mismo criterio se aplica a los objetos que se incorporen al principal, con posterioridad a la constitución del gravamen.
b) En cuanto a las mejoras, quedan incluidos por igual, los acrecentamientos de índole natural (aluvión o avulsión) y artificial (edificación, siembra, plantación, construcciones en terrenos baldíos, refacciones de las preexistentes, etc.).
c) La garantía se extiende también a los frutos civiles y rentas que se deriven de la cosa gravada, en la medida que los mismos no hayan sido percibidos por el titular de aquél.
Por regla, el dueño del bien conserva todas las potestades inherentes a dicha calidad, excepción hecha de aquellos actos de disposición material y jurídica que puedan comprometer el valor de la garantía ofrecida.
Por tanto, entre dichas facultades se encuentra, precisamente, la de dar el bien en locación (salvo que haya expresa prohibición en el contrato que da origen a la garantía, que ello redunde en perjuicio del acreedor o que el gravamen implique su entrega al acreedor, como sucede en la anticresis), generándose en este caso, la hipótesis que plantea el período de la norma en análisis.
Si el propietario puede dar en locación o arriendo el objeto gravado, va de suyo que también percibirá el precio estipulado en dicho contrato.
De aquí la exigencia del precepto, en el sentido que se trate de rentas "debidas" (al propietario), pues una vez cobradas, se incorporan a su patrimonio y no podrán ser individualizados por el acreedor para integrarlas a la garantía.
III. JURISPRUDENCIA
No pueden considerarse inmuebles por accesión aquellos bienes muebles que son utilizados para la explotación de una industria manufacturera que se desarrolla en el edificio construido sobre el suelo, cuando no se explota ni el suelo ni el edificio, sino que, desde un punto de vista económico, estos elementos resultan accesorios. En esas condiciones, aquellos objetos muebles constituyen lo principal y no son empleados para el servicio del edificio, sino para la industria de la persona. De ello se sigue que esta clase de bienes no están comprendidos dentro de la garantía hipotecaria que afecta al inmueble en cuestión (CNCiv., sala H, 29/2/1996, JA, 1997-II-315).
Ver articulos: [ Art. 2189 ] [ Art. 2190 ] [ Art. 2191 ] 2192 [ Art. 2193 ] [ Art. 2194 ] [ Art. 2195 ]
¿Qué artículos del Código Civil de Velez Argentino se CORRELACIONAN con El ARTICULO 2192 del Código Civil y Comercial Argentina?
Codigo Civil y Comercial Argentina >>
LIBRO CUARTO
- DERECHOS REALES
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TITULO XII
- Derechos reales de garantía
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CAPITULO 1
- Disposiciones comunes
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